Відповідальність за самовільне перепланування квартири, як узаконити перебудову

Неузгоджене зміна меж або внутрішнє перепланування житлового приміщення без дозвільних документів хоч і дозволяє на початковому етапі заощадити час і гроші, в подальшому може обернутися великою кількістю неприємностей. Якщо зміни не узаконені, то житло не можна ні продати, ні поміняти, а якщо про це стане відомо представникам Житлової комісії, то потім доведеться платити штрафи, і це ще не найбільше, що може загрожувати.

Важко уявити, що можуть бути якісь винятки з правил. Хіба що якщо людина живе десь далеко від цивілізації, не збирається здійснювати жодних угод, пов’язаних з житлом, і не чекає ніяких перевірок, то в цьому випадку, може бути, самовільне перепланування квартири і не вимагає узаконення. У всіх інших випадках слід якомога швидше затвердити внесені зміни, тим більше що розміри штрафів в майбутньому можуть значно збільшити.

Що конкретно відноситься до поняття перепланування приміщення

Поняття самовільного перепланування або перебудови житлового приміщення закріплено Житловим Кодексом Російської Федерації і низкою регіональних нормативних документів. Під самовільними маються на увазі такі зміни, які були зроблені без узгодження з органами технічної інвентаризації або в обхід узгодженого проекту перепланування.

Треба відзначити, що не всякі коригування всередині будинку вимагають узгодження. Існує перелік заборонених видів інженерних і ремонтно-будівельних робіт.

Що можна віднести до поняття самовільного перепланування квартири:

  • знесення стін або будівництво нових, формування в стіні ніш, дверних або віконних прорізів;
  • об’єднання суміжних кімнат;
  • неузгоджений переведення приміщення з житлового фонду в нежитловий;
  • зміна місця розташування інженерних комунікацій;
  • переоснащення вентиляційних каналів;
  • підключення і монтаж опалювальних систем на балконах або лоджіях;
  • збільшення навантаження на несучі стіни будівлі, що перевищує будівельні норми (наприклад, за рахунок установки в своїй квартирі виробничої техніки);
  • зміна меж приміщень, що перебувають у віданні держструктур, наприклад у веденні МНС;
  • будівництво сходів;
  • заміна двох і більше шарів покриття для підлоги;
  • будівництво терас в квартирах, розташованих на третє поверхах і вище;
  • зміна конфігурації горищних та інших допоміжних приміщень;
  • прокладання електропроводки, що порушує норми пожежної безпеки;
  • практично будь-які ремонтно-будівельні роботи в квартирі будинку, визнаного аварійним, або ж такі роботи, які стали причиною руйнувань на фасаді або в інших квартирах або під’їзді;
  • з’єднання системи підігріву підлоги і трубопроводу, що забезпечує будинок гарячою водою;
  • установка лічильників, що дозволяють змінювати показання приладів обліку (загальнобудинкових);
  • порушення норм будівництва, що спричинило за собою збільшення ризику виникнення пожежної ситуації або призвело до антисанітарії.

Всі ці порушення можуть наражати на небезпеку як жителів приміщення, де була проведена перепланування, так і сусідів.

Відповідальність, штрафи, наслідки

Житлова комісія після перевірок приміщення може встановити факт незаконного перебудови і притягнути до відповідальності або власників житла, або наймачів муніципальної або державної квартири, які не погодили свої дії з органами. Підставою для перевірки може бути будь-яка скарга: Від сусідів, представників будинкового комітету і т.д.

Юридичні особи за недотримання правил утримання та ремонту житлових приміщень у разі виявлення порушень будуть оштрафовані мінімум на 40 тисяч і максимум на 50 тисяч гривень. Для посадових осіб гранична сума адміністративного штрафу складе 5 тисяч гривень.

Власників та наймачів (які також сильно ризикують розірванням на законних підставах договору соціального найму, укладеного раніше з муніципалітетом) житла за порушення можуть оштрафувати за двома статтями КОАП РФ:

  • за самовільне перепланування (штраф в розмірі від 2 до 2,5 тисяч гривень);
  • за псування житлового приміщення (до 1,5 тисяч гривень).

Після сплати штрафу найрозумніше буде узаконити перебудову шляхом звернення до суду, який повинен визнати, що зміни не порушують будівельні стандарти і не погіршують якість житлового приміщення, або вирішити питання узгодження в адміністративному порядку. Є і другий шлях — все зміни ліквідувати, повернути квартирі колишнього вигляду. В такому випадку конфлікт буде залагоджено.

Однак якщо ухилятися від сплати штрафів та узаконення переробок, суд після звернення житлової інспекції вправі (це передбачено частиною 5 статті 29 Житлового кодексу) позбавити власника права розпоряджатися об’єктом. В такому випадку квартира буде виставлена ​​на публічні торги. Після її продажу власнику виплатять частину вирученої суми. Інша частина буде вилучена в якості відшкодування витрат на судові розгляди і приведення приміщення до попереднього, що не порушує будівельні норми стан. 

Позбавлення власника прав на нерухомість — це крайній захід, до якої рідко вдається суд (для цього повинні бути на обличчя факти виникнення загрозливої ​​ситуації для оточуючих, що виникла після ремонту). Набагато частіше людині, ухиляється від сплати штрафів, забороняють залишати країну до закінчення періоду дії правопорушення. Ну і варто додати, що сума штрафів у неплатників буде рости. Житлова комісія сьогодні безпосередньо працює зі службою судових приставів, які можуть також накладати арешт на майно порушника закону. У багатьох містах країни сьогодні стала поширеною практика виїзних перевірок ГИБДД і УФССП. Вони зупиняють автомобілі в довільному порядку, перевіряють водіїв по базі, і в разі виявлення несплачених штрафів накладають арешт на машину, якщо людина не розрахується з боргами протягом п’яти днів.  

Таким чином, неузгоджена перепланування може привести:

  • до одноразового штрафу в розмірі до 4 тисяч гривень (2,5 тисячі за перебудову і 1,5 тисячі за псування приміщення), в подальшому штраф може виписуватися неодноразово, відомі випадки, коли в Києві порушників виписували штраф щомісяця за максимальним розміром;
  • до заборони залишати межі Російської Федерації;
  • до арешту майна;
  • до виплати судових витрат;
  • до позбавлення прав розпоряджатися нерухомістю, більш того, до продажу квартири з торгів і отримання за реалізацію тільки частини коштів.

Незаконне перепланування може привести і до кримінального покарання, якщо внесені зміни стануть причиною обвалення будівлі, в результаті якого постраждають люди.

Як узаконити перебудову?

Узаконення перепланування відбувається через суд або узгодження раніше виконаних робіт з житловими органами. Для цього може знадобитися експертна оцінка спеціальної комісії, проведення додаткових робіт, щоб усунути порушення, і, нарешті, відображення всіх змін в технічній документації.

Як вирішити питання в адміністративному порядку:

  1. Збираємо всі документи: технічний паспорт, свідоцтво про право власності на приміщення (або договір найму), проектну документацію, виписку з будинкової книги, згода мешканців приміщення відобразити виконані в будинку корективи в документації.
  2.  Звертаємося в проектну організацію, фахівці якої повинні затвердити, що внесені зміни (або плановані зміни) не суперечать СНиП, і скласти технічний висновок.
  3. Отримуємо дозвіл на перепланування в житловій інспекції (знадобляться всі ті ж довідки, що в пункті № 1, а також новий висновок проектувальників).
  4. Ремонтуємо квартиру, не відходячи від затвердженого плану;
  5. Вносимо зміни в технічну і правовстановлюючих документацію.

Такий покрокової стратегії слід дотримуватися тим, на кого ще не встигли поскаржитися сусіди і кому ще не були виписані штрафи. Це ж стосується і тих, хто тільки збирається переустраивать своє житло.

Актуальним може бути участь в питанні посередників — ріелторів або юридичних компаній, які беруться консультувати господаря помешкання, а також виготовити ескіз перепланування. Ескіз — це більш простий варіант проекту, який підходить, коли, наприклад, в квартирі потрібно зламати не несуть перегородки, зробити нішу, арку, зробити перепланування санвузла. Ескіз складається на плані квартири фломастером (використовуються два кольори, червоним підкреслюють деталі під знесення, зеленим — плановані до зведення). В юридичному оформленні ескіз не потребує, посередник береться узгодити його з усіма необхідними службами.

Як домогтися узаконення через суд?

В судові органи слід звертатися, якщо в житлових органах не приймають варіант перепланування, при цьому для господаря помешкання принципово важливо домогтися узаконення змін. Особливо це актуально, коли житлова комісія помилково наполягає на тому, що перебудова призвело до псування житла.

Судовий розгляд буде складатися з трьох етапів. Спочатку треба буде направити в суд позовну заяву про визнання перебудови або про оскарження рішення житлових органів. Під час судового процесу брати участь у засіданні зможе сам заявник або його законний представник. Потрібно буде добре підготуватися, зібрати всі документи, що підтверджують безпеку і доцільність перепланування. Можливо, знадобиться допомога адвоката. Найважливіше — це довести, що ремонт не загрожує життю оточуючих і що він був виконаний без порушення будівельних норм. Також важливо довести, що раніше позивач робив спроби узаконити зміни в плані квартири, але державні органи йому відмовляли. Тому в цьому випадку не зайвими виявляться довідки з держорганів, в яких пояснюється, чому державна житлова комісія не визнає варіант перепланування. Заздалегідь можна буде відправити письмове звернення на ім’я начальника житлової інспекції з проханням дати роз’яснення з цього питання (бажано звернення скласти в двох примірниках, один — для начальника, іншого — для себе, на якому потрібно буде попросити поставити в секретаріаті друк про дату прийняття документа) . Заключним етапом є отримання рішення суду, яке передається в органи технічної інвентаризації. Якщо суд став на бік позивача, проект затвердять, якщо суд визнає докази непереконливими, протягом 30 днів можна буде оскаржити рішення в апеляційному суді.

Які довідки і документи знадобляться в суді:

  • заяву про визнання плану будівельно-ремонтних робіт або про оскарження рішення житлових органів, що не дають згоду на затвердження проекту;
  • документи, що підтверджують право власності на квартиру або договір з муніципалітетом про соціальне наймання;
  • проект квартири;
  • технічний паспорт;
  • укладення, складені Росспоживнаглядом, санітарної та пожежної службами;
  • квитанція про сплату держмита.

вартість узаконення

Узаконення перепланування передбачає кілька статей витрат. Все буде залежати від складності ситуації і того, наскільки терміново потрібна документація.

Які можуть бути витрати:

  • виготовлення технічного і кадастрового паспортів — до 2 тисяч гривень;
  • виготовлення проекту — до 8 тисяч гривень;
  • послуги посередника, що включають допомогу по створенню ескізу і погодженням його в усіх інстанціях — близько 10 тисяч гривень;
  • внесення нових даних в Росреестр — 200 гривень.

Якщо узаконення буде проводитися через суд, то витрати можуть бути набагато більше. Ще більш дорогої може виявитися процедура «перероблення» раніше неузгоджених ремонтних робіт, для усунення виявлених порушень, які можуть становити загрозу для оточуючих, мешканців квартири і сусідів.

Якщо у вас є які-небудь питання з приводу самовільно перепланування квартири або вам необхідно узаконити перепланування, то наш черговий юрист онлайн до ваших послуг.

Ссылка на основную публикацию