Серувітут на земельну ділянку: що це таке, його види, договір, угода

Багатьох людей, що зіткнулися з земельними відносинами, цікавить, що таке сервітут на земельну ділянку, та які правові наслідки він може створити.

Термін «земельний сервітут» означає право обмеженого возмездного або безоплатного користування чужої ділянки землі. Все сервітути на землю повинні реєструватися в такому ж порядку, що і права, обтяження на нерухомість.

Навіщо потрібен земельний сервітут?

Потреба в сервітут виникає у власників сусідніх територій, але не заради розширення своїх площ, а для можливості користуватися своїми ділянками за допомогою земель сусіда.

Встановлення сервітутів на земельні ділянки може знадобитися з різних причин.

  • Приклад 1: на ділянці землі, що належить приватній особі, розташований природний джерело води, який не може належати йому на праві власності, і власники сусідніх земель можуть попросити або зажадати права проходу до цього джерела і паркану з нього води.
  • Приклад 2: ведуться будівельні роботи на виділеній ділянці землі, однак водопровід до споруджуваного будинку можна провести лише через сусідню ділянку, законним правовласником якого виступає громадянин. Для монтажу необхідних комунікативних систем на цю ділянку землі встановлюють обтяження у вигляді сервітуту, і компанія, що здійснює будівництво, може законно використовувати конкретну частину ділянки для обумовлених цілей.

Сервітути щодо земельної ділянки це останній варіант вирішення земельної проблеми, коли всі інші можливості вичерпані. Для якихось несуттєвих цілей сервітут вимагати не можна, наприклад, до ділянки є дорога, але вона не така коротка, в зв’язку з цим отримання доступу на чужу ділянку, щоб їхати напрямки, скоротивши пару сотень метрів, не припустимо.

За своєю суттю сервітут це та ж оренда, тільки її висновок є вимушеним заходом для обох сторін і власник землі поряд з одержувачем сервітуту може продовжувати користуватися обтяженої частиною ділянки.

Земельні сервітути можуть накладатися:

  • і за згодою осіб, які бажають використовувати землю, з власником землі;
  • і в примусовому судовому порядку, без отримання його згоди.

Проте, претендувати на реєстрацію сервітуту має право лише особа, у якого немає іншої можливості реалізовувати свої права без отримання дозволу обмежено експлуатувати чужу землю.

Різновиди земельних сервітутів

Існує кілька класифікацій сервітутів ділянок землі.

Залежно від можливого часу землекористування чужим ділянкою землі обтяження буває:

  1. терміновим;
  2. постійним.

Головна відмінність строкового сервітуту — точний термін його дії. Необхідність в терміновому сервітут, як правило, виникає, коли потрібно виконати якісь певні роботи, прокласти комунікації. При завершенні цих робіт дію обтяження припиняється.

У практиці зустрічається такий вид як постійно-часової. Сенс в тому, що фактичне користування виникає лише в певні моменти протягом безстрокового періоду.

Наприклад, кожну весну дорогу, що веде до ділянки затоплює розлив річки, і на 2 місяці в році пробратися до своєї ділянки власник може тільки через сусідню землю. Сервітут може бути встановлений безстроковим, але в кожному році можна використовувати ділянку сусіда з травня по червень.

Виходячи з правових підстав накладення обтяження, сервітути поділяються на:

  1. приватні;
  2. публічні.

Публічний сервітут реєструється в Росреестра на основі законодавчого або іншого нормативно-правового документа, прийнятого на рівні федерації, її суб’єктів або окремого муніципалітету. Зокрема, сервітут публічного освіти може накладатися при проведенні газу, води, інших комунікацій для громадського використання.

Приватний, що зачіпає інтереси конкретного громадянина або організації, встановлюють на базі договору сервітуту земельної ділянки або судового рішення на користь цього громадянина / організації.

Відмінності між сервитутами

  • Накладення публічного сервітуту диктується потребою введення обмеженого користування землею в інтересах держави, або муніципалітету, або великому колу осіб, а приватного — для забезпечення прав одного або декількох громадян (організацій).
  • Переважно, приватний сервітут носить БЕЗОПЛАТНО характер, а публічний — безплатний. У першому випадку відсутність плати в якості винятку може бути коли це передбачено законом. В інших ситуаціях власник землі, обтяженої приватним сервітутом, вправі вимагати і одержувати грошову компенсацію від громадян і компаній, які потребують обтяження. Відсутність плати також можливо при добровільній відмові від неї власника землі.
  • Різні підстави виникнення. Так, обмеження, що встановлюються публічними утвореннями, базуються на нормативно-правових документах, а приватний сервітут — на вимозі громадянина, компаній або групи громадян.

Основні причини для реєстрації приватних сервітутів

  • для проїзду автотранспорту / проходу людей;
  • необхідно прокладати комунікації;
  • для обслуговування та ремонту газо / електро / гідромагістралей, фасадів будинків і т.п .;
  • виникла необхідність установки якихось об’єктів на сусідній землі;
  • з’явилися інші причини для встановлення обтяження, без якого неможливо реалізовувати права.

Публічний сервітут передбачає користування землею самою державою, муніципалітетом або місцевим населенням.

Найбільш поширеними причинами накладення публічних сервітутів виступають:

  • необхідність проїзду або проходу по території ділянки, що належить приватній особі (наприклад, дорога загального користування проходить по ділянці);
  • проведення комунікацій для суспільних потреб;
  • надання населенню можливості використовувати природний джерело води;
  • дослідні вишукування, які виконують на території відповідної ділянки;
  • забезпечення вільного проходу до прибережної зони;
  • розміщення на землі знаків для проведення геодезичних робіт, межування;
  • випас, прогін худоби.

Як встановлюють сервітути?

Отже, законодавець допускає 3 основні варіанти встановлення обтяження на землю:

  • на основі резолюції повноважного підрозділи муніципалітету або держави, що приймається на публічних слуханнях (при накладенні публічних обмежень);
  • на базі угоди установлення сервітуту земельної ділянки, що укладається землевласником і зацікавленою особою або декількома особами;
  • за рішенням суду.

Далі мова піде про порядок добровільного узгодження використання землі та накладення приватного сервітуту.

Особа, зацікавлена ​​використовувати чужу ділянку землі, має звернутися до землевласнику з відповідним проханням. Дійшовши згоди, сторони повинні оформити угоду (завантажити зразок угоди в форматі MSWord), обов’язково містить інформацію про:

  1. згодою власника на встановлення сервітуту за обумовлену плату;
  2. правах, зобов’язання сторін;
  3. конкретну мету використання землі, обтяжувати сервітутом;
  4. площі і координатах истребуемого ділянки;
  5. терміні користування.

Після оформлення договору право сервітуту потрібно зареєструвати в Росреестра.

Здача документів на реєстрацію проводиться зацікавленою особою і до складу документації входить:

  • заяву на держреєстрацію;
  • державне мито (1500 руб для громадян / 6000 руб. для організацій);
  • Угода в 3 прим.
  • згоду третіх осіб, наприклад, банку, якщо ділянка знаходиться в іпотеці, або дружина, якщо у спільній власності і т.п.

Угода про сервітут починає діяти як раз з моменту проходження реєстраційної процедури. Після цього можна використовувати визначену договором частину ділянки, а власник земельної ділянки має право отримувати узгоджені платежі.

Судове накладення сервітутів

Коли землевласник і зацікавлена ​​особа, яка бажає використати чужу землю для певних потреб, не можуть домовитися, суперечка про накладення сервітуту вирішується судом.

Навіть якщо зацікавлена ​​особа вже фактично використовує землю, а її власник не бажає встановлювати обтяження, варто подбати про офіційне отриманні правомочностей на обмежене використання землі. Судове рішення буде гарантією подальшої безперешкодної експлуатації чужої ділянки землі і захистом від позовів про порушення права власності. Іншими словами, без офіційного документа землевласник в будь-який час може передумати і обмежити доступ на свою землю.

Головна умова, яка впливає на позитивне чи негативне рішення суду, — це відсутність у позивача, яка вимагає встановлення обтяження, реальної альтернативи для можливості володіти своєю ділянкою / будівлею, не інакше як з використання чужої землі.

Наприклад: якщо близько від сусідньої ділянки є загальнодоступні природні джерела води, суддя може відмовити заявнику у праві використовувати озеро на території сусіда. І, навпаки, якщо це озеро є єдиним природним джерелом води в окрузі, суд, швидше за все, прийме позитивне рішення.

Позивачу потрібно довести лише 5 фактів в суді:

  1. факт відсутності реальних можливостей реалізації власних прав без обтяження іншої землі (наприклад, факт того, що громадянин не може провести до свого будинку водопровід, минаючи ділянку сусіда);
  2. факт наявності спору про обтяження між позивачем та власником відповідної ділянки, що перешкоджає оформленню договору про земельний сервітут (факт того, що землевласник відмовляється оформляти угоду про сервітут на прийнятних для позивача умовах);
  3. обгрунтованість використання конкретної площі землі в певних координатах;
  4. справедливість грошової компенсації для власника, чиї права зневажаються;
  5. необхідний термін обмеження.

Для цього, перш ніж звертатися до суду потрібно:

  • направити примірник угоду про сервітут відповідачу і лист з пропозицією укласти угоду в 30-ти денний термін. Суду в якості доказів подається документ про вручення відповідачу проекту угоди і його відмова від підписання або нереагування на пропозицію;
  • землеустроительное дослідження, яке обгрунтує необхідність сервітуту. Спеціаліст в своєму висновку також вкаже координати, конфігурацію, площа обтяження та інші важливі деталі;
  • замовити ринкову оцінку вартості користування чужим ділянкою у професійних оцінювачів.

Позивачу звичайно не потрібно доводити, що власник лагодить йому якісь перешкоди для експлуатації землі (наприклад, звів паркан, не пускає на ділянку і т. П.), Оскільки порушення власником землі прав особи, що вимагає накладення обтяження, не включаються до предмет доведення з правових розбіжностей про накладення сервітуту.

Позивачу також варто врахувати, що сервітути повинні створювати найменші незручності, обмеження для безпосереднього власника земельної ділянки. Тому суд буде встановлювати умови обмеженого землекористування, керуючись принципом розумного балансу прав, інтересів сторін. Це означає, що рішення судді накладає обтяження з мінімальними незручностями для власника відповідної землі і гарантувало лише дійсно необхідні потреби позивача.

Так, якщо позивачеві потрібно прокласти комунікації, в його користування буде надана строго обмежена частина ділянки землі, яку можна буде використовувати лише для монтажу і налаштування комунікаційних систем. А в подальшому у позивача виникне обов’язок відновити все в первісному вигляді.

Суддя, заслухавши доводи, має право сам вибирати оптимальні умови накладається обтяження, наприклад, маршрути проїзду сусідів, розмір плати, терміни встановлення обтяження. У скрутній ситуації суд по свій ініціативи або за бажанням однієї з конфліктуючих Сторін може призначити судову землевпорядну експертизу, яка опрацює спірні моменти.

Плата за використання землі

Законодавець наділив землевласника правом вимагати плати за експлуатацію зацікавленою особою його ділянки. Конкретний розмір платежів за таке землекористування визначається за згодою сторін або рішенням судді.

Загальне правило визначення розміру виплат: оплата за сервітут розраховується, виходячи з пропорційності матеріальній вигоді від використання землі, яку міг би отримати її власник, якби ділянка не мав обтяження.

Наприклад, землевласник може зажадати суму, рівну орендній платі за ту частину землі, яка їм була надана для проходу сусідів.

На величину платежів за сервітут можуть впливати:

  • реальні витрати власника землі на забезпечення умов для землекористувачів (наприклад, підтримання справного стану дорожнього покриття, по якому проїжджають сусіди);
  • інтенсивність, характер користування землею особами, на користь яких встановлювалося земельне обтяження;
  • розміри фактичних збитків, а також упущеної вигоди, що виникли у власника через неможливість виконати якісь зобов’язання перед контрагентами в результаті добровільного або примусового накладення сервітуту на землю (наприклад, власнику землі довелося розірвати орендну угоди через обтяження).

Проте, сторони не зобов’язані керуватися наведеними розрахунками і має право встановлювати своїм угодою будь-який розмір оплати або передбачати безоплатне користування землею.

Якщо сторони в суді ведуть суперечки про розмір плати за використання землі, суддя може призначити для визначення суми спеціальну експертизу.

припинення сервітуту

Обмеження знімається в наступних випадках:

  • закінчений термін угоди;
  • сторони прийшли до спільної домовленості про припинення дії обмеження;
  • відпали підстави для обтяження. При цьому сторони можуть це оформити угодою. А якщо якась сторона противиться, то за судовим рішенням;
  • змінилося обтяження. Тоді старе припиняється, а нове вступає в силу;
  • інші індивідуальні ситуації.

Факт припинення обмеження слід погасити в Ростреестре. Для цього подається заява та документи (судовий акт, угоду і ін.) Про погашення записи про обтяження.

Якщо змінюється власник землі, на користь якого призначений сервітут або чиє право навпаки обтяжене, то обтяження зберігає свою силу на колишніх умовах.

Наприклад, укладено договір купівлі-продажу землі. У договорі має бути зазначено на обтяження і покупець нерухомості після оформлення власності на себе зобов’язаний дотримуватися вже встановлені правила. 

Зміни внесені 19.03.2018 р

Ссылка на основную публикацию