Виселення мешканців з квартири, що здається

Здати в оренду квартиру — значить з користю використовувати житлоплощу. Сьогодні бізнес такого роду приносить багатьом тисячам власників відчутну прибавку до доходу. Однак, згідно з останніми даними, число шахрайств зі знімним житлом збільшилася. Часом досвідчені наймодавці вживають заходів превентивного характеру — укладають договори з наймачами, доводять до відома податкову про свій дохід, підтримують стосунки з сусідами. І все ж кожен з них ризикує одного разу опинитися в ситуації, коли доводиться силою виселяти мешканців з квартири, що здається в оренду квартири.

Підстави для виселення

Як виселити мешканців з квартири, що здається? Просто так прийти в квартиру і заявити мешканцям про те, що вони виселені, наймодавець не має права. Він зобов’язаний діяти відповідно до норм законодавства, а саме: ст. 687 ГК РФ вказує повний перелік підстав, за якими можна законним шляхом розірвати підписаний з наймачами договір:

  1. За бажанням самих квартирантів в порядку, описаному в договорі найму;
  2. За бажанням наймодавця відповідно до договору;
  3. На підставі судового рішення.

Особливо закон вказує на терміни розірвання договірних зобов’язань. До того терміну, на який було укладено договір найму, розірвання можливе тільки тоді, коли:

  1. Мешканці стали використовувати квартиру не за її призначенням, наприклад, перетворили в офіс;
  2. У процесі користування квартирою мешканці завдали серйозної шкоди їй самій і майну в ній;
  3. Наймачі неодноразово порушували права сусідів;
  4. Наймачі відмовляються вчасно оплачувати квартиру. Згідно із законом квартирантів можна виселити достроково в тому випадку, якщо вони не сплатили вчасно 2 платежу при тривалості терміну договору до 12 місяців. У разі довгострокового договору (більш 12 місяців) прострочення квартплати не може бути більше 6 місяців;
  5. Стан квартири чи інші обставини загрожують життю наймачів.

При виявленні будь-якого з перерахованих правопорушень власник квартири має право вимагати від наймачів усунути самі порушення або покинути житлоплощу. Однак, договір є в очах закону першочерговим керівництвом до дії, якщо його положення не суперечать законодавству. Ось чому, мешканці, посилаючись на договір, матимуть рацію, коли наймач зажадає то, чого в договорі немає.

Як виселити квартирантів, які не платять за квартиру?

Виселення квартиронаймачів, які займають квартиру за договором або без договору, з дітьми або без них, з реєстрацією за даною адресою або без неї, буде істотно відрізнятися. Для кожного випадку закон передбачає окремий порядок, якого наймодателю краще дотримуватися, щоб самому не бути притягнутим до відповідальності за порушення законодавства.

Квартира здана за договором

Коли договір найму укладено (при його тривалості більше 12 місяців потрібна реєстрація в ЕГРП), власник зможе всупереч умовам цього документа виселити своїх наймачів тільки в судовому порядку. Дії наймодавця повинні відповідати умовам договору та вимогам закону, в іншому випадку навіть суд не стане на його бік. Застосування ж сили в таких обставинах буде трактуватися як кримінально каране діяння.

Квартиранти можуть порушувати договір, не виконувати свої зобов’язання по відношенню до наймодавцю, тоді власнику квартири слід зафіксувати всі докази і обов’язково представити їх суду. Не можна ні в якому разі загрожувати, а тим більше міняти замки у вхідних дверях за відсутності наймачів. Такі дії будуть трактуватися судом не на користь власника, оскільки після підписання договору найму мешканці проживають на даній житлоплощі на законних підставах.

Суд неодмінно встане на сторону наймодавця, коли мешканці порушують положення договору, не платять за проживання, завдають шкоди власності і іншим способом порушують закон. У такій ситуації слід діяти негайно, так як важко очікувати змін на краще в поведінці таких наймачів.

Головним мінусом рішення таких суперечок через суд є їх тривалість. Поки буде проводитися розгляд, квартиранти будуть залишатися в спірній квартирі і продовжувати робити все те, що їм інкримінує наймодавець. Кілька прискорити судовий процес можна своєчасним поданням усіх необхідних документів, правильним формулюванням позовної заяви. І в тому і в іншому випадку серйозну допомогу зможе надати досвідчений юрист.

Ускладнює обставина: реєстрація

Істотно ускладнюється процес виселення мешканців в тому випадку, якщо наймодавець встиг зареєструвати їх у своїй квартирі. Згідно із законом весь термін тимчасової реєстрації наймачі можуть проживати в квартирі безперешкодно, а якщо реєстрація постійна — робити це безстроково. Виписати законним порядком зареєстрованих в квартирі осіб уповноважені тільки співробітники УФМС, причому тільки при наявності однієї з обставин:

  1. Особисту згоду наймача, засвідчене його власноруч заповненою заявою.
  2. Рішення суду.

Суд зможе винести рішення про виселення наймачів без тривалого розгляду тільки в разі, коли відповідач прожив в даній квартирі менше 6 місяців. Чи не потрібно отримувати згоду наймача і в тому випадку, якщо має місце будь-яка з обставин:

  1. Мешканця призвали на військову службу за повісткою з військкомату.
  2. Громадянин засуджений рішенням кримінального суду за вчинення кримінального правопорушення і цим рішенням позбавлений волі.
  3. Отримано судове рішення про визнання наймача безвісно відсутнім.
  4. Наймач помер або за рішенням суду визнаний померлим.
  5. Наймач повідомив про себе недостовірні відомості, або уклав договір з наймодавцем за підробленими документами.

Із зазначеного правила є одне серйозне виключення. Особа може бути знято без його згоди з реєстраційного обліку, коли воно виїхало за місцем своєї постійної реєстрації. У такій ситуації власнику квартири або тій особі, з яким було укладено договір найму, необхідно подати заяву в УФМС, вказати, якого числа мешканець залишив населений пункт. Тоді заяву буде прийнято, а квартирант знятий з реєстраційного обліку за даною адресою.

Цей шлях самий клопіткий, враховуючи, наскільки складно часом просто пробитися в потрібний кабінет в УФМС для подачі заяви. Тому кожному наймодателю варто тверезо зважити всі «за» і «проти» перед тим, як на прохання мешканців оформляти їм реєстрацію у власній квартирі.

Квартира здана без договору

Власник квартири може при відсутності договору найму просто виселити мешканців в будь-який момент. Закон на його боці, оскільки ніяких законних підстав для перебування в чужій квартирі у таких наймачів немає. Цивільний кодекс (ст. 674) зобов’язує сторони укладати договір тільки в письмовій (не в усній) формі. Усна домовленість не має в даному випадку юридичної сили, так як кожна сторона стверджують своє.

Щоб довести, що договір з наймачами мав місце, власник квартири повинен мати відповідні матеріальними доказами: аудіозапис розмови з наймачами, розписка в отриманні грошей за наймання житла, інші. В такому випадку в суді можна буде довести факт укладення усної домовленості. Це дасть суду право застосувати законну підставу для виселення, а також з’ясувати, чи виконували обидві сторони договірні зобов’язання.

Але набагато частіше при усних договорах докази відсутні. Люди домовляються на словах і також під чесне слово розплачуються. Тоді наймодателю доведеться піти в місцеве відділення поліції і написати там заяву про те, що його квартиру зайняли на незаконній підставі сторонні особи. Буде вкрай складно стягнути в такій ситуації заборгованість з наймачів. Швидше за все, з грошима доведеться попрощатися.

Власник, який ризикує пускати в квартиру наймачів без договору, тільки під їх чесне слово, дуже ризикує. В очах закону: немає договору — немає ніяких зобов’язань сторін одна перед одною. А тим часом:

  • Мешканці можуть в будь-який момент з’їхати і не розплатитися зі своїми боргами, залишивши кілометрові рахунки за використану електроенергію, воду і т.д .;
  • Оскільки квартира здавалася в оренду незаконно, то стягнути гроші з таких мешканців по суду не представляється можливим.

Звернення в поліцію є крайнім заходом, коли власник не може іншим способом позбутися від займають його квартиру людей. Однак, перед тим як йти до відділення поліції, важливо розуміти, що за звернення на подібних підставах в поліції з власника стягнуть штраф за отримання прибутку незаконним шляхом. Але, звичайно, мешканців з квартири виселять. Що вигідніше — власнику вирішувати самому.

Резюмуючи, власнику житла, яка бажає виселити наймачів з власної квартири, слід вчинити так:

  1. Зібрати документи, які засвідчують його особу і право власності на дану житлоплощу.
  2. Звернутися в поліцію і в МНС. Фахівці МНС зможуть розкрити двері, а поліцейські вживуть належних заходів до виселення недобросовісних квартиронаймачів.

Квартиранти заселилися з дітьми

Особливістю виселення квартирантів з дітьми є те, що на сторожі інтересів дитини стоять не тільки його власні батьки, а й органи опіки та піклування.

Почати слід з того, що вселитися за договором оренди в квартиру наймач з дитиною має право тільки в тому випадку, коли:

  1. Укладено договір найму житлового приміщення, в якому неодмінно вказано, що вселяється батько (опікун, усиновитель, інший законний представник) з неповнолітньою дитиною (дітьми). Вказуються не тільки паспортні дані наймача, але і всі дані про дитину, а до договору додається копія паспорта наймача і свідоцтва про народження неповнолітнього.
  2. Дитина разом з законним представником (наймачем) оформляє тимчасову реєстрацію в даній квартирі, про що обов’язково ставляться до відома органи опіки та піклування.

Таким чином, виселити такого мешканця з дитиною можна тільки з його випискою. Зробити це відносно дитини можна тільки тоді, коли відразу після цього дитина буде зареєстрований за новою адресою.

Що це означає на практиці? Власник квартири зможе виписати своїх мешканців і виселити їх тільки тоді, коли у них з’явиться нова житлоплощу. Припустимо, їм доведеться шукати нову знімну квартиру. На весь час пошуків наймодателю доведеться запастися терпінням, оскільки як би йому не хотілося, органи опіки та піклування не допустять виселення неповнолітнього «в порожнечу».

Точно таку ж позицію займе і суд, куди наймач звернеться при бажанні виселити своїх мешканців. Суд врахує інтереси неповнолітнього і зобов’яже його законних представників вжити всіх заходів для того, щоб переїзд відбувся якомога швидше. Справа може затягнутися в силу різних обставин.

Такі ж складності підстерігають наймодавця і в тому випадку, коли потрібно зробити виселення в зимовий період часу. Той, хто одного разу з цим зіткнувся, добре знає, наскільки складно знайти потрібний варіант для переїзду, скажімо, в січні. В цей час всі здаються в оренду квартири давно здані, а порожні здебільшого пустують через завищену орендної плати. З цієї причини виселити мешканців, які проживають, як годиться, за договором оренди, раніше настання весни малоймовірно.

Складність процесу виселення мешканців з власної квартири найчастіше пов’язана з юридичною неграмотністю обох сторін. З цієї причини підписувати договори найму варто тільки тим, хто на 100% впевнений, що його інтереси в договорі враховані повністю. Перевірити цей факт досить просто.

Ссылка на основную публикацию