Як здати квартиру в оренду офіційно, легально за законом РФ

Здача приватних квартир в оренду широко поширена в багатьох містах. Але не всі власники приміщень готові платити податки, так як вони вважають, що держава отримає гроші незаслужено.

Закон про оренду житлових приміщень

Правові основи найму житлової площі на оплатній основі закладені в главі 35 ГК РФ. Там міститися вимоги до договору оренди, основні права і обов’язки сторін, умови розірвання угоди та т.д.

Основним документом, який регулює відносини конкретного орендаря і власника квартири, є договір. Тому доцільно ознайомитися із загальними положеннями про договір, закріпленими в підрозділі 2 розділу 3 ЦК РФ.

Громадяни, які бажають детально розібратися в тому, як легально отримувати дохід від найму житла, можуть вивчити податковий кодекс РФ. Основна інформація, що стосується фізичних осіб, міститься на сайті ФНС. Також можна проконсультуватися з окремих питань по телефону управління податкової служби, що діє на території проживання громадянина.

Перелік документів, для грамотного оформлення договору оренди

При укладанні договору власнику потрібно буде подати такі документи:

  • свідоцтво про право власності;
  • довіреність, якщо угоду підписує представник власника;
  • виписку з будинкової книги, де міститься інформація про всі зареєстровані в приміщенні громадян;
  • згода кожного з прописаних на те, щоб в квартирі проживали орендарі на оплатній основі.

Деякі громадяни можуть вимагати виписку з особового рахунку, щоб переконатися у відсутності заборгованості по комунальних послугах.

Від квартиронаймача буде потрібно тільки паспорт.

Договір оренди — для чого він потрібен і що в ньому вказувати

Стаття 674 вказує, що оформлення договору найму житла має відбуватися в письмовому вигляді. Угода вважається укладеною з моменту підписання угоди обома сторонами.

Договір потрібен для того, щоб домовитися про важливі аспекти найму житла. Сторони узгоджують термін оренди, розмір плати, хто буде платити за ЖКП, як буде проводитися поточний ремонт і т.д. Якщо одна зі сторін не буде виконувати зобов’язання, взяті на себе, розбіжності можна буде вирішити через суд.

В угоді повинна бути відображена наступна інформація:

  • П.І.Б., серія і номер паспорта, адреса проживання власника;
  • П.І.Б., паспортні дані громадянина, який буде основним квартиронаймачем;
  • дані про житлове приміщення: адреса, кількість кімнат, площа;
  • права орендаря (проживати в квартирі, користуватися меблями і побутовою технікою і т.д.);
  • обов’язки орендаря (дбайливо ставиться до майна власника, регулярно вносити плату і т.д.);
  • права орендодавця (отримувати орендну плату, перевіряти стан приміщення в спеціального обумовлений час);
  • обов’язки орендодавця (надати в користування приміщення, що відповідає санітарним вимогам);
  • умови оплати: вартість оренди, порядок і терміни перерахування грошей;
  • підстави для дострокового розірвання угоди;
  • термін дії договору;
  • інші умови (порядок продовження, повідомлення іншої сторони про бажання змінити умови угоди і т.д.);
  • підписи, прізвища та ініціали сторін.

Буде правильно, якщо над текстом угоди працюватимуть обидві сторони. У деяких орендарів теж є певні вимоги до власника житла. Наприклад, гостро стоїть питання відвідування власником квартири. Доцільно встановити певний день і зручний час для таких візитів. З’являтися в квартиру, де живуть інші люди, без запрошення не доречно.

Якщо в квартирі будуть проживати члени сім’ї орендаря, то це потрібно відобразити в тексті угоди. Така вимога встановлена ​​в статті 677 ГК РФ.

Договір — це юридичний документ. Якщо сторони погодили інші умови оренди, то потрібно внести відповідні зміни в текст.

Робиться це за допомогою додаткових угод.

В якості додатків до договору оформляється акт прийому-передачі та опис майна. Підписаний акт свідчить про те, що орендар заселився в квартиру і почав нею користуватися.

В описі майна міститься перелік меблів, побутової техніки, предметів інтер’єру, які передаються у тимчасове користування. Власнику буде складно довести, наприклад, що в квартирі була лампа, якою тепер немає, якщо опис не була складена і підписана обома сторонами.

Як правильно передавати гроші за оренду квартири

Якщо громадянин вирішив здати квартиру в оренду офіційно, то йому потрібно продумати процес отримання щомісячної плати від орендаря.

Традиційний спосіб — передача коштів під розписку. Власник зустрічається з наймачем в квартирі або іншому місці, отримує гроші і видає другій стороні документ з інформацією, коли, яку суму і за що отримав власник житлового приміщення.

Сьогодні можна отримувати кошти в рахунок оплати на банківський рахунок або карту. Інформація про реквізити платіжного засобу вказується в договорі. Орендар може зберігати документи з банку про переказ коштів, щоб підтвердити регулярне внесення грошей за оренду.

У деяких ситуаціях власник може змінювати порядок сплати. Наприклад, орендар може сам придбати і встановити змішувач при поломці старого, а орендодавець знизить щомісячну плату на відповідну суму. Але подібні домовленості слід документально оформляти, наприклад, розпискою чи додатком до договору.

Як платити в податкову за здачу квартири в оренду, розмір відрахувань

Якщо громадянин вирішив офіційно здати квартиру, то він зобов’язаний буде перераховувати певний відсоток від надходжень до бюджету.

Кожен громадянин платить податок на доходи. Його стандартна ставка — 13%. Людина фіксує надходження плати від орендарів житла, до 30 квітня заповнює і подає податкову декларацію у відділення ФНС за місцем проживання. У цьому документі містяться відомості про платника, джерелі доходу, розмір надходжень, розрахунок податку та інша інформація.

Інший варіант — зареєструватися в якості індивідуального підприємця. У цій ситуації в бюджет потрібно буде вносити 6% від виручки. При цьому необхідно вносити страхові внески, оформляти податкову звітність і дотримуватися інші формальності.

У Києві сьогодні видають спеціальні патенти для орендодавців. Громадянин одноразово перераховує вартість такого документа в бюджет, і легально здає квартиру цілий рік. При цьому не потрібно оформляти декларацію або подавати іншу звітність.

Вартість патенту розраховується так, щоб вона була нижче частки в 13% від середньої ціни найму житла.

Найбільш вигідний варіант оподаткування слід підбирати, виходячи з вартості оренди і кількості квартир.

Які складнощі можливі при оформленні угоди

Проблем при укладенні договору зазвичай не виникає. Сторони на свій розсуд погоджують вартість і термін найму житла, свої права і обов’язки, порядок оплати і так далі.

Звернути увагу слід на те, що всі проживаючі в квартирі повинні бути названі в договорі. Не варто погоджуватися оформляти оренду квартири на одного громадянина, щоб приміщенням користувалися інші люди. При зверненні до суду виникне проблема з визначенням заподіювача шкоди.

Слід заздалегідь подумати про терміни найму житла. Згідно із законом орендар, який користується приміщенням рік і більше, має переважне право на укладення нової угоди.

Як здати квартиру дорожче

приватний житловий фонд здається за ціною, яка встановлюється власників і наймачем в індивідуальному порядку.

Вільний ринок швидко дає інформацію власнику: якщо звернень по оренді немає, то необхідна вартість завищена.

Власники намагаються підвищити ціну найму за рахунок обстановки. Точка зору більшості недосвідчених орендодавців проста: чим більше об’єктів у квартирі, тим дорожче коштує її використання. Але не варто наповнювати приміщення старими меблями, щоб оголошення виглядало «багатшими» серед аналогічних. Це доречно тільки для недорогих варіантів. Мешканцям не потрібен скрипучий диван або ЕПТ-телевізор.

Часто орендарі вже мають невеликий набір меблів: ліжко або диван, шафа, журнальний столик і т.д. Якщо вони просять звільнити простір для своїх речей, то варто піти назустріч.

Якщо обстановка в квартирі не нова, то варто розглянути мешканців з тваринами. У шпалер, штор і м’яких меблів є свій термін служби. Через певний час їх все одно доведеться ремонтувати або міняти, щоб житло мало презентабельний вигляд. Так що кішка або собака не завдадуть непоправної шкоди.

Також варто приділити увагу підготовці. Оптимальний варіант — можливість в’їхати в квартиру сьогодні. Тому потрібно заздалегідь прибрати, відремонтувати зламані речі, ввести відсутню меблі і т.д. Договір, опис майна та інші документи вже повинні бути готові, щоб відразу можна було оформити угоду.

Вигоди офіційної, легальної здачі квартири

Власник, який збирається легально здати квартиру, може розраховувати на деякі переваги:

  1. З мешканцями можна підписати повноцінний договір. У документі прописується вартість проживання, заходи відповідальності мешканців. Як додаток до угоди можна оформити перелік меблів і побутової техніки, наданої в користування. У разі появи проблем з орендарями, власник зможе звернутися до суду, не побоюючись розслідування з боку податкової служби.
  2. Якщо легально здати квартиру, то не потрібно переживати про увагу з боку правоохоронних органів. В іншому випадку незадоволені сусіди або недобросовісні мешканці можуть повідомити в ФНС про те, що власник квартири отримує тіньовий дохід. Тоді власник буде притягнутий до адміністративної або кримінальної відповідальності.
  3. При купівлі дорогого майна, наприклад, автомобіля або нерухомості, дохід від здачі житла буде враховуватися. Можна не побоюватися, що ФНС зажадає пояснити походження коштів, витрачених на придбання нової власності.
  4. Орендарям можна буде законно надати тимчасову реєстрацію на період дії договору. Громадяни отримають можливість отримувати соціальні блага: користуватися школою, дитячим садом і т.д. Це істотно підвищить привабливість конкретної квартири на ринку орендного житла, так як питання реєстрації важливі для людей з інших міст.

відповідальність

Закон передбачає заходи негативного впливу для тих, хто не виконує свої обов’язки по поповненню бюджету.

Якщо буде виявлено недоплату, то громадянин буде зобов’язаний перерахувати в бюджет всю суму податку за 3 попередні роки. Також буде накладена пеня в розмірі 40%. Таке положення міститься в частині 2 статті 122 НК РФ.

У разі, коли власник орендного приміщення заборгував казні більше 900 000 гривень за три роки, діяння буде кваліфіковано за статтею 198 КК РФ.

Справа буде розбирати суд в рамках кримінального судочинства. Громадянину загрожує покарання у вигляді:

  • штрафу від 100 000 до 300 000 гривень або в розмірі доходу за період від 1 року до 2 років;
  • арешту на строк до 6 місяців;
  • примусових робіт на строк до 1 року або позбавлення волі на той самий строк.

Здавати квартиру офіційно — це мати можливість захистити свої інтереси в суді і не побоюватися уваги податкової інспекції.

Чистий дохід буде нижче, але в довгостроковій перспективі це вірне рішення.

Ссылка на основную публикацию