Що таке обтяження на квартиру?

Обтяження на квартиру є поява окремих прав на неї осіб або організацій, які не є власниками по документам. Згідно із законодавством, обтяження виражається не тільки в обмеженні прав, але і в покладанні на власника деяких зобов’язань. Що являє собою обтяження квартири?

Особливості

При обтяження на квартиру з’являються права у третіх осіб або організацій, які не мають права власності. Обтяження може випливати з договору, виражатися в накладенні арешту або іпотеки. Деякі види обтяження дозволяють тільки проживати в квартирі і використовувати її для оренди. Інші вимагають згоди третьої сторони для продажу або передачі в дар.

Як дізнатися, чи є обтяження на квартиру, що знаходиться у вашій власності? Для цього можна звернутися в Росреестр і запросити виписку з єдиного реєстру нерухомості. Також інформацію можна дізнатися на офіційному сайті Росреестра.

Основні види

Законодавство встановлює такі варіанти обмеження в праві власності:

  1. Заборона на здійснення конкретних дій;
  2. іпотека;
  3. рента;
  4. Оренда;
  5. арешт;
  6. Довірче управління.

Найчастіше накладається обтяження у вигляді іпотеки. При покупці квартири оформляється кредитний договір, а кошти продавцю перераховує банк. Коли договір буде підписаний, в Росреестр передаються документи разом з кредитним договором. Таким чином накладається обтяження. Його можна зняти, коли борг буде повністю оплачений. Подібну нерухомість можна продати, якщо банк погодиться на зміну власника.

Арешт може накласти служба судових приставів за рішенням суду. Після оплати боргу арешт знімається. Таку квартиру можна продати або подарувати. В Росреестра угоду просто не зареєструють, а договір дарування чи купівлі-продажу визнають недійсним. Щоб зняти арешт, необхідно повністю сплатити наявну заборгованість.

Що стосується оренди, квартира може бути продана або подарована іншій особі. Але при цьому повністю розпоряджатися їй можна тільки після закінчення терміну оренди. Новий власник може продовжити оренду, але для цього доведеться укласти новий договір.

Рента є довічне утримання з утриманням. В даному випадку власник повинен забезпечувати догляд особі, яка перебуває на утриманні. Ризик існує в тому, що можуть з’явитися спадкоємці, в результаті чого домовленості будуть скасовані.

Обтяження у вигляді довірчого управління зазвичай застосовується в тих випадках, коли власник протягом тривалого часу проживає далеко і не може подбати про своє майно. Як правило, довірче управління оформляється на користь близького або родича.

Існує ще один варіант обтяження — будинок, який є пам’ятником культури або історії. У цьому випадку на власника покладається обов’язок своєчасного проведення реставраційних та ремонтних робіт. Це не найдешевші квартири. До того ж, вони вимагають постійних фінансових вкладень. Але вони підходять для справжніх цінителів історії та архітектури.

Перед покупкою важливо переконатися у всіх особливостях обтяження. Це дозволить заздалегідь сформувати уявлення про наслідки такої угоди.

ризики

Квартира з обтяженням небезпечна тим, що її придбання не завжди безпечно. Якщо попередній власник не зняв обмеження і передав квартиру іншій особі, доведеться зіткнутися з безліччю проблем. Процедура ускладнюється, якщо його місце знаходження невідоме або він відправився на проживання за кордон. З цієї причини перед покупкою нерухомості варто перевірити її на обтяження, запросивши виписку з ЕГРН.

Якщо обтяження збережеться, новий власник не зможе повноцінно розпоряджатися новим майном.

Якщо мова йде про іпотеку або арешт нерухомості, спочатку необхідно виплатити борг. Після цього в Росреестр подаються відповідні відомості. Реєстратор зніме обмеження і надасть нову виписку з ЕГРН. У ній повинна бути графа — обтяження відсутня. Потім можна продати квартиру.  

Виділяють такі особливості:

  • власник може розпоряджатися квартирою після отримання дозволу від заставодержателя;
  • нечесні продавці часто приховують наявність обтяження;
  • квартира може бути виставлена ​​на торги;
  • можуть існувати зобов’язання перед фізичною особою або організацією.

Як обмежуються права власника?

Якщо квартира знаходиться в заставі, у власника зберігається право на відчуження нерухомості. Але для цього потрібна згода заставодержателя. Якщо банк реалізує квартиру в рахунок погашення іпотеки, власнику доведеться звільнити її. Але відповідно до закону про іпотечне кредитування, реалізацію нерухомості можна відстрочити на термін до року. У ній можна тимчасово проживати. Але це можна зробити тільки за рішенням суду.  

У орендодавця не втрачає права на володіння і розпорядження. Він передає орендарю тільки у користування на термін, обмежений договором. Власник може розпоряджатися нерухомістю на власний розсуд, в тому числі продати квартиру. Але оренда зберігається на час дії договору, якщо його умови не порушені.

Арешт повністю обмежує права розпорядження власника. Але він може користуватися квартирою, поки вона не буде реалізована на торгах. Щоб цього уникнути, необхідно погасити наявний борг. Після цього арешт буде знятий.

Переваги покупки і продажу з обтяженням

Наявність обтяження — це обмеження на здійснення операцій з такою квартирою. Буде складно провести будь-яку операцію. Якщо вам необхідна конкретна квартира і вона знаходиться в обтяження, слід залучити досвідченого агента або юриста з нерухомості. Виділяють наступні переваги:

  • власники таких квартир легше йдуть на зниження ціни або спочатку встановлюють ціну нижче ринкової;
  • в разі залучення досвідченого юриста не виникне проблем з перевіркою юридичної чистоти угоди.

Є переваги і у продажу такої квартири. Її вартість не може бути високою, так як на неї складно підібрати покупців. Але можна домовитися з майбутнім власником про погашення боргу перед банком або судовими приставами в рахунок оплати договору. Це дозволяє вирішити фінансові проблеми.

Купівля-продаж з обтяженням

Як правило, передача прав власності здійснюється після повного зняття обмежень. Слід попередньо вирішити дане питання, ще до продажу квартири. В іншому випадку можна зіткнутися з проблемами при реєстрації угоди. Реєстратор може призупинити реєстрацію прав або відмовити в цьому.

Якщо квартира знаходиться в іпотеці, можна домовитися з покупцем про виплату боргу, що залишився в рахунок оплати квартири. Для цього необхідно виконати наступне:

  1. Призначається співбесіду з фахівцем банку. Він оформляє необхідні документи.
  2. Між покупцем і продавцем укладається попередній договір купівлі-продажу, оформляється розписка в отриманні коштів в рахунок оплати боргу.
  3. Співробітник банку видає виписку про погашення боргу і закриття кредитного договору.
  4. Документи подаються в Росреестр, де обтяження знімається.
  5. Співробітник Росреестра видає нову виписку з ЕГРН.

Потім можна приступити до підписання основного договору купівлі-продажу, реєстрації переходу прав власності та оплати договору.

Від покупця не слід приховувати обставини обтяження. По-перше, він або його агент може запросити виписку ЕГПР, в якій зазначаються дані про обтяження. До того ж, покупець може піти вам на зустріч, якщо потрібно погасити борг. Він може зробити це в рахунок вартості договору до або після його підписання.  

Якщо ви плануєте купувати таку нерухомість, краще укласти договір у нотаріуса. При цьому використовуються додаткові документи про можливість укладення такої угоди. Нотаріус використовує індивідуальний договір, в якому описуються всі умови передачі і подальшого розпорядження нерухомістю.

Також в стандартну угоду можна внести пункт про термін виселення та зняття з реєстрації проживають в квартирі осіб. Що стосується іпотечного обтяження, враховуються гарантії виплат у встановлені терміни. Якщо в квартирі зареєстрований дитина, необхідний дозвіл від органів опіки.

Кожен варіант обмеження відрізняється своїми особливостями. Тому договір укладається з індивідуальним пакетом документів, що включає відповідні довідки.

Поради для покупців

Перш ніж погодитися на подібну угоду, необхідно виконати наступне:

  • Зібрати повну інформацію про історію нерухомості;
  • Ознайомитися з відомими варіантами обтяжень і їх характеристиками;
  • До підписання договору проконсультуйтеся з юристом;
  • Переконайтеся, що в квартирі немає зареєстрованих або заручитися згодою знятися з реєстраційного обліку до укладення договору.

У виписці з ЕГРН міститься основна інформація про всіх власників майном. Якщо їх занадто багато, краще підібрати інший варіант. Також знадобиться архівна виписка з будинкової книги. По ній видно не тільки тих, хто зареєстрований в квартирі, але і всіх раніше прописаних осіб. За даними документами можна побачити осіб, чиї права.

Таким чином, розпорядження квартирою з обтяженням залежить від його типу. У деяких випадках квартиру можна передати іншому власнику. В інших же випадках це заборонено.

Ссылка на основную публикацию