Як правильно здавати квартиру квартирантам

При наявності вільної житлової нерухомості рано чи пізно власника відвідує думка про отримання з неї пасивного доходу. Передача житла в найм – це відмінне рішення не тільки з точки зору прибутку, а й спосіб зберегти його в придатному для постійного проживання стані. Оскільки приватизовані об’єкти є особистим майном громадян, вони вільні розпоряджатися їм вільно на свій розсуд, укладаючи всілякі угоди. Однією з них є рішення здати свою квартиру внайми.

Відразу ж після прийняття рішення здавати квартирантам житло, власник стикається з важливим питанням – укласти з ними усний договір або оформити угоду офіційно. Кожен з цих варіантів має свої суттєві переваги і недоліки.

Усний договір хороший тим, що власник нерухомого об’єкта ні перед ким не звітує, не несе додаткових витрат на оформлення і не витрачає на таку процедуру свій особистий час. Однак без письмового договору юридично угоди не існує, а це значить, що в разі несплати за проживання або пошкодженні майна орендодавця, власник квартири нічого не зможе вимагати з винуватця. Це тягне за собою чималі ризики для обох сторін, і вирішуються такі конфлікти часто не на користь потерпілого.

Основні моменти

Законодавчо регламентується, що житлову квартиру дозволено здавати виключно для проживання. Здати квартиру можна будь-якій фізичній особі без обмеження. Коли ж нерухомість передається юридичним особам, організаціям або підприємствам, така угода називається орендою, а не наймом.

Щоб здати квартирантам об’єкт правильно, слід заздалегідь вирішити, чи буде власник займатися цією процедурою самостійно або скористається послугами посередника з агентства нерухомості. Такі посередники виконують такі функції:

  • Підшукують потенційних наймачів з урахуванням побажань клієнта;

  • Проводять показ житла потенційним квартирантам самостійно або в присутності власника;
  • Проводять консультування з виникаючих питань;
  • Домовляються про орендну плату замість власника;
  • Оформляють офіційний договір найму або оренди.

Важливо враховувати і кількість співвласників нерухомого об’єкту, оскільки їх наявність дещо ускладнює оформлення. Якщо власник тільки один, то він одноосібно підписує договір найму з наймачами, але якщо є співвласники, всі вони повинні бути присутніми при укладанні угоди. Альтернативою може стати складання нотаріально завіреної довіреності на одного з власників, яким інші учасники довірили угоду.

Нюанс договору найму

Щоб правильно здати квартирантам власне приватизоване житло, необхідно укласти письмовий договір найму або оренди. Скласти його можна самостійно, використовуючи зразки, або ж звернутися до фахівців. У договорі обов’язково фіксуються такі дані, як:

  • Реквізити сторін (паспортні дані, прізвища, імена та по батькові обох сторін, місце їх реєстрації, контактні телефони);
  • Місцезнаходження житла (повна поштова адреса), включаючи поверховість і номер під’їзду;
  • Сума орендної плати, спосіб її внесення і термін, до якого щомісяця повинна бути внесена вся сума;
  • Хто оплачує комунальні послуги і несе відповідальність за збереження наявного в приміщенні майна і самій житлоплощі;
  • Наявність обмежень в користуванні об’єктом нерухомості відповідно до норм Цивільного кодексу Російської Федерації;

  • Термін, на який квартирантам надано житло;
  • Яка кількість громадян буде проживати і хто саме;
  • Ситуації, в яких квартирантам доведеться сплатити штрафи і їх розміри;
  • Право власника нерухомості на перевірку стану житлоплощі (зазвичай вона проводиться раз на місяць в конкретне встановлене число кожного);
  • В який момент договір вступає в силу;
  • Яке майно передано в оренду або наймання разом з квартирою, в якому стані;
  • Причини дострокового розірвання договору.

Для підстраховки має сенс докладно описати і фактичний стан приміщення, оскільки при нанесенні йому шкоди вкрай складно буде це довести.

Визначення суми оплати

Встановити правильно щомісячну орендну плату самостійно вельми не складно, проаналізувавши аналогічні пропозиції на сайтах з оголошеннями, в газетах і на вуличних дошках оголошень. Якщо з питанням вартості виникають складності, можна звернутися до фахівців в агентство нерухомості, порадитися з колегами і родичами, які останнім часом стикалися з подібними угодами або також вирішили здати житлоплощу.

Оскільки попит на наймання житла досить великий, недоцільно занижувати вартість орендної плати.

Фактори, що впливають на збільшення вартості орендної плати:

  • Розташування житла поблизу від зупинок громадського транспорту і метро;

  • Розвинена інфраструктура (наявність поблизу торгових центрів, магазинів, медичних установ, соціальних організацій, дитячих садків, освітніх установ, ринків, аптек, іншого);
  • Робочий ліфт і наявність вантажного ліфта;
  • Чистий прибудинкова територія з регулярною прибиранням;
  • Відсутність в квартирі несправностей, зламаного майна;
  • Пристойні, порядні, які не конфліктні сусіди.

Власник нерухомого об’єкта самостійно приймає рішення здавати квартиру і тому не зобов’язаний ставити до відома про це сусідів або кого-небудь ще.

Послідовний пошук квартиранта

Якщо здати квартиру потрібно терміново, є сенс звернутися в агентство нерухомості. Воно має власну базу з уже готовими клієнтами, тому можуть знайти відповідного квартиранта мало не в день звернення.

Самостійний пошук квартиранта обійдеться дешевше, однак може піти більше часу. Крім того, при самостійному пошуку, якщо ви здаєте квартиру вперше, можуть виникнути труднощі з правильним складанням і оформленням договору. У цьому випадку ризики істотно збільшуються і конфлікти з наймачем не виключені.

Незалежно від того, чи був пошук наймача самостійним або в цьому допомагав ріелтор, часто власник житла задається питанням, кого ж варто пускати на свою житлоплощу, а з ким договір краще зовсім не зв’язуватися. На жаль, сумлінність це риса візуально невидима і гарантувати її не можуть навіть агентства нерухомості.

Перед тим, як здати свою квартиру і укласти договір, доцільно особисто зустрітися з наймачем і задати йому питання, що цікавлять. Важливо з’ясувати, наскільки довгостроковий найм, чи є постійне джерело доходу, яке враження про себе складає в спілкуванні і зовнішнім виглядом, де прописаний.

Оподаткування та право перевірок

Основною причиною, по якій власники нерухомості уникають офіційного укладення договору при здачі квартирантам житла в найм, є обов’язкова сплата податків державі. Оскільки здача в найм або оренда приватизованого майна вважається джерелом отримання прибутку, оподаткування є обов’язковим для всіх громадян. При цьому фізичні особи сплачують менше, ніж юридичні.

Спрощена система, яка може бути застосована до власників, вимагає сплати податку в розмірі 6% від суми орендної плати з урахуванням страхового внеску. При відсутності свідоцтв на підприємницьку діяльність розмір податку складає 15%.

Власник має право щомісяця з’являтися в здану квартиру для перевірки збереження майна. Бажано, щоб такі візити були прописані в договорі, оскільки спонтанні візити не люблять навіть самі добропорядні квартиранти. Згідно із законом їм заборонено самостійно змінювати замок на вхідних дверях знімною квартири. Як виняток може бути тільки випадок квартирної крадіжки, однак дублікат ключа обов’язково передається власнику житла.

Після того, як наймач з’їжджає з квартири, необхідно разом з ним перевірити наявність майна власника і його стан. Якщо ніякого збитку не нанесено, власник повинен повернути квартирантам внесений ними страховий депозит, якщо він вносився спочатку.

Ссылка на основную публикацию