Як правильно здати квартиру в оренду без посередників, зразок договору найму, інструкція

Мати у власності відразу декілька житлових приміщень – для їх власника не тільки розкіш, а й нерідко головний біль. «Зайву» житлоплощу найчастіше власники намагаються здати внайми: це і додатковий прибуток, і постійний нагляд за квартирою.

Спробуємо розібратися, як правильно здати квартиру в оренду, і уникнути при цьому проблем з недобросовісними мешканцями і податковою інспекцією, зберегти своє майно.

Хто може здавати

Право здавати свою квартиру в оренду має тільки її власник, тобто той, у кого на руках є свідоцтво реєстрації прав власності на неї. Ніякі родичі або дуже близькі друзі не має права укладати орендний договір з мешканцями на прохання власника квартири. Цей варіант можливий лише в тому випадку, якщо є нотаріально завірена довіреність, в якій прописано право довіреної особи здавати внайми житло його довірителя.

Якщо господар квартири користується нею за договором соціального найму, тобто фактично вона належить державі або муніципалітету, то він не має права здавати її в оренду. У виняткових випадках це можливо, але для цього необхідно отримати офіційний письмовий дозвіл від відповідного державного або муніципального органу.

Якщо в здається в оренду житло зареєстровані, крім власника, інші особи, то потрібно отримати їх письмову згоду на укладення угоди (за умови укладення довгострокового договору). Те ж саме потрібно, якщо здається частина квартири (наприклад, кімната в комунальній квартирі, в якій загальна кухня, туалет, ванна на кількох господарів), згода потрібно отримати від всіх проживаючих у ній осіб.

Якщо в такому житлі зареєстрований ще і неповнолітня дитина, то дозвіл здавати квартиру в оренду потрібно буде отримати ще й з органів опіки.

У тому випадку, якщо власниками квартири є кілька осіб, то кожен із співвласників має брати участь в угоді на боці наймодавця або висловити свою письмову згоду на укладення угоди і довірити займатися її оформленням одному з власників. Така згода і довіреність підлягає нотаріальному посвідченню.

Якщо такими процедурами знехтувати, то договір найму квартири (терміном понад 1 року) в Росреестра зареєструвати не вдасться.

На практиці часто квартири здаються «в сіру», без державної реєстрації договору в Росреестра, тому такі формальності не дотримуються. Але потрібно мати на увазі, що в разі судового спору з наймачем (з яких-небудь питань щодо здачі квартири) посилатися на такий договір як на доказ буде не можна, так як він без реєстрації є нікчемним.

Кому здати квартиру

Людини, що вперше зіштовхнувся зі здачею квартири в оренду, нерідко призводить до паніку навіть таке просте питання, де знайти мешканців. Можна порадити чотири варіанти:

  • Звернутися в агентство нерухомості. Тут вам запропонують масу варіантів, а також нададуть деякі гарантії, але за такі послуги доведеться заплатити.
  • Подати оголошення про здачу квартири в газету, на інтернет-сайти або в «біжучий рядок» на телебаченні. Або знайти оголошення людини, яка хоче орендувати житло, на цих же ресурсах. Тут існує ризик нарватися на несумлінного квартиронаймача, який або не сплатить надану йому квартиру, або зіпсує (викраде) наявне в ній майно.
  • Знайти мешканця через друзів, знайомих, родичів. Це, мабуть, найкращий варіант. Навряд чи квартиронаймач по протекції ризикне нашкодити господареві квартири. А в разі виникнення спірних питань його завжди можна буде знайти.
  • Здавати житло родичам або друзям. Швидше за все, така оренда буде безкоштовною, ніякої матеріальної вигоди ви не отримаєте. Зате можете сміливо доручати їм оплачувати комунальні рахунки за квартиру.

У будь-якому випадку потрібно періодично перевіряти сдаваемую квартиру, спілкуватися з квартиронаймачами і контролювати комунальні платежі, щоб уникнути проблем у подальшому.

Якщо квартира здається незнайомій людині, то договір найму не може гарантувати повної майнової безпеки власнику. Потрібно по можливості перевірити майбутнього мешканця на предмет його законослухняності. Для цього можна звернутися до знайомих співробітникам поліції або іншим представникам правоохоронних органів для перевірки наймача на предмет судимості, притягнення його до адміністративної відповідальності та ін. До речі перевірити наявність негативної інформації про людину в інтернеті і з інших відкритих джерел.

Здати квартиру в оренду без посередників, звичайно, дешевше, але тоді все турботи про житло лягають тільки на ваші плечі.

Як передавати квартиру

Про юридичних моментах оформлення угоди поговоримо пізніше. Зараз торкнемося побутових моментів.

Квартиру потрібно передавати безпосередньо наймачеві, розповідаючи про всі особливості і важливих технічних моментах житла, щоб уникнути випадкових поломок і заподіяння іншої шкоди.

При передачі квартири слід спільно зафіксувати показання приладів обліку енергоресурсів (води, електрики, газу та ін.), Що б в подальшому не розбиратися ким допущена комунальна заборгованість.

Перед передачею ключів загальну і детальну обстановку в квартирі слід сфотографувати. Це буде дисциплінувати наймача, так як він буде бачити трепетне ставлення господаря до свого майна, крім того, фотознімки можуть служити доказом у суді, якщо виникне конфлікт про суттєве погіршення стані квартири після її здачі.

Якщо на сходовому майданчику у Вас дружні сусіди, то добре б познайомити нових мешканців з ними. І залишити сусідові свій номер телефону на екстрені випадки. Це також буде дисциплінуючим чинником для наймача.

Як оформити оренду юридично

Навіть якщо ви вирішили здати квартиру найкращим друзям або далеких родичів, краще оформити цю угоду документально. У цьому випадку укладається договір найму житлового приміщення (його потрібно відрізняти від договору оренди, який укладається в основному між юридичними особами). Оформити його нескладно, в інтернеті є безліч зразків і варіантів на різні випадки. Можна скласти його самостійно, звернутися за допомогою до юриста або завантажити зразок договору оренди квартири у нас.

Підписується документ обома сторонами. Нотаріальне його завірення не потрібно, але і не забороняється. При бажанні можна звернутися за допомогою в його складанні та посвідченні в нотаріальну контору. Але такий документ не матиме більшої юридичної сили, ніж звичайний письмовий договір, укладений сторонами.

На додаток до договору найму потрібно обов’язково скласти акт прийому-передачі квартири, що здається.

В акті вказується детально технічний стан всього житлового приміщення – наявність ремонту, сантехніки, а також наявна в квартирі меблі, побутова техніка, інші предмети побуту. Бажано не тільки перерахувати їх, а й вказати, в якому стані вони знаходяться, на яких місцях стоять, найменування (модель, марка та ін.), Визначити орієнтовну вартість (хоча б найбільш дорогих предметів). Це допоможе в подальшому власнику житла оцінити стан свого майна і стягнути збитки за його псування з недобросовісних мешканців. Акт теж підписується обома сторонами після огляду квартири, після чого наймачеві вручаються ключі від неї.

Як правильно скласти договір найму

Якщо ви вирішили здати квартиру і оформити відповідний договір самостійно, то потрібно знати основні правила його складання. Головне, в ньому чітко повинні бути прописані основні умови – термін і розмір орендної плати, решта – за бажанням сторін. Можна скласти дуже докладний документ на кількох сторінках, в якому передбачити всі нюанси, а можна відобразити все необхідне на одному аркуші. Але в будь-якому договорі повинні міститися основні пункти:

  1. Дата і місце його складання.
  2. Докладні персональні дані наймодавця і наймача: ім’я, прізвище, по батькові, дата народження, місце прописки і проживання, номер і серія паспорта або іншого засвідчує документа.
  3. Предмет договору: що здається квартира, що знаходиться у власності у наймодавця, її адреса, метраж, технічний стан, наявність меблів, сантехніки, оцінка придатності для проживання (опалення, водопостачання), підключення телефонної мережі, і мережі інтернет, кабельного телебачення. Детальний опис може бути викладено як в самому договорі, так і в доданому до нього передавальному акті.
  4. Посилання на документ, який підтверджує, що наймодавець є власником житла, і воно не перебуває в обтяження третіми особами (часткова власність, іпотека, застава і т.д.).
  5. Вартість щомісячної орендної плати, в тому числі вказівку, на кого лягає обов’язок по сплаті комунальних витрат.
  6. Форма розрахунку: готівковими коштами, поштовим переказом або на банківську карту (вклад), безоплатно і т.д ..
  7. Терміни оплати: одноразово за весь період оренди або щомісяця (щокварталу) із зазначенням, до якої дати повинен бути внесений платіж.
  8. Хто зі сторін зобов’язаний проводити поточний, капітальний або терміновий ремонт квартири.
  9. Термін, на який орендується житлове приміщення.
  10. Вказівка ​​всіх осіб, які будуть проживати з наймачем разом (якщо договір довгостроковий).
  11. Права і обов’язки, що покладаються на наймача і наймодавця, з якими вони повинні бути згодні.
  12. Причини і умови, за якими договір найму може бути розірваний в односторонньому порядку.

Бажано в договорі також прописати і особливі умови, так звані «життєві хитрощі»:

  1. Про заборону наймача і членів його сім’ї (або тих осіб, хто з ним буде проживати) прописуватися за місцем проживання (в орендованій квартирі). Хоч законодавець і не допускає прописку без дозволу власника, однак «підприємливі умільці» зрідка примудряються обійти ці обмеження, затуманити голову працівникам УФМС нібито наявними у них правом мешканця. Подібне умова не дозволить схитрувати при реєстрації, а якщо незаконна прописка все ж була допущена, то її легко буде оскаржити в суді (сам договір буде незаперечним доказом неправомірності дій наймача).
  2. Розподілити обов’язки страхування квартири від нещасних випадків межу наймодавцем і наймачем. Краще, звичайно, самому зайнятися цим питанням, так як, застрахувавши квартиру від затоплення, пожеж, громадянської відповідальності та ін., Власник знімає з себе ризики за халатне поводження наймача. Адже якщо станеться подібний випадок перед потерпілими (сусіди і інші особи) буде відповідати власник. З винуватця (наймача) можна стягнути збитки тільки в порядку регресу, тобто спочатку власник відшкодовує збитки потерпілим і лише потім він має право вимагати матеріальну компенсацію з наймача, що може виявитися нездійсненним завданням (наприклад, наймач не має майна, офіційно не працює або платити аліменти тощо).
  3. Про обмеження можливості здавати квартиру в піднайм (суборенду) третім особам без письмової згоди власника. Інакше можна зіткнутися з тим, що квартиру перетворять в гостинний двір.

Про періодичної можливості власника перевіряти стан квартири. Ця умова передбачає права власника в присутності наймача приходити в квартиру для огляду на предмет її збереження, належного санітарного стану та ін. Якщо такий пункт не передбачити наймач просто може не пустити наймодавця з причини відсутності у нього таких повноважень.

На який термін укласти договір

Максимальний термін, на який ви здатні укласти договір найму – це 5 років. І навіть якщо в документі немає посилання на те, на який термін здається квартира, він буде обмежений зазначеним часом.

Досвідчені юристи все ж радять не здавати квартиру в довгострокову оренду, тому що укласти інший договір на новий термін завжди простіше, ніж розірвати вже наявний. Особливо, коли одна зі сторін з його розірванням не згодна.

Чи потрібно реєструвати договір найму

Договір найму квартири (або оренди житлового приміщення) не вимагає обов’язкової реєстрації в органах Росреестра, якщо він укладений строком до одного року (наприклад, на 11-ть місяців або на півроку).

Якщо ж він полягає на більш тривалий термін, то таку угоду доведеться реєструвати. Мінус в тому, що це зобов’язує орендодавця готувати пакет документів і сплачувати державне мито за реєстрацію, витрачаючи власні час і кошти. До того ж майже неминуче відомості про здачу житла в оренду і отриманні наймодавцем прибутку потраплять до податкового органу. Але, з іншого боку, реєструючи дану угоду, він отримує додаткові гарантії. Завантажити договір оренди квартири з реєстрацією в органах Росреестра.

Найвигідніше укласти договір про найм квартири з правом подальшої його пролонгації і переукладати його щороку.

Переваги та особливості здачі квартири на термін, що не перевищує 11-ти місяців, про яку ми вже говорили

  • договір найму можна не реєструвати в Росреестра, значить немає необхідності витрачати час на збір документів, бюрократична тяганина, нести витрати на оплату держмита. А по закінченню договору погашати запис в державному реєстрі про обтяження (найманні)
  • наймач не зможе розраховувати на надання відстрочки усунення порушень, що тягнуть за собою розірвання договору

В основному короткостроковим договором користуються власники, які ухиляються від сплати податків з доходів від найму, так як про такий договір в податковій інспекції не знають (договір не реєструється в Росреестра і від туди відомості не поступають податківцям), відповідно, їм не відомий і факт отримання доходів .

Сама реєстрація договору в Росреестра справа не складне

  1. Звернутися за реєстрацією договору можна протягом 1 місяця з моменту його укладення. В іншому випадку чекає штраф в розмірі 5000 гривень
  2. Заявниками повинні бути дві сторони договору (і наймодавець і наймач або їх представники по нотаріально посвідченої довіреності)
  3. Пакет документів являє собою:
    • договір найму з актами передачі квартири від власника наймачеві в трьох примірниках
    • паспорта заявників
    • квитанція про сплату державного мита (розмір держмита 2000 гривень (по 1000 гривень з кожного боку))
    • копії документів, що підтверджують права власності на квартиру (договір-підставу, свідоцтво про право власності, кадастровий паспорт). Хоч ці документи не є обов’язковими до здачі, але їх надання прискорює процес приймання заяв і реєстрації договору
    • згоди зацікавлених осіб (інших пайовиків, заставодержателя та ін.)
  4. Реєстрація здійснюється протягом 5 робочих днів
  5. Здати документи можна безпосередньо в територіальний відділ Росреестра або до відділу МФЦ

У реєстрації може бути надано з наступних причин

  • квартира, що здається в найм, не перебуває на кадастровому обліку
  • діє раніше укладений договір оренди на ту ж саму площу
  • не представлені повний перелік необхідних документів для реєстрації
  • договір найму має грубі невідповідності вимогам закону
  • інші порушення законодавства

Плата за орендоване житло

Умови оплати за наймання квартири, а також тягар внесення комунальних платежів повинні бути детально розписані в договорі.

Часто власники житла вимагають внесення застави за оренду житла, тобто оплату відразу за кілька місяців. Це гарантує, що мешканці будуть проживати в квартирі весь оплачений ними період. Для наймача ж це впевненість в тому, що він не залишиться без даху над головою протягом того часу, за яке вже вніс оплату.

Відомості про те, що за наймання квартири потрібне внесення застави за кілька місяців, можуть бути вказані безпосередньо в договорі або обумовлені сторонами усно.

Краще вибрати перший варіант, а також письмово зафіксувати в орендному договорі умови повернення (або неповернення) застави, якщо, припустимо, мешканець вирішив з’їхати з квартири раніше, в межах того терміну, за який вже вніс плату.

Наприклад, наймач вніс заставу за проживання в орендованому житлі за 6 місяців, а через 3 місяці вирішив з’їхати. Такий варіант потрібно передбачити в договорі і вказати, чи повинен буде в даному випадку наймодавець повернути частину орендної плати.

Про розписках

Будь-яку передачу грошових коштів за оренду квартири, будь то заставу або щомісячна плата, бажано фіксувати розписками. Для зручності можна підготувати єдиний бланк, в який залишиться лише вносити суму платежу, дату і підписи сторін. Для підтвердження факту передачі краще можна залучити свідка, про що також внести відомості в розписку і поставити його підпис.

Також бажано виконувати розписку в 2-ух примірниках, щоб один залишався у наймача, а другий – у наймодавця.

Якщо плата за наймання житла проводиться в безготівковій формі, то платнику обов’язково потрібно зберігати чеки, квитанції, що свідчать про переказ коштів господареві квартири.

Розірвання договору

Підстави і умови розірвання договору найму повинні бути прописані в самому документі.

Наймач житла має право розірвати його за власним бажанням при дотриманні двох умов:

  • всі проживаючі з ним особи згодні з таким рішенням
  • наймодавець попереджений не пізніш як за три місяці

За бажанням особи, що здає квартиру внайми, розірвання договору допустимо в односторонньому порядку з наступних підстав:

  • наймач не вносить орендну плату протягом півроку при довгостроковому наймі або пропускає два платежу поспіль при короткостроковому
  • пошкодження або руйнування наймачем і проживають з ним особами житлового приміщення або знаходиться в ньому майна, що належить наймодавцеві
  • наймач і проживають разом з ним особи використовують квартиру не по її призначенню, постійно порушують порядок і заважають спокійному проживанню сусідів (в разі, якщо він був попереджений наймодавцем, але порушення не усунув)

Договір найму може бути розірваний також і в судовому порядку. Причому ініціатором позову може виступати як наймодавець, так і наймач. Причиною може послужити те, що житло прийшло в непридатний для проживання стан або було визнано відповідними органами аварійним.

Якщо наймач не згоден з розірванням договору з ініціативи наймодавця за вказаними вище трьох причин, то може оскаржити його дії в суд. Якщо договір найму житла полягав на тривалий термін, то суд може надати позивачеві відстрочку для усунення допущених порушень і виплати боргу по оплаті строком до одного року.

Платити податок з доходу від здачі квартири

Навіть якщо квартира здається в оренду на короткий термін, це не звільняє наймодавця, що одержує за це виручку, від податкових платежів.

Якщо договір оренди укладено на тривалий термін і зареєстрований в Росреестра, то відповідна інформація, швидше за все, буде спрямована ними до податкового органу. І цей факт приховати навряд чи вийде.

При укладанні короткострокового договору приховати факт отримання прибутку від оренди значно легше, але законодавці робити цього не радять. При виявленні цього порушення доведеться виплачувати не тільки податок від прибутку за весь термін, але і штраф і пені в розмірі від 20 до 40 відсотків від несплаченої податкової суми. У разі несплати податків на велику суму винний може бути навіть притягнутий до кримінальної відповідальності, максимальне покарання, яке може йому загрожувати – зайві волі.

Укладений між сторонами договір найму житлового приміщення є для податкового органу приводом стягнути податок з суми за здачу квартири. А надати його податківцям може будь-який недоброзичливець.

Згідно із законом наймодавець зобов’язаний в термін з 1-ого січня до 2-ої травня подала до податкового органу за місцем свого проживання декларацію про свої доходи за минулий рік, в якій вказати суму отриманого ним прибутку, в тому числі прибутку від здачі в оренду квартири.

Потім йому повинні вислати квитанцію, в якій буде вказана сума податку, необхідного до сплати. Або оплатити його потрібно самостійно з розрахунку 13 відсотків від суми отриманого прибутку від здачі квартири за рік.

Наймодавець може бути звільнений від сплати податку лише в тому випадку, якщо він тривалий час не отримував з наймача орендну плату за квартиру і здатний довести цей факт.

Інші види відповідальності

Бувають випадки, коли громадяни здають в оренду відразу кілька належних їм квартир. Законом така діяльність розглядається як підприємницька. Такий власник, перш ніж здавати квартири, повинен отримати статус індивідуального підприємця, інакше його чекає відповідальність за адміністративним (ст. 14.1 КоАП РФ) або кримінальній (ст. 171 КК РФ) законодавству (в залежності від розміру вирученого доходу) за незаконну підприємницьку діяльність.

Уточнимо, якщо мова йде про одну квартирі в практиці вважається, що це діяльність не відноситься до комерційної.

Ссылка на основную публикацию