Як продати приватизовану квартиру?

Продаж приватизованої квартири — це найкраще рішення, щоб вирішити житлові проблеми всіх членів сім’ї. Приватизація являє збій безкоштовну передачу муніципальної квартири у власність мешканцям. Після повного оформлення документів її можна продати.

Правила продажу

При продажу приватизованої квартири діють ті ж правила, що і в разі продажу купленого житла. В першу чергу необхідно зареєструвати право власності. До цього власником квартири є держава.

Існують деякі важливі особливості, які дозволять уникнути деяких складнощів. Свої тонкощі існують в наступних випадках:

  1. квартира у власності менше 3-х років;
  2. наявність декількох власників;
  3. неповнолітні в якості власників.

Податок з майна необхідно оплачувати, якщо квартира продається до закінчення 3-річного терміну з моменту продажу. Якщо квартира була куплена в іншого власника, термін збільшується до 5 років.

Спочатку відповідальний квартиронаймач і члени його сім’ї передають пакет документів на приватизацію. Це можна зробити в найближчому відділенні МФЦ. Після розгляду поданих документів вони направляються в Росреестр, де здійснюється реєстрація права власності.

Кожен з зареєстрованих може як прийняти свою частину власності, так і відмовитися від неї. В останньому випадку виникає право на довічне користування житловим приміщенням, але немає прав розпоряджатися нерухомістю.

Умови продажу

Як продати приватизовану квартиру, дотримуючись чинного законодавства? Для цього необхідно виконати наступні обов’язкові вимоги:

  • не повинно бути незаконного перепланування;
  • якщо одним із власників є неповнолітнім, чекає складний процес оформлення;
  • квартира не повинна перебувати під обтяженням.

Нерухомість можна продати тільки в тому випадку, якщо вся документація в порядку, а юридичні проблеми відсутні.

Якщо нерухомість має кілька співвласників, потрібно їх згоду на вчинення правочину. Навіть якщо хтось один буде проти, продаж не може бути здійснена. В даному випадку мова може йти тільки про продаж часток.

Власність до 3 років

Якщо право власності виникло менше 3-х років тому, доведеться оплачувати ПДФО. Якщо серед власників є особи, які не є резидентами РФ, для них встановлюється додатковий податок.

Після продажу такої нерухомості необхідно подати декларацію. Вона подається до податкової інспекції за місцем розташування нерухомості. Це слід зробити до кінця квітня року, який слідує за роком продажу. А до 15 липня необхідно заплатити прибутковий податок.

При цьому встановлюється податкове вирахування в розмірі до 1 млн. При подачі декларації можна його відняти від вартості угоди і оплатити податок від різниці в ціні.

порядок продажу

При продажу приватизованої квартири важливо дотримуватися певний порядок дій. Спочатку слід пройти процедуру приватизації і оформити власність. Якщо ви готові оплатити прибутковий податок, можна приступати до пошуку покупців. Якщо ви не хочете цього робити, необхідно почекати три роки з моменту реєстрації власності.

Продаж можливий за участю агента або своїми силами. Виконується наступна послідовність дій:

  1. пошук покупця;
  2. перевірка юридичної чистоти угоди;
  3. оформлення документів;
  4. зміна власника і отримання грошей.

Перевірка юридичної чистоти угоди

Якщо продавець працює з агентом або юристом, зазвичай запрошуються додаткові відомості про квартиру. Але навіть якщо продавець діє самостійно, він може запросити додатковий пакет документів.

Для перевірки юридичної безпеки продажу квартири можуть запросити наступне:

  • виписку з будинкової книги, в якій вказуються всі зареєстровані особи;
  • архівну виписка з будинкової книги, по якій видно все раннє зареєстровані в квартирі;
  • виписку з особового рахунку, що свідчить про відсутність боргів за комунальні платежі;
  • виписку з ЕГРН;
  • довідку про відсутність боргів за домофон і телефон;
  • довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів.

Виписка з ЕГРН дозволяє побачити, хто володіє квартирою. Найбільший інтерес представляє архівна виписка. По ній можна побачити тих, кого виписали безпосередньо перед здійсненням операції. Так, якщо виписали неповнолітніх або недієздатних осіб без надання житла, угоду можуть скасувати за рішенням суду.

Складання договору

Важливо, щоб договір укладався в письмовій формі в присутності обох сторін угоди. По одному примірнику залишається у продавця і покупця. Ще одні екземпляр необхідний для подачі в Росреестр для здійснення реєстраційних дій. Якщо власників більше, договір повинен бути у кожного з них.

Вказуються повні дані покупця і продавця, включаючи імена, місце проживання та паспортні дані. Далі вказується інформація про предмет договору, в якості якого виступає продається квартира. Необхідно детально вказати наступні дані:

  1. докладна адреса розташування;
  2. поверх;
  3. площа і кількість кімнат.

Якщо дані будуть неповними, реєстратор може відмовити в передачі прав власності.

Вказуються права і обов’язки сторін. Це стандартний розділ, але в нього можна внести деякі зміни. Наприклад, це може бути термін, протягом якого потрібно звільнити квартиру.

Найбільш важливим є розділ оплати. Слід вказати повну вартість договору і особливості оплати. Багато хто вказує меншу вартість, щоб оплачувати невелику суму податку. Але це помилка, так як при вирішенні питання про право власності не можна буде повернути суму, яка не вказана в договорі. В кінці документа проставляються підписи сторін.

Укладання договору

Його можна зробити висновок двома основними способами — без посередників і у нотаріуса. У першому випадку достатньо роздрукувати бланк договору і заповнити його. На укладенні такого договору можуть бути присутніми продавець і покупець. До його висновку може бути притягнутий агент або юрист з нерухомості.

Якщо укладається угода по квартирі, що має кілька власників, необхідно використовувати послуги нотаріуса. Для цього потрібно надати документи, необхідні для реєстрації угоди. Це пов’язано з тим, що нотаріус посвідчує договір і відповідає за наслідки порушень. Тому він ретельно перевіряє всі пункти договору і подану документацію.

Після передачі документів на реєстрацію проводиться оплата. Найбільш безпечний варіант — готівкові через банківську комірку або безготівковий переказ на спеціальний рахунок у банку. І в першому, і в другому випадках гроші стають доступними продавцеві після реєстрації прав на житло нового власника. При цьому їх вже не може забрати покупець. Не варто передавати гроші в руки, так як в даному випадку доводиться покладатися тільки на чесність обох сторін.

Дозвіл від органів опіки

Якщо одним із власників є неповнолітня або недієздатна особа, необхідний дозвіл від органів опіки та піклування. В іншому випадку угода буде визнана недійсною. А органи опіки можуть звернутися до суду і притягнути батьків до відповідальності.

Щоб отримати дозвіл, слід довести, що умови проживання дитини не будуть погіршені, а його права ніхто не порушує. Можна діяти двома шляхами:

  • виділити частку дитині в квартирі родичів;
  • підібрати варіант на обмін.

У першому випадку необхідно знайти родичів, які згодні виділити частку в своїй власності. Якщо їх квартира гірше, ніж попередня, дитині можна виділити велику частку. У другому випадку слід знайти не тільки покупця на свою квартиру, але і другу квартиру для її придбання. Важливо, щоб вона не була гіршою за попередню.

Органи опіки аналізують подані документи по продаваної і купується квартирах. Фахівець не дозволить купівлю, якщо квартира набагато менше і знаходиться далеко від розташування дитячого садка або школи. У цьому випадку вона повинна бути набагато більшою за попередню. Рідко дозволяється укладення договору, якщо нова квартира знаходиться в передмісті.

Пакет документів

Якщо обидві сторони готові до здійснення угоди, укладає договір купівлі-продажу. Після цього він разом з іншими документами передається в Росреестр для реєстрації переходу прав. Для цього необхідні наступні документи:

  1. паспорта дорослих власників та дітей, які досягли 14 років;
  2. свідоцтва про народження дітей, якщо їм ще немає 14 років;
  3. передавальний акт на квартиру;
  4. виписка ЕГРН або свідоцтво про власність;
  5. договір купівлі-продажу;
  6. дозвіл з органів опіки, якщо серед власників є неповнолітні або недієздатні особи;
  7. квитанція про оплату держмита;
  8. заяву встановленого зразка.

Якщо будь-яких документів не буде вистачати, реєстратор може відмовити в прийомі документів або призупинити реєстрацію угоди. Держмито можна сплатити у відділенні банку або в місці подачі документів. А бланк заяви видадуть в Росреестра або МФЦ.

Таким чином, щоб продати приватизовану квартиру необхідно дотримуватися тих самих правил, що і для продажу куплених об’єктів нерухомості. Для цього укладається договір і передається разом з іншими документами для зміни власника.

Ссылка на основную публикацию