Рішення суду про виселення та зняття з реєстраційного обліку – обов’язкова умова примусового позбавлення права на житло.
Виселення може бути обумовлено:
- втратою права власності або користування житлом;
- незаконністю придбання прав на житло;
- порушенням обов’язкових для дотримання правил користування, експлуатації та обслуговування житлових приміщень;
- аварійністю і непридатністю житла для проживання;
- деякими іншими причинами, але обов’язково зазначеними в законах як підстави для виселення громадян із квартир, кімнат або будинків.
Порядок примусового виселення
Порядок може відрізнятися в залежності від конкретних обставин.
Як правило, виселення з квартири та зняття з реєстраційного обліку відбуваються в рамках наступних процедур:
- Виселення через суд особи, яке вже втратило все права на житло. Наприклад, закінчився і не продовжено договір оренди (найму), операція з придбання житла визнана недійсною або підійшов до кінця термін тимчасової реєстрації. Можлива і дещо інша ситуація: виселення особи, яке прописано в квартирі, але перестало бути членом сім’ї, або давно не живе за місцем реєстрації і не оплачує комунальні послуги.
- Позбавлення прав на житло з подальшим виселенням та зняттям з реєстраційного обліку. Це більш складна ситуація, оскільки до вирішення питання з виселенням необхідно позбавити людину права власності або користування житлом. Тут, можливо, знадобляться два судових процеси, але часто подається один позов відразу з трьома вимогами: позбавити прав, виселити і виписати з житла.
- Застосування спеціальних процедур, встановлених для особливих випадків виселення громадян. Сюди відносяться процедури визнання житла аварійним і непридатним (небезпечним) для проживання, знесення житлових об’єктів, вилучення нерухомості для державних або муніципальних потреб, переведення об’єктів в нежитловий фонд, процедури реалізації програм реновації та переселення і т.п. Рідко, але буває, що громадяни не згодні добровільно залишити своє старе житло, незважаючи на отримання нової квартири або компенсації, і тоді примусове виселення можливо лише в судовому порядку і через приставів.
На практиці, виходячи зі специфічних нюансів правового регулювання, прийнято виділяти в окремі категорії справ (спорів):
- Виселення власника.
- Виселення орендаря.
- Виселення наймача (соціальний найм).
- Виселення людини, який просто прописаний в квартирі на тимчасовій або постійній основі.
- Виселення неповнолітніх.
Найважливішу роль в процедурі відіграє, звичайно ж, підставу для виселення. З точки зору перспективи справи, крім підстави і супутніх обставин, велике значення має наявність або відсутність у виселяється громадянина іншої придатного для проживання житла. Якщо таке житло є, виграти справу про виселення простіше. Якщо немає – чекає важкий процес, підсумок якого залежить від всієї сукупності доказів, представленої сторонами. І деколи складно передбачити, як все обернеться.
Як виселити власника
Відразу варто сказати, що це найскладніша ситуація. Навіть в разі величезних боргів заборонено звертати стягнення на єдине житло. Виняток – заставна нерухомість (іпотека). Крім того, факт, що власник не прописаний в житло (це допустимо), ніяк не позначається на можливості виселення, тому посилатися на це марно.
Проте, виселити власника все-таки можна. Правда, для цього повинні бути вагомі підстави, які дозволять позбавити права власності з подальшим виселенням вже колишнього власника з житла.
Для позбавлення права власності можна вибрати один з двох варіантів (все залежить від ситуації):
- Визнати угоду, в результаті якої було набуто право власності на житло, недійсною. Зазвичай таким шляхом ідуть люди, які хочуть виселити так званих професійних сусідів. Може підійти цей варіант і для виселення людей, які незаконно (обманом, під погрозами, наданням психічного впливу і т.п.) отримали житло у власність за договором дарування або купівлі-продажу. В принципі, можна спробувати оскаржити будь-яку угоду, але виходити треба з ефективності такого підходу.
- Звернутися до суду з позовом про припинення права власності (про позбавлення права власності) з підстав ст. 293 ГК РФ:
- використання житла не за призначенням, тобто не для проживання або не тільки для проживання;
- регулярне порушення прав та інтересів сусідів (шум, п’янки, дебоші, насильство, пошкодження сусідського майна, погрози і т.п.);
- безгосподарне поводження з житлом (захаращення, пошкодження, руйнування майна, утримання величезної кількості тварин, антисанітарія і т.п.).
Застосування першого варіанта дозволяє відразу звернутися до суду. Подати можна один позов з вимогами про визнання угоди недійсною, позбавлення права власності та виселення відповідача з житла.
Завантажити зразок позовної заяви про виселення з житлового приміщення
Другий варіант вимагає обов’язкового досудового врегулювання спору. Без цього позов не приймуть. На практиці це робиться так:
- Той, хто зацікавлений у виселенні, скажімо, сусіди або інші особи, які проживають в житло, повідомляють про проблеми в поліцію (дільничного) або в своє ТСЖ, КК. Головне – зафіксувати факт порушень. Якщо скаржаться сусіди, то порушення повинні бути систематичними, тому фіксувати потрібно три і більше факту протягом відносно невеликого проміжку часу. Ці матеріали стануть доказами в суді.
- Далі йде звернення до органів місцевого самоврядування (муніципалітет), які повинні офіційно попередити власника про неприпустимість порушень, а якщо житлове приміщення пошкоджено, руйнується – встановити розумний строк для ремонту житла.
- Якщо попередження не спрацювало, муніципалітет звертається з позовом до суду. При позитивному результаті справи власника позбавляють прав, квартиру продають з торгів, а виручені кошти за мінусом судових витрат передають колишньому власнику житла.
Виселення осіб, які не є власниками: орендарів, наймачів, орендарів, колишніх членів сім’ї власника
Підставами можуть служити:
- Закінчення строку дії договору оренди (найму) та його непродовження.
- Зміна власника житла.
- Істотне порушення умов договору, яке дозволяє його розірвати в односторонньому порядку.
- Порушення житлового законодавства і правил користування (експлуатації) житловими приміщеннями, зокрема:
- використання житла не за призначенням;
- порушення прав сусідів, в тому числі інших осіб, які проживають в квартирі (будинку);
- порушення правил перепланування / перебудови;
- незаконне вселення, в тому числі використання житла в якості «гумовою квартири»;
- заборгованість по комунальним платежам в порушення договору оренди, умов соцнайму і житлового законодавства.
- Розірвання шлюбу з власником квартири.
- Визнання житла аварійним, непридатним (небезпечним) для проживання.
- Тривале проживання за іншою адресою.
Можливі й інші причини виселення. Підстави часто вказуються в самому договорі оренди (соцнайму), а якщо не вказані або вказані в повному обсязі – застосовуються положення законів. Російське законодавство права власників вважає пріоритетними перед правами інших користувачів житловими приміщеннями. Соціальний наймання в ряді випадків дозволяє мешканцям претендувати на виселення з наданням іншого житла або виплату компенсації. Орендарі такими привілеями не користуються. Що стосується виселення членів сім’ї (колишніх членів сім’ї) власника, питання вирішується в суді в більш індивідуальному порядку, враховуючи підстави виселення, позицію всіх сторін, їх соціальний статус, наявність / відсутність іншого житла.
