Як правильно оформити дарчу на квартиру, частку будинку або іншої нерухомості

Договір дарування — це угода, по-іншому дарча, коли дарувальник безкоштовно віддає одаряемому річ у власність, в тому числі і нерухоме майно:

  • квартиру (або частку в квартирі)
  • будинок (або його частина)
  • земельна ділянка

Хто зазвичай дарує нерухомість

Часто дарчу оформляють близькі родичі замість заповіту дітям чи онукам. Див. Дарування квартири родичу і дарчий на автомобіль. Це роблять:

  • уникнення піврічного очікування прийняття спадщини після смерті власника;
  • якщо дарувальник хоче позбавити одного з «спадкоємців за законом» спадщини, подарувавши квартиру тільки одному або зовсім не спадкоємцю (оскільки оскаржити дарчу складніше, ніж заповіт);
  • не допустити спадкових спорів.

Перевагою ж заповіту в тому, що дарувальник може змінити заповіт, а дарчу скасувати (оскаржити) складніше, в деяких випадках неможливо. Детальніше читайте про те, що краще дарча чи заповіт.

Далекі родичі або особи без спорідненості обдаровують нерухомістю набагато рідше.

Крім стандартного подарунка — складання дарчим між власником до обдаровуваним, існує і завуальоване дарування. Коли родич дає гроші на покупку подарунка, наприклад, будь-якої квартири. Про це зазначається в договорі дарування грошей. Це захищає обдаровуваного в разі поділу майна з чоловіком (дружиною) при розлученні, якщо гроші будуть витрачені цілеспрямовано.

приклад: Онук купує квартиру, але з продавцем розраховується його бабуся і в договорі купівлі-продажу зазначено, що оплата здійснюється третьою особою. Таким чином, бабуся дарує квартиру, яка є власником.

Такий спосіб дарування застосовується зазвичай в молодих сім’ях, коли родичі-дарувальники хочуть і подарувати нерухомість, і отримати гарантії її збереження в разі поділу майна при розлученні (їх сина, дочки або онука).

Реєстрація переходу права власності в Росреестра обов’язкове

Подарунок важливо правильно оформити і пройти державну реєстрацію.

Обдаровуваний має право власності на квартиру не з моменту підписання договору, а з моменту реєстрації права власності в Росреестра.

Іноді дарувальник ОБІЦЯЄ подарувати квартиру в майбутньому із зазначенням дати передачі в договорі дарування. Прийти в регпалати раніше зазначеного в договорі терміну не можна, в реєстрації буде відмовлено. Підстави для реєстрації наступають після дня дарування.

приклад: У договорі зазначено, що бажають подарувати 10.12.2018 року, а хочуть зареєструвати право власності 10.04.2018. Реєстрація буде не можлива без виправлення дати.

Що робити, якщо дарувальник помер до реєстрації?

Якщо дарча була підписана, але не пройшла процедуру реєстрації через смерть дарувальника, обдаровуваний може відстоювати своє право щодо подарованого об’єкта нерухомості в суді.

Реєстратор не матиме заперечень і прийме документи, коли це буде наказано судовим рішенням.

Коли дарування заборонено

  • від малолітніх і визнаних судом недієздатними осіб їх батьками, опікунами;
  • працівникам медичних, освітніх, соціальних організацій, від осіб, які лікуються, виховуються, знаходяться на утриманні в цих установах, а також від їх подружжя та родичів;
  • чиновникам місцевого / федерального значення в зв’язку з їх посадовим становищем;
  • між комерційними організаціями;
  • якщо немає згоди на дарування у співвласників квартири при спільній сумісній власності (при частковій власності згода не потрібна).

оформляємо договір

Дарчий на нерухомість не вимагає обов’язкового посвідчення у нотаріуса, за винятком:

  • дарування частки;
  • подарунок знаходиться в частковій власності;
  • угода від імені неповнолітнього віком до 7 до 18 років.

Договір складений у нотаріуса має одне суттєва перевага — його набагато важче оскаржити.

Оформлення у нотаріуса

При первинному зверненні нотаріус попросить підтвердити права власності на подарунок, перевірить особистості сторін, при необхідності оформить згода чоловіка дарувальника (якщо потрібно) і складе договір. Для чого слід надати документи:

  • паспорта беруть участь в угоді;
  • документи на нерухомість;
  • виписку з держреєстру на об’єкт нерухомості;
  • дозвіл опіки, згода третіх осіб.

Потім дарувальник і обдаровуваний підписують договір у присутності нотаріуса. Якщо потрібна згода чоловіка дарувальника на угоду, то необхідно прибути і дружину, так як нотаріус не просто засвідчує договір, але і перевіряє його законність.

За свої послуги нотаріус візьме плату за встановленим тарифом:

  • Якщо обдаровується чоловік, батьки, діти або онуки — 3 000 руб. + Плюс 0,2% від ціни договору, але не більше 50 000 руб.
  • Якщо обдаровує інші особи нерухомістю вартістю до 1 000 000 руб., Тариф складе 3 000 руб. + 0,4% суми угоди; до 10 мільйонів руб. — 7 000 руб. + 0,2% від суми угоди, яка перевищує 1 мільйон, але в цілому — не більше ста тисяч.

Оформлення без нотаріуса за допомогою ріелторів або юристів

Якщо угода не оформляється у нотаріуса, то письмова форма договору дарування все одно є обов’язковою умовою (завантажити зразок договору). Особливо уважно потрібно поставитися до правильності зазначення в договорі:

  • найменування сторін і їх реквізитів — паспортних та інших даних (місце проживання, рік і місце народження);
  • предмета дарування — відомості про об’єкт нерухомості (найменування об’єкта, його адреса, площа, поверховість, кадастровий номер та інші унікальні характеристики). Ці відомості повинні бути точними, як виписці з держреєстру;
  • номер і дата реєстраційного запису про право власності дарувальника.

Не зайвим буде вказати в договорі такі відомості:

  • дату передачі нерухомості одаряемому;
  • про дієздатність дарувальника, що в момент угоди усвідомлює те, що відбувається, віддає звіт і керує своїми діями; ознайомлений з положеннями статей 572, 574,577, 578 Цивільного кодексу РФ, розуміє сенс і наслідки здійснюваної операції (в тому числі наслідки припинення його права власності) та ін.
  • наявність / відсутність недоліків квартири, земельної ділянки, які можуть завдати шкоди здоров’ю та життю одаряемому, а також його майну;
  • в розділах про права та обов’язки сторін зазвичай вказують, за яких обставин дарувальник має право скасувати подарунок, а обдаровуваний — відмовитися від нього;
  • якщо об’єкт має обтяження — іпотека, рента, оренда, арешт.

До договору в парі йде акт прийому-передачі, в якому вказують:

  • сторони угоди;
  • опис об’єкта;
  • що відбулася передач нерухомості і приладдя;
  • відсутність взаємних претензій.

При обтяження квартири вони переходять на обдаровуваного

Якщо дарування нерухомість має обтяження та обмеження (оренда, іпотека, під арештом, з рентою), це потрібно вказати в договорі, щоб уникнути приводів для судового скасування дарування, тобто:

  • обтяження має бути прописано в дарчим;
  • всі зобов’язання по таким обтяжень лягають на нового власника;
  • найчастіше потрібна згода обтяжувача.

приклад: Квартира знаходиться в заставі у банку — в договорі іпотеки зазначено, що для переходу права власності на неї, необхідна згода банку. Якщо такої згоди від банку не буде, то угода не відбудеться.

Довідково:  Що таке рента? За договором ренти ПОЛУЧАТЕЛЬ ренти (власник нерухомості) віддає ПЛАТНИКОВІ ренти у власність нерухомість, за що новий власник квартири / будинку періодично виплачує раніше гроші або надає зміст (продукти, ліки купує, рахунки оплачує, доглядає та ін.) Квартира при цьому переходить платнику і він має право нею розпоряджатися — подарувати, продати. І якщо це довічна рента (утримання громадянина з коштом до його смерті), то колишній власник живе в цій квартирі і виселити його практично неможливо. Тому, якщо квартира продається або дарується, то тільки разом з утриманцем і з його згоди.

Можливість проживання дарувальника в обдаровує нерухомості

Припустимо, родич-пенсіонер вирішив подарувати вам квартиру-його єдине житло. У договір включається умова про збереження його права користуватися житлом після добровільної відмови від власності, в іншому випадку це може привести до визнання договору недійсним.

Така умова в договорі регпалати може розцінити як змішаний договір дарування з рентою (довічним утриманням) і призупинити реєстрацію для виправлення договору. Але оскільки суд може визнати такий договір недійсним і якщо це питання є принциповим для дарувальника, слід наполягати на такому пункті в договорі дарування.

Збираємося в регпалати

Для оформлення дарчої необхідно зібрати документи (всі вони надаються в оригіналах, обов’язково потрібні їх ксерокопії, крім договору), перш ніж направлятися в Росреестр (його територіальний орган) або МФЦ.

Статті по темі:

  • Податок на майно (квартиру) від кадастрової вартості з 2016 року
  • Як отримати кадастровий паспорт на квартиру
  • Як дізнатися кадастрову вартість нерухомості
  • Податок при продажу квартири
  • Податок на дарування нерухомості
  • Які документи потрібні для продажу квартири
  • Розірвання договору купівлі-продажу квартири
  • Купівля квартири в іпотеку: інструкція
  • Як правильно купувати квартиру
  • Як ділиться квартира в іпотеці при розлученні
  • Повернення прибуткового податку при покупці квартири
  • Договір дарування та акт прийому-передачі — 3 примірника (якщо обдаровуваних кілька — то більше, за кількістю сторін і 1 — для реєструючого органу).
  • Паспорти звертаються.
  • Довіреність (якщо діє представник), у нього повинна бути засвідчена нотаріусом довіреність.
  • Технічна документація (технічний план, якщо одночасно буде кадастровий облік подрака).
  • Документи на землю — якщо дарують будинок (його частина), то необхідно надати документи на землю (якщо вона не у власності, а на іншому праві).
  • Якщо дарувальник перебуває в шлюбі, потрібно надати згоду дружини (чоловіка) на відчуження майна, нотаріально завірене (якщо об’єкт є спільно нажитим майном) або підтвердити, що предмет договору не входить у спільну власність подружжя (придбаний до шлюбу).
  • Згода батьків — якщо дарує або обдаровується неповнолітній 14-18 років, то потрібна згода від батьків (усиновителів, опікунів).
  • Дозвіл з органів піклування та опіки в таких випадках:
    • на дачу законними представниками згоди, якщо нерухомістю хоче розпорядитися особа, якій від 14 до 18 років, або обмежено дієздатна особа;
    • на відчуження квартири (будинку), якщо там проживають родичі власника, які знаходяться під опікою чи піклуванням, або неповнолітні (без батьківського піклування), якщо їх інтереси можуть постраждати.
  • При іпотеці (заставі) — якщо об’єкт дарування знаходиться в заставі (іпотеці), потрібна згода заставодержателя.
  • При ренті — якщо об’єкт дарування має обтяження у вигляді ренти, потрібна згода одержувача ренти.
  • Квитанція про оплату держмита. Його можна не надавати, дані про оплати реєстратор може отримати самостійно, однак, щоб уникнути зайвих питань варто здати відразу.
  • Заяви про реєстрацію, вони підписується сторонами в присутності реєстратора.

Спеціаліст рег.органа іноді самостійно складає заяви на прийом, які потрібно перевірити і підписати. На руки звернулися видаються розписки, в яких зазначено термін отримання документів.

Якщо надані не всі документи?

Якщо не уявити всі необхідні документи, реєстрація може бути припинена, тоді термін її завершення буде залежати від того, як швидко ви здасте відсутню, і від того, як швидко реєстратор відновить і завершить реєстрацію.

Коли приходити за документами?

У зазначений термін (не більше 10 днів з дня подачі документів) слід прийти до реєструючого органу і вам видадуть:

  • виписка з держреєстру;
  • договір зі штампом і підписом реєстратора;
  • повернуть оригінали документів, якщо ви залишали їх в справі.

Скільки коштує дарча на квартиру?

При переході права на підставі договору дарування, укладеного двома фізичними особами (байдуже, між родичами чи ні):

  • мито сплачує обдаровуваний в розмірі 2 000 руб.
  • якщо обдаровуваних одним договором передбачено кілька, ці 2 000 руб. діляться між ними пропорційно

До питання про вартість дарчим можна віднести такий нюанс як сплата податку на доходи фізичних осіб в розмірі 13% від вартості обдаровує нерухомості.

Дарчий на частку в квартирі або будинку

При даруванні частки квартири є деякі особливості. Дарувальник може подарувати:

  • Будь-яку частку, яку можна виділити спеціально для дарування.
    приклад: Дарувальник має у власності квартиру — він може подарувати 1/2 (1/3) частки, що залишилася частина квартири 1/2 (2/3) залишиться за ним.
  • Дарувальник може подарувати частину своєї частки.
    приклад: Дарувальник має 1/4 частку у власності — він може подарувати 1/8 частки
  • Подарувати всю свою частку.
    приклад: Дарувальник має 1/2 частку, він її і дарує, або має 1/8 — її і дарує
  • При частковій власності — при даруванні частки не потрібно ніяких погоджень з боку інших учасників власності (пайовиків) і надання їм переважних прав на частку (права викупу).
  • При спільній сумісній (НЕ часткової) власності — при даруванні частини майна вимагає згоду учасників власності. Найчастіше такими співвласниками є подружжя (колишнє подружжя).

приклад: Квартира була куплена дарувальником під час шлюбу. В подальшому він розлучився, а ще через деякий час вирішив подарувати ½ частки квартири. На таку угоду буде потрібна згода колишнього чоловіка. Правда, якщо обдаровуваний не знав про ці обставини, то визнати таку угоду в суді недійсною не так просто.

Процедура оформлення дарчої на частку в квартирі (будинку) відбувається за загальними правилами як для цілого об’єкта.

Податки — на дарування, на майно, при продажу подарованого майна

Податок на дарування. Подарунок — це дохід обдаровуваного, а з доходу належить сплачувати ПДФО (резиденти 13%, нерезиденти 30%). Однак доходи, від дарування, не підлягають оподаткуванню в тому випадку, якщо дарча між близькими родичами. Більш детально в нашій статті податок на дарування квартири.

Звільняються від сплати податку:

  • батьки, діти повнорідні і не зовсім (якщо загальний батько або мати)
  • бабусі, дідусі
  • сестри і брати

Так, якщо оформити дарування квартири на дочку або подарувати півбудинку синові, вони ПДФО не сплачують. Решта родичів або особи без родинних зв’язків сплачують податок з повної вартості подарованого їм майна (кадастрової або ринкової).

Податок при продажу подарованого майна. Однак є нюанс — якщо подароване майно буде продано протягом 3 років після реєстрації права, обдарований сплачує 13% з різниці вартості житла і 1 мільйоном руб. Тобто при продажу нерухомості, що була у власності менше 3 років, продавець зобов’язаний сплатити податок з доходу (при даруванні неоподатковувана сума становить 1 млн. Руб).

приклад: Через 2 роки після оформлення дарчої (мама подарувала доньці), дочка продала подаровану квартиру за 1,5 млн. Руб, сума податку складе (1,5 млн. І 1 млн.) * 13% = 65 000 руб.

Податок на майно. Крім того, у обдаровуваного виникає обов’язок платити податок (на майно фізичних осіб). Відомості про виникнення у громадянина права власності на житло передаються з Росреестра в податкову інспекцію. Після реєстрації переходу прав на квартиру (будинок) старий власник платить податок до початку місяця, в якому майно вибуло з володіння, новий — починаючи з того місяця, коли придбав власність.

Визнання договору недійсним

У перерахованих випадках у реєстрації дарування буде відмовлено:

  • коли даруванням імітується заповіт, тобто договір з умовою отримання квартири після СМЕРТІ дарувальника.
  • дарувальник в договорі вказує на можливість повернення подарованої нерухомості на його вимогу, або заборона на подальший продаж або передареніе. Правда, такий договір все ж може мати часткову силу (всі крім умов про повернення, заборону відторгнення).
  • дарувальник обіцяє подарувати невизначений об’єкт — наприклад, квартиру, яку він купить в наступному році.

Випадки скасування дарування

  • Замах на життя дарувальника

Скасувати дарування можна, якщо невдячний обдаровуваний з умислом зробив замах на життя дарувальника, життя його родичів або завдав навмисно благодійнику тілесні ушкодження. Ці факти вимагають підтвердження в суді. Якщо обдаровуваний умисно вбив дарувальника, скасування дарування вправі вимагати спадкоємці. Зрозуміло, що зловмиснику в такому випадку на відшкодування своїх збитків розраховувати не доводиться.

  • Якщо дарувальник ІП або юридична особа банкрут

Крім іншого, в судовому порядку зацікавлені особи скасовується дарування, вчинене ІП або юрособою протягом 6 місяців до банкрутства, якщо були порушені норми закону про неспроможність. Зацікавлена ​​особа — особа, чиї інтереси постраждали від неправомірних дій.

  • Неналежна експлуатація подарунком

Дарувальник може наполягати на скасуванні дарування у разі, якщо отримав подарунок, звертається з ним так, що виникає небезпека безповоротної втрати майна, яке неодмінно повинно мати для дарувальника велику нематеріальну цінність (грубо кажучи — дорого як пам’ять).

  • У разі смерті обдаровуваного раніше дарувальника

Якщо дарувальник переживе обдаровуваного, то у нього буде право скасувати дарчу, якщо в договорі це передбачено.

Подарована нерухомість повертається при скасуванні дарування до колишнього власника, якщо збереглася в натурі. Тому в слизьких випадках такі об’єкти швиденько продають і перепродують.

Питання оскарження договорів дарування

Як це не дивно, дарча близькому родичу найчастіше оскаржується іншими родичами — прикладів в судовій практиці безліч (див. Чи можна оскаржити дарчу). Ось найпоширеніші підстави визнання дарчим недійсною:

  • Дарування може бути оскаржене, як порушує вимоги законів (ст. 168 ЦК).
      • Дарувальник не мав права розпоряджатися спірним об’єктом
      • Дарувальник не отримав згоди подружжя на дарування
      • При дарчим на частину нерухомості, якщо обдарований знав, що немає згоди учасника спільної сумісної власності (співвласника)
  • Дарування заперечується як уявна чи удавана угода (в порядку ст. 170 ЦК)
  • Якщо намагаються довести, що дарувальник не розумів значення своїх вчинків і не керував ними (ст. 177 ЦК)
  • Якщо дарування визнається вчиненим під впливом помилки (застосовується ст. 178 ЦК)
      • Часто доводи зводяться до того, що дарувальник не розумів правової природи договору, не мав наміру дарувати квартиру
      • Якщо дарча укладена на невигідних для дарувальника умовах

Думаємо, тепер у вас достатньо відомостей, щоб оформити подарунок без несприятливих наслідків.

Внесено зміни 02.04.2018 р

Ссылка на основную публикацию