Як продати квартиру нижче кадастрової вартості?

Продати квартиру нижче її кадастрової вартості закон не забороняє, оскільки ця умова договору сторони мають право визначати самостійно при узгодженні умов угоди. Проте, навіть при таких обставинах показник кадастрової вартості потрібно враховувати сторонам угоди для подальшої сплати податків.

В даний час в РФ застосовуються такі варіанти визначення вартості об’єктів нерухомості:

  • інвентаризаційна вартість – її практичне застосування істотно обмежена законом (спадкові справи, приватизаційні угоди, а в ряді регіонів – для визначення розміру податку на майно);
  • кадастрова вартість – є показником державної оцінки нерухомості (до 2020 року всі суб’єкти РФ повинні перейти на використання кадастрової вартості в податкових правовідносинах);
  • ринкова вартість нерухомості – визначається учасниками угод виходячи з реальних умов на ринку.

З введенням показників кадастрової вартості їх нерідко використовують при визначенні ціни договору купівлі-продажу житлових приміщень. Однак значення кадастрової вартості не відображає реальні ринкові показники на ринку нерухомості, оскільки державна оцінка здійснюється без урахування конкретних характеристик квартири.

З цієї причини податкові органи не беруть до уваги ціну квартири, зазначену в договорі купівлі-продажу, навіть якщо вона істотно вище або нижче показників кадастрової вартості. Такий усереднений підхід може порушувати права власників житлових приміщень, оскільки реальний стан квартири безпосередньо впливає на значення ринкової ціни.

Які наслідки можуть очікувати продавця і покупця угоди, якщо вони вказують в договорі ціну квартири нижче кадастрової вартості? Розглянемо можливі варіанти подій:

  1. якщо ціна за договором купівлі-продажу занижена навмисне, з метою зменшення розміру податку на доходи продавця, при встановленні такого факту будуть застосовані різні податкові санкції у вигляді штрафу та донарахування платежів;
  2. якщо ринкова ціна житлового приміщення об’єктивно нижче кадастрової вартості, для розрахунку податкових зобов’язань все одно буде використаний кадастровий показник;
  3. якщо ринкова ціна збігається зі значенням кадастрової вартості, проблем і складнощів при розрахунку податків не виникне.

Чинний показник кадастрової вартості можна дізнатися з виписки ЕГРН або з офіційних електронних ресурсів Росреестра. Якщо реальна ринкова ціна об’єкта істотно нижче кадастрового значення, власник (в тому числі і покупець нерухомості) має право оскаржити дані державної оцінки шляхом звернення до суду. У цьому випадку, за рішенням суду кадастрова вартість може бути змінена на значення ринкової ціни квартири, після чого розмір податкових зобов’язань буде істотно знижений.

При узгодженні ціни продажу квартири контрагенти мають право використовувати будь-які доступні джерела інформації, в тому числі і дані про кадастрової вартості. Також можливим варіантом визначення об’єктивної вартості об’єкта є оцінка ринкової вартості, яку має право проводити професійний оцінювач (як правило, така процедура обов’язкова при покупці житла за рахунок кредитних або іпотечних коштів). Звіт оцінювача може виступати не тільки підставою для визначення ціни договору, але і як докази в судовому процесі з оскарження кадастрової вартості об’єкта нерухомості.

Ссылка на основную публикацию