Як стягнути неустойку з забудовника за ДДУ

Договір пайової участі в будівництві (ДДУ), як і будь-який інший договір містить крім інформації про те, що саме зобов’язаний виконати виконавець (забудовник) за дорученням покупця новобудови, але і точний термін, в який це зобов’язання має бути виконане. Порушення терміну обов’язково тягне за собою настання відповідальності, в даному випадку – виплату неустойки. Як правильно стягнути неустойку за ДДУ, розглянемо детально.

позасудовий порядок

Як стягнути неустойку з забудовника за прострочення по ДДУ в позасудовому порядку?

Перш за все, важливо розуміти, що стягнення можливо не тільки в судовому, а й у позасудовому порядку. В основі цієї процедури лежить точний розрахунок суми, яку покупець має право вимагати за порушення термінів. Інформація про те, як стягувати і як виконувати розрахунок, міститься в ФЗ №214.

Найперше – це визначення дати, від якої слід вести відлік прострочення. У ДДУ вказано день, коли квартира повинна бути передана покупцеві (наприклад, 01.01.2017 р). Відлік буде вестися з наступного дня (з 02.01.2017 р). Враховуються всі дні, поки не буде підписано акт прийому-передачі квартири, навіть якщо забудовником вже отримано дозвіл на введення будівлі в експлуатацію.

важливо: Коли на руках покупця не ДДУ, а договір цесії (переуступки права вимоги), то вивчати слід все одно початковий ДДУ, де, наприклад, може бути зазначено, що квартира буде передана в термін до 1 року після завершення будівництва. В цьому випадку відлік ведеться не від дати в договорі цесії, а від дати, зазначеної в ДДУ.

Неустойка складається з числа днів, помножених на 1/150 від ставки рефінансування Центробанку і на вартість квартири. Так як ціна нерухомості висока, навіть за 1 місяць прострочення виходить пристойна сума.

Процедура досудового стягнення виглядає наступним чином:

  1. Покупцеві (пайовик) необхідно скласти письмову претензію. На підтвердження своїх вимог слід посилатися на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ, а також на пункти ДДУ.
  2. До претензії слід додати розрахунок неустойки, а також копії ДДУ, свого паспорта, а також документів, що підтверджують факт оплати квартири.
  3. Претензію разом з усіма додатками можна вручити в офісі забудовника уповноваженій особі, яка на вашій копії зобов’язана проставити штамп про прийняття, свій підпис з розшифровкою і дату, а можна надіслати листом поштою, але тоді слід зберегти квитанцію про відправку і опис вкладення.

Завантажити зразок претензії забудовнику за прострочення здачі квартири.

Понад суму неустойки, згідно зі ст. 15 ГК РФ, покупець має право вимагати відшкодування збитків (упущеної вигоди). До таких збитків можна віднести оплату оренди квартири на той час, поки йде будівництво, а також підвищені відсотки по іпотеці, якщо в її умовах зазначено, що позичальник погашає позику за підвищеною ставкою до оформлення права власності. Зрозуміло, підстави для додаткового стягнення буде потрібно довести: докласти договір найму житла і документи по його оплаті, договір іпотеки та квитанції про всі платежі.

На відповідь, а саме на видачу офіційної відмови або задоволення суті претензії у забудовника є тільки 10 днів. Після закінчення цього терміну можна сміливо звертатися до суду, так як досудовий порядок врегулювання спору буде дотриманий.

Стягнення через суд

Як правильно стягнути неустойку з забудовника через суд?

Відсутність позитивного результату після досудового врегулювання спору, дає дольщику всі підстави для звернення до суду. При цьому дуже важливо правильно вибрати підсудність, тобто конкретний суд для подачі позову. Подавати можна в міській або в районний суд загальної юрисдикції за місцем проживання позивача, за адресою відповідача, а ще за адресою новобудови. Краще вивчити практику всіх трьох судів, щоб вибрати той, де в аналогічних справах присуджують великі суми. Різниця може бути дуже великий (в кілька разів).

Відповідачем за позовом виступає тільки (!) Забудовник. У договорі ДДУ можуть фігурувати інші юридичні особи, в цьому випадку слід звірити з дозволом на будівництво і до тієї компанії, яка вказана в ньому і звертати позов.

Позивачем виступає особа, яка підписала ДДУ з боку пайовика. Якщо таких осіб декілька, то всі вони повинні виступити позивачами. Якщо позов аналогічного змісту хочуть подати кілька пайовиків, скажімо, що купили квартири в одній будівлі, то об’єднувати позовні вимоги в одне діловодство не рекомендується, так як неявки кого-небудь з них на призначувані засідання суду тільки затягнуть діловодство, а також різні обставини кожного позивача змусять розглядати їх набагато довше, ніж якби позов подав кожен пайовик сам, від свого імені.

Апелювати при формулюванні позовних вимог слід до ФЗ №214, ГК РФ, Закону «Про захист прав споживачів», а також до НК РФ. Чітке і правильне обгрунтування кожного вимоги відповідно до положень законодавства – це основа успішно виграного позову, тому при відсутності необхідних знань і досвіду краще доручити цю відповідальну задачу кваліфікованого юриста.

Дуже важливо правильно підготувати не тільки саму позовну заяву, але і додаткові документи:

  1. Копію ДДУ, включаючи всі додатки до нього.
  2. Копії платіжних документів, що засвідчують отримання забудовником грошей від пайовика.
  3. Претензію на адресу забудовника і підтвердження її вручення.
  4. Документи, з яких випливає, що пайовик зазнав збитків через порушення термінів.
  5. Копії тих документів, яких немає у забудовника, щоб передати їх йому разом з копією позовної заяви.

Зазвичай розгляд позову в суді першої інстанції займає термін близько 2-3 місяців, за умови, що сторони не стануть навмисне затягувати розгляд. Однак, як показує практика, справи такого роду нерідко проходять апеляцію, тому до цього варто також заздалегідь бути готовим.

Відповідно до ч. 3 ст. 333.36 НК РФ при подачі позову про захист прав споживача на суму до 1 млн. Руб., Оплачувати держмито не доведеться. Тому не рекомендується подавати позов на велику суму. Якщо ж неустойка більше 1 млн. Руб., То можна подати два різних позову за різні періоди, причому один позов можна подати за місцем знаходження відповідача, а другий за місцем знаходження позивача. Розрахунок суми держмита здійснюється відповідно до правил ст. 333.19 НК.

Можна вчинити інакше: Подати позов на суму менше 1 млн. Руб., А після прийняття справи до провадження судом, відразу подати клопотання про збільшення позовних вимог, а також про розподіл держмита на того, хто програв даний позов.

При розгляді позову, заслуховування сторін, вивченні всіх аспектів справи, суддя приймає рішення на користь забудовника або пайовика. Відмовлено в неустойку може бути тільки з процесуальних причин або відсутності достатньої доказової бази. В цьому випадку повторно подати точно такий же позов вже не вдасться. Ось чому варто якомога ретельніше підготуватися до процесу, щоб згодом не довелося виправдовуватися в суді через відсутність будь-яких важливих документів.

На останньому засіданні суддя оголошує своє рішення, а у вигляді документа сторони його отримають вчасно – до 10 днів. Іноді термін може бути продовжений через високу завантаженість суду. Оскаржити рішення можна в термін до 30 днів з дати його винесення, так як неоскаржене в цей термін рішення буде затверджено. Пайовик після цього зможе отримати на руки виконавчий лист і приступити до процедури стягнення неустойки за рішенням суду. 

Пам’ятайте, що від правильності складання позовної заяви до забудовника може залежати результат справи. Якщо вам потрібна допомога в підготовці даного документа, то ви напишіть про це через форму нижче або залиште заявку в розділі «Документи онлайн».

Ссылка на основную публикацию