Розірвання договору купівлі-продажу квартири до і після реєстрації, зразок угоди, підстави і порядок розірвання

Придбати житло, зробити в ньому ремонт, переїхати і отримати повістку на судове засідання за позовом про розірвання угоди — не найприємніша ситуація. Чи можна розірвати договір купівлі-продажу квартири? За обопільною згодою — так, якщо цього хоче тільки одна сторона, то це можливо тільки через суд.

Що таке розірвання договору купівлі-продажу?

При підписанні договору потрібно ретельно зважити всі за і проти, так як витребувати що-небудь, що було виконано до моменту розірвання практично неможливо. Поняття розірвання договору регламентується Главою 29 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі — ГК РФ).

Розірвання договору трапляється при наступних обстоятесльвтах:

  • відмова від договору будь-якої сторони угоди;
  • обопільне угоду про припинення угоди;
  • визнання угоди недійсною;
  • встановлення факту неукладення договору.

Зазвичай розірвання має на увазі залишення все як є до моменту припинення відносин (наприклад, при наданні послуг, частина наданої послуги залишається до користь замовника, а частина сплачених грошей у виконавця, з моменту розірвання сторони не зобов’язані далі вказувати послугу і платити суму, що залишилася).
При реалізації житла так не робиться. При розірвання все повертається кожній стороні (нерухомість продавцеві, гроші покупцеві).

одностороннє розірвання

Згідно ст. 450.1 ГК РФ одностороннє розірвання угоди можливо тільки як в разі виникнення обставин, встановлених законом, так і якщо це прямо передбачено текстом самого договору (наприклад, покупець і продавець чітко вказали пункт по якому якщо буде прострочення оплати (навіть часткової оплати в будь-якій сумі) більше 3 днів, то продавець має право відмовитися від договору).

Договір вважається припиненим з дати отримання провинилася стороною повідомлення про відмову від виконання договору. При цьому не потрібно ніяких судів (наявність підстав для відмови і подання відповідного повідомлення достатні). Але ця ситуація можлива, коли договір ще не пройшов держреєстрацію (тобто був укладений, але не був зданий в реєстраційне управління). Головне відправити повідомлення супротивної сторони й далі діяти по обстановці (вимагати назад гроші або звільнити приміщення, повернути документи і т.п.).

Якщо ж перехід права власності від продавця до покупця був зареєстрований в державному реєстрі нерухомості, то повернути все назад потрібно за рішенням суду, так як Росреестр не зверне (анулює) реєстрацію лише за заявою одного боку. Буде потрібно судовий акт, де Росреестр суд покарає скасувати реєстрацію.

Двостороння розірвання

Учасники угоди можуть скасувати угоду за обопільною згодою про розірвання договору купівлі-продажу квартири. Все дозволяється за узгодженою волі покупця і продавця, мирно і в загальних інтересах. Тобто разом укладається угода, разом здаються заяви на припинення реєстрації в Росреестра і т.п. Судового втручання тут не потрібно.

Але в разі угод з нерухомістю подібна ситуація виникає вкрай рідко. Нижче додається зразок розірвання договору купівлі-продажу квартири за обопільною згодою.

недійсність угоди

Якщо у зацікавленої сторони немає підстав для односторонньої відмови від договору, також відсутнє бажання другої сторони на добровільне розірвання, але є порушення закону, то защемлений в правах учасник угоди може оскаржити угоду в суді.

З моменту визнання угоди недійсною / незначною договір купівлі-продажу буде вважатися розірваним.

Підстав для оскарження угоди може бути безліч:

  • введення в оману щодо характеристик житла;
  • здійснення угоди не уповноваженою особою або без згоди чоловіка;
  • замовчування про обтяження на квартиру / житловий будинок;
  • вчинення правочину під тиском, загрозою;
  • удавано мети угод (наприклад, щоб відвести майно від вимогливих санкцій кредиторів);
  • та інші обставини.

неукладеним угоди

Іноді угода може бути котрий нібито укладеної, але визнати її досконалою до кінця не можна, тобто вона не породжує тих наслідків, яких чекають боку. Такими можуть бути ситуації:

  • в договорі не описаний об’єкт нерухомості;
  • не вказано точна ціна житла;
  • сам договір не зданий на реєстрацію.

На такому етапі або продавець чи покупець може зрозуміти, що договір йому не цікавий і у нього немає подальшого бажання все доводити до кінця. У подібному становищі можна все залишити як є і договір можна буде вважати розірваним без укладення (за винятком ситуації з держреєстрації, адже якщо ухилятися від явки в Росреестр, інша сторона може подати позов визнання госрегістраіціі без участі другого учасника).

Зразок угоду про розірвання договору за обопільною згодою

Завантажити приклад угоди в форматі MSWord.

Для сторони-ініціатора набагато вигідніше переконати контрагента в розірванні угоди за обопільною згодою. Якщо сторони не дійдуть консенсусу, доведеться передавати заяву в суд. У таких випадках розгляд рідко доходить до суду:

  • виявлення шахрайських дій однієї зі сторін;
  • підроблення документів;
  • поява осіб з місць позбавлення волі, мають право на квартиру;
  • виявлення порушення правил приватизації;
  • поява спадкоємців, які мали право на дану квартиру;
  • наявність арештів та інших обтяжень на дану нерухомість;
  • наявність незаконного перепланування;
  • відмова покупця оплачувати ціну договору (в тому числі з причини перешкод з боку сторонніх осіб, наприклад, відмова у виплаті материнського капіталу, видачу кредиту, які використовується як частина і повна оплата за угодою і ін.).

У подібних ситуаціях сторона намагається не доводити справу до суду через можливі негативні для неї наслідків.

приклад: Після смерті Іванова І.І. у нього залишився повнолітній син А., який і успадкував квартиру. Але в останній момент укладання угоди купівлі-продажу нерухомості з’ясувалося, що у спадкодавця був дитина від цивільного шлюбу Б. Б. стає точно таким же спадкоємцем, що і А. У такому разі покупець зможе вимагати розірвання угоди і, найімовірніше, що продавець погодиться з даними умовами.

Однією з підстав анулювання угоди є істотне порушення договору другою стороною. Поняття суттєвості в Кодексі досить розмите і має на увазі порушення, яке тягне за собою позбавлення більшої частини того, на що друга сторона розраховувала в останній момент укладання угоди. У разі продажу квартири такими порушень є:

  • Відмова від виселення з квартири. Це найбільш часто зустрічається порушення з боку продавця;
  • Відмова від здійснення оплати. Іноді недобросовісні покупці всіляко уникають оплати нерухомості, забуваючи, що це при грамотно побудованій стратегії захисту може стати не тільки підставою для розірвання угоди, а й стягнення моральної шкоди в судовому порядку.

приклад: У договорі було зазначено, що продавець зобов’язаний виселитися з квартири протягом 5 робочих днів після підписання документа. Терміни пройшли, а продавець не зробив ніяких дій, спрямованих на виконання зобов’язань. Покупець має повне право звернутися до суду, щоб анулювати договір у зв’язку з невиконанням продавцем своїх зобов’язань і повернути гроші за продану квартиру.

Що врахувати в попередньому договорі купівлі-продажу квартири

Якщо вам потрібно зробити розірвання попереднього договору, уважно прочитайте і проаналізуйте його. У ньому повинні бути прописані істотні умови:

  • Ціна, термін, протягом якого необхідно здійснити операцію, місце здійснення угоди.
  • Терміни погашення заборгованості за комунальні послуги.
  • Дату звільнення житлоплощі і дату перереєстрації квартири.
  • Хто прописаний в квартирі і які у цих осіб залишаються / припиняються житлові права

Якщо друга сторона не виконує хоча б одне із зобов’язань, зазначених в документі, то це може допомогти розірвати його, не звертаючись до суду.

приклад: Іванов і Петров уклали попередній договір купівлі-продажу квартири і встановили, що угода повинна бути нотаріально посвідчена і відбутися 30.11.2017. Але продавець (Петров) не прийшов до нотаріальної контори і не вийшов на зв’язок. Іванов, посилаючись на норму ч. 4 ст. 429 ГК РФ і попередній договір, має повне право відмовитися від угоди. Якщо 01.12.2017 продавець з’явиться, то покупець має повне право не купувати дане житло.

Єдине, краще мати документальні докази кожного свого дії. Тому другій стороні краще не просто озвучити свої плани про розірвання угоди, а підкріпити це письмовими доказами. Вони стануть в нагоді, якщо справа дійде до суду.

Завантажити зразок претензії в форматі MSWord (повний варіант).

Якщо жодна зі сторін протягом терміну дії попереднього договору не виявить бажання укласти договір купівлі-продажу квартири, то він вважається розірваним з обопільної згоди. У такому разі не можна розраховувати на будь-які компенсації або виплату неустойки.

Форс-мажорні обставини — підстава для розірвання договору

Ст. 451 ГКРФ передбачає виникнення форс-мажорних обставин як підстави розірвати договір купівлі-продажу. У ч.1 ст.451 ГКРФ зазначено, що виникнення істотних змін обставин (тобто таких, через які договір не був би укладений спочатку) є підставою для розірвання вже підписаної угоди.

приклад: Покупець і продавець підписали договір. Але до його фактичного здійснення пройшла сильна злива, і виявилося, що дах сильно протікає. Покупець не підписував би угоду, якби знав про такий серйозний дефект. В результаті покупець має право ініціювати розірвання угоди. Якщо продавець відмовляється повертати гроші, наприклад, посилаючись на те, що вони вже витрачені, покупець може подати позовну заяву про розірвання договору продажу квартири, яка напевно буде задоволено. Грошові кошти з відповідача (продавця) в такому випадку будуть стягнуті в примусовому порядку.

Існують наступні типові ситуації істотної зміни обставин:

  • через нетривалий період після операції будинок був визнаний аварійним (про процедуру знав продавець, але промовчав необізнаному покупцеві);
  • сусідню квартиру перевели з житлового приміщення в нежитлове (наприклад, в перукарню, приватний дитсадок і т.п.) і експлуатація сусіднього приміщення робить нестерпним проживання нового власника;
  • квартира продана в розстрочку і через деякий час вартість квартир зросла на стільки, що залишок заборгованості по оплаті стає незрівнянно малий і продавець зазнає значних збитків;
  • інші життєві ситуації.

Судовий порядок розірвання договору

Якщо згоди досягти не виходить і розірвати його за обопільною згодою неможливо, доведеться звертатися за захистом своїх прав до судових інстанцій. У такому випадку варто приготуватися до того, що для отримання рішення суду про розірвання договору доведеться витратити чимало часу і нервів, так як причини, за якими ви хочете розірвати угоду, потрібно буде ще довести. Далеко не завжди підстави для анулювання угоди очевидні, часом доведеться залучати експертів, щоб довести їх істотність.

Зверніть увагу! У позовній заяві необхідно вказати не тільки вимога розірвати договір, але і необхідність повернути майно і фінансові кошти. Якщо в позові позначити тільки необхідність розірвати договір купівлі-продажу, то суддя винесе рішення лише з цього питання.

Отже, позовна заява повинна містити в собі наступні вимоги:

  • розірвати договір;
  • повернення всього переданого майна;
  • якщо було завдано додатковий матеріальної чи моральної шкоди, то і його відшкодування.

Питання судового розірвання договору регламентується не лише нормами ЦК РФ, але і Постановою Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 29 квітня 2010 року № 10/22 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов’язаних із захистом права власності та інших речових прав ».

Зразок позовної заяви

Завантажити зразок позовної заяви про розірвання договору в форматі MSWord (повний варіант).

Чи можна розірвати договір купівлі продажу квартири після реєстрації?

Статті по темі:

  • Документи для купівлі-продажу квартири
  • Як отримати кадастровий паспорт на квартиру
  • Як дізнатися кадастрову вартість нерухомості
  • Дарчий на квартиру
  • Податок при продажу квартири
  • Податок на дарування нерухомості
  • Продаж квартири в іпотеку: ризики продавця і покупця
  • Набувальна давність на нерухомість
  • Виділення часткою дітям при материнський капітал
  • Купівля квартири в іпотеку: інструкція
  • Як правильно купувати квартиру

Якщо право власності на нерухомість вже перейшло покупцеві, то розірвати угоду буде дуже складно. Ч.4 ст. 453 ГКРФ передбачає, що сторони не можуть вимагати те, що вже було виконано до моменту розірвання договору. Варіанти розірвання чинної угоди:

  • Гроші отримані — якщо квартира вже була передана покупцеві і за неї були отримані гроші, то термін дії договору вже закінчився. У такому випадку найбільш оптимальним варіантом буде вчинення зворотної операції купівлі-продажу даної квартири.
  • Гроші ще не отримані — якщо право власності вже передано, але кошти за продаж квартири ще не отримані, то договір ще можна розірваний і все повернути на вихідні позиції.

Отже, якщо документи вже передані на реєстрацію, а сторони несподівано передумали здійснювати операцію, то найбільш розумних виходом буде термінове звернення до реєстратора, щоб забрати свою заяву (тобто подати заяву про скасування державної реєстрації, такі заяви подаються обопільно сторонами угоди).

Що робити, щоб убезпечити себе при укладанні договору купівлі-продажу квартири?

Пам’ятайте, що найголовніше при здійсненні угоди купівлі-продажу квартири — сам договір. У ньому повинні бути прописані всі обов’язки сторін, терміни його виконання і вартість квартири. Краще договір засвідчити у нотаріуса (так як нотаріус перевірить повноваження сторін, законність володіння власністю, права інших осіб та інші моменти).

покупцеві

Покупець обов’язково повинен проконтролювати, щоб в документі були вказані:

  • Детально описана квартира / будинок (всі технічні характеристики: площа, адреса, кадастровий номер, поверх, призначення, наявність балконів і ін.)
  • Терміни передачі нерухомості

Чим точніше вони будуть тим краще. Наприклад, «продавець зобов’язаний передати житло і звільнити квартиру до 20 серпня 2016 року». В законі зазначено тільки поняття розумного строку, що не закріплює ніякої конкретики, тому краще убезпечити себе таким чином;

  • Правильна вартість квартири

Іноді ріелтори пропонують знизити реальну вартість, щоб не платити податки. Але така економія може обернутися проти покупця. Якщо ситуація дійде до розірвання угоди, продавець зможе повернути тільки ту суму, яка прописана в документі;

  • Наявність / відсутність обтяжень, суперечок про квартиру
  • Згоди третіх осіб (подружжя, учасників часткової власності), повідомлення зацікавлених осіб
  • Відомості про осіб, які мають право на проживання в квартирі / будинку зараз або потенційних осіб (інші спадкоємці, особи які пішли в армію, виписані перед приватизацією і т.п.)

продавцю

Продавцю для власної безпеки варто закріпити наступне:

  • Перелік ситуацій, при яких він має право вимагати розірвання угоди

Варто згадати такі підстави для розірвання угоди: відмова покупця оплатити за квартиру в порядку, передбаченому в договорі (наприклад, одним платежем в день проведення державної реєстрації договору), відмова покупця платити ціну, зазначену в документі;

  • Терміни фактичної передачі грошей

Бажано вказати, що передача всієї суми повинна здійснюватися не після подачі документів на держреєстрацію, а безпосередньо в цей день. Це убезпечить від ситуацій, коли покупець відмовляється платити за придбану нерухомість.

На завершення

Отже, відповідь на питання, чи можна повернути продану квартиру, ствердна. Але процедура розірвання може зайняти не один місяць, а довести істотність підстав часом дуже складно. Чим більш повно буде складено договір, тим простіше в разі виникнення спірних ситуацій доводити власну правоту:

  • За допомогою юриста — саме тому краще залучити професійних юристів, які при укладанні договору не упустять ні одну дрібницю.
  • Самостійно — якщо угода ви плануєте укладати самостійно, то особливу увагу приділіть питань термінів, сум, обов’язків і відповідальності кожної зі сторін.
Ссылка на основную публикацию