Як перевести житлове приміщення в нежитлове: документи, порядок дій

Перше, про що ви повинні знати – житло не можна використовувати для комерційної діяльності. Якщо ви вирішили організувати невеликий бізнес і як стартовий майданчик використовувати площу житлового приміщення, що належить вам, значить, необхідно вивести об’єкт з житлового фонду, тобто офіційно зробити його непридатним для проживання.

З чого починати?

Перш за все, підготувати документи для переоформлення приміщення:

  • правовстановлюючі документи (свідоцтва, договори, рішення суду). Їх копії завірити в нотаріуса.
  • техпаспорт. Він видається БТІ.
  • план всіх поверхів будинку. План також отримаєте в БТІ.
  • проект реконструкції. Буде потрібно, якщо в подальшому перебудову або перепланування будуть необхідні для користування нежитловим приміщенням. Підготовку проекту краще доручити організації, що має ліцензію на проектну діяльність (і складається в СРО проектувальників).
  • якщо власників квартири кілька, то необхідно нотаріальне згоду всіх інших власників на переведення квартири в комерційну нерухомість, і доручення ведення цієї процедури одному з власників.
  • довіреність від власника, якщо питанням перекладу буде займатися інша особа за дорученням.
  • якщо квартира належить не громадянину, а юридичній особі, то необхідні його установчі документи (копії треба завірити нотаріально).

Виділимо умовно три етапи процедури переоформлення

  • 1 етап –

    Підготовка та направлення заяви про переведення в уповноважений орган. Обов’язково прикладаємо перераховані документи.

  • 2 Етап – Зміна планування, інші роботи по реконструкції (якщо знадобиться) і узгодження з компетентними органами.
  • 3 Етап – Оформлення права власності на нежитлове приміщення.

1 ЕТАП

Маючи на руках базовий пакет документів, слід здати документи в адміністрацію або в багатофункціональний центр. Ви подаєте заяву (форму вам нададуть на місці) і прикладаєте до нього документи, перераховані вище. Витребування додаткових документів на цьому етапі незаконно.

Протягом півтора місяця за заявою буде прийнято рішення перевести житлове приміщення, або відмовити в перекладі (можливі причини негативної відповіді розглянемо трохи нижче). Маючи на руках рішення про переведення, приміщенням можна користуватися як нежитловим, але тільки якщо немає необхідності в перебудові або перепланування.

При оформленні житлового приміщення в нежитлове є ряд особливостей:

  • Розташування житла на першому поверсі. Допускається переоформлення квартир, що знаходяться на другому або третьому поверхах, за умови, що безпосередньо під цим житловим приміщенням будуть розташовуватися тільки нежитлові приміщення. Так, ви цілком можете розмістити свій офіс на другому поверсі будинку, якщо на першому поверсі знаходиться продуктовий магазин.
  • Не можна переводити в нежитлове тільки частина або частку житлової квартири. Наприклад, змінювати статус однієї з кімнат в квартирі не можна.
  • Необхідна наявність окремого входу, або технічна можливість зробити самостійний доступ в перспективі. Наприклад, наявність в квартирі вікон, що виходять у двір, дозволяє обладнати вхід з двору. Якщо приміщення більше 100 м2, то обов’язково повинен бути запасний вихід.
  • На приміщення не повинні бути накладені арешти та інші обтяження. Так, якщо ви вирішили квартиру, яку ви придбали в іпотеку, вивести з житлового фонду, вам не дозволять це зробити, оскільки квартира буде предметом застави в банку. Доведеться відкласти свої плани до повного погашення іпотеки та припинення застави на квартиру.
  • Будинок не аварійний, не вимагає капітального ремонту, реконструкції або знесення. Приміщення в будівлі, що має культурну та історичну цінність, переоформити складніше. Буде потрібно отримати схвалення Комітету з охорони пам’яток культури і історії.
  • Знадобиться завчасно виписати всіх мешканців з цього приміщення. Тут можуть виникнути деякі труднощі, наприклад, отримання схвалення на виписку від органів опіки та піклування, коли співвласником квартири є неповнолітній.
  • Наявність в квартирі незаконного перепланування. Необхідно буде завчасно подбати про її оформленні.

Крім того, можуть виникнути проблеми при перекладі житлового приміщення в нежитлове в разі:

  • Якщо будинок, в якому перекладається приміщення, є об’єктом культурно-історичної спадщини.
  • якщо будинок стоїть на обліку в штабі у справах цивільної оборони і надзвичайних ситуацій. В цьому випадку збільшиться вартість об’єкта при експертній перевірці.
  • якщо приміщення не має з’єднання основним інженерних комунікацій.
  • Цільове призначення планованого нежитлового приміщення не відповідає допустимим нормам зонування (обмеження в житлових зонах по містобудівному законодавству).

Рішення щодо переведення житла приймає міжвідомча комісія, спеціально створена при кожному муніципалітеті. Для прийняття рішення за заявою комісія може відправляти міжвідомчі запити в: УФМС, в ЖЕУ, в Росреестр, Росспоживнагляд, Пожежний нагляд тощо. Рішення не буде прийнято, поки від цих організацій не прийде відповідь. Тому для того, що б заощадити час, а також щоб уникнути відмови з будь-якої помилку, рекомендується разом з основним пакетом документів відразу здати і додаткові документи:

  • Висновок МНС про відповідність квартири пожежним нормам.
  • Висновок Росспоживнагляду про відповідність приміщення санітрано-епідеміологічскім нормам.
  • Довідка ЖЕУ (керуючої компанії) про призначення інших суміжних квартир, що знаходяться на одному сходовому майданчику з Вашої.
  • Техзаключеніе про те, що будинок не знаходиться в аварійному стані (також береться в ЖЕУ, ТСЖ, керуючої організації).
  • Витяг з рішення загальних зборів власників багатоквартирного будинку про те, що вони не проти переведення квартири в нежитлове приміщення.
  • Довідка про прописаних осіб (виписка з будинкової книги).
  • Висновок органу з охорони пам’ятників архітектури, історії і культури про можливості перепланування об’єктів культурної спадщини.

Чому отримали відмову в перекладі приміщення в нежитлове?

Основними причинами відмови є:

  • надання не всіх передбачених законом документів
  • проект перепланування суперечить закону, а також будівельним, санітарним, протипожежним, екологічним та іншим нормам
  • відсутня згода всіх мешканців будинку, або переклад не був схвалений загальними зборами власників житла
  • приміщення не відповідає критеріям, що дозволяє привласнити йому статус нежитлового

Згода сусідів і власників

Зупинимося докладніше на пункті про отримання схвалення від сусідів, адже часто саме неможливість отримати згоду власників житла надовго гальмує весь процес, або взагалі робить завдання нездійсненним.

У ст. 23 Житлового кодексу РФ позначені підстави відмови у видачі дозволу. І відсутність згоди мешканців будинку (власників квартир) не відноситься до таких підстав. Важливо розуміти, що не завжди згода власників житла обов’язково.

Однак, відсутність згоди власників – одна з найпоширеніших причин, по якій влада не дозволяє переоформити житлове приміщення. Чому ж так відбувається?

Багатоквартирний будинок

Коли в багатоквартирному будинку планується реконструкція, обов’язково проводяться загальні збори власників. Рішення приймаються більшістю голосів або одноголосно. Якщо внесення змін до планування або конструкцію стосуються спільного майна, наприклад, якщо в результаті реконструкції до приміщення приєднається частина сходової клітки або підвал, потрібно одноголосне рішення. Якщо спільне майно не змінюється, досить звичайного більшості власників у багатоквартирному будинку.

Процедура отримання згоди власників багатоквартирного будинку наступна:

  • У ЖЕУ (ТСЖ, керуючу компанію) необхідно письмово звернутися з питанням про проведення голосування з питань переведення квартири в комерційну нерухомість.
  • Голосування проводиться при чергових загальних зборах з включенням до порядку необхідного питання, а якщо такі збори буде не скоро, то ініціюється позачергові загальні збори.
  • Збори правомочні приймати рішення, якщо є 50% від загальної кількості власників (кворум).

Всіма процедурними питаннями займається ЖЕУ. Зацікавлений власник отримує виписку з рішення загальних зборів власників будинку.

Навіть якщо власники дали згоду, бажано, отримати згоду особисто, обійшовши всіх сусідів (хоча б оточуючі під’їзди), поговорити з кожним, переконати їх в тому, що це їм не завадить. Якщо серед власників буде затятий противник, бажано залагодити цей конфлікт до звернення в Управління Росеестра. У разі якщо такий противник подасть скаргу, в перекладі буде відмовлено. У таких випадках доцільніше знайти компроміс з таким власником, запропонувати йому будь-які компенсації.

Земельна ділянка під житловим будинком

Аналогічним чином вирішуються питання, пов’язані з використанням земельної ділянки під житловим будинком.

  • Якщо земельна ділянка є власністю мешканців, то згода необхідна тільки від мешканців, так як частиною земельної ділянки (розташованого під сходами для окремого входу / виходу) буде користуватися тільки власник нежилого приміщення, тобто загальнопайової власність мешканців зменшиться.
  • Якщо земельна ділянка під будинком належить муніципалітету, то згода потрібно отримати від місцевої адміністрації.

Не згодні з відмовою? Спробуйте оскаржити його в суді

Цікава практика судів у подібних справах.

Приклад 1:

Громадянин подав до районної адміністрації міста Новоросійська заяву з необхідними документами про переведення своєї квартири в нежитловий фонд. Главою р Новоросійська винесено постанову про переведення, а також необхідності провести роботи по проекту. У переоформлення приміщенні планувалося відкрити магазин фототоварів. За проектом реконструкції була потрібна розібрати частину несучих конструкцій всередині квартири, зробити окремий вхід на місці вікна, що спричинило б зміну режиму користування ділянкою під будинком.

Незадоволені мешканці звернулися до суду, виступаючи проти переведення квартири громадянина і проти реконструкції приміщення. У наведеному прикладі суд відмовив мешканцям будинку.

Верховний суд України (Ухвала від 13.01.2010г. №80-В09-26) висловив наступну позицію:

  • для перекладу необов’язково отримувати згоду всіх власників. Воно необхідне, якщо в результаті зміни планування або інших конструктивних змін до житлового приміщення буде приєднана частина загального майна.
  • суд зазначив, що ділянку під будинком повинен бути сформований і поставлений на кадастровий облік. При цих умовах ділянку буде ставитися до спільної часткової власності.
  • коли потрібно перепланування
  • перепланування не потрібна

У разі якщо перепланування відповідного договору щодо надання перекладу квартири в нежитлове приміщення можуть бути такі ситуації:

  • необхідно реконструкція з отриманням спеціального дозволу
  • перепланування не вимагає дозволу на реконструкцію (зазвичай це відноситься до приватних житлових будинків, де не потрібно добудова окремих сходів, спорудження запасних виходів та ін.)

У будь-якому випадку така інформація вказується в повідомленні і власник буде знати, як йому діяти далі.

При зміні статусу житлового приміщення, проводячи роботи по перебудові, реконструкції, необхідно враховувати:

  • будівельні – узгодження з Агентством архітектури та містобудування
  • протипожежні – з Державною протипожежної службою
  • санітарні – з Санітарно-епідеміологічною службою
  • екологічні норми – з Державним комітетом з охорони навколишнього середовища
  • не забувати про права сусідів

приклад: Ви не зможете розташувати в житловому будинку лазню або пральню, громадський туалет або хімчистку (допускається тільки розміщення приймального пункту), а також ряд інших об’єктів, перерахованих в СНіП.

Вам буде потрібно узгодити свої дії з Агентством архітектури і містобудування, Державної протипожежної службою, Санітарно-епідеміологічною службою та іншими контролюючими інстанціями.

Після проведення всіх робіт за проектом, запрошуєте приймальну комісію, створену органами місцевого самоврядування. Вона прийме роботи і складе акт. Маючи цей документ, ви вже зможете використовувати приміщення як нежитлового.

Крім того, в залежності від індивідуального випадку, буде потрібно виконати узгодження з іншими інстанціями. Про необхідність в цьому повинен повідомити проектувальник, який і здійснює ці узгодження з:

  • комітетом комунального благоустрою
  • управлінням садово-паркового господарства (зелене господарство)
  • ГИБДД
  • службою підземних споруд
  • підприємствами та установами зв’язку, енергопостачальними організаціями та ін.

3 ЕТАП

Кінцевою точкою всієї процедури переоформлення буде реєстрація права на нежитлове приміщення в Управлінні Росреестра.

Для цього в Росреестр необхідно подати:

  • паспорт власника і його ксерокопію. Якщо власник – юридична особа, то установчі документи з їх копіями.
  • нотаріальну довіреність і її копію (якщо є).
  • свідоцтво про власність на приміщення і договір, на підставі якого виникла власність.
  • акт приймальної комісії і його копію.
  • кадастровий паспорт приміщення.
  • оплачену квитанцію (держмито).

При цьому приймальна комісія самостійно акт приймання направляє в кадастрову палату, де виробляється відповідні зміни в державний кадастр.

Як ми бачимо, переоформлення житлового приміщення в нежитлове – завдання нескладне, але кропітка. На всі заходи може піти від декількох місяців до року.

Довідково: Житло соціального призначення, що перебуває в муніципальній або державної власності перекладу наймачами не підлягає. Під комерційною діяльністю розуміється організація виробництва, торгівлі, надання послуг та ін., Але відповідно до ст. 17 ЖК РФ житлову квартиру, будинок можна використовувати для організації офісу, місця зберігання бухгалтерської документації.

Ссылка на основную публикацию