Різниця між ринковою та кадастрової вартістю квартири

Різниця між ринковою та кадастрової вартістю квартири не завжди буває очевидною. На практиці частіше зустрічаються випадки, коли ринкова вартість вище. Зворотна ситуація менш сприятлива для власника, так як тягне більше податкове навантаження.

Поняття і особливості ринкової вартості квартири

Ринкова вартість квартири — ціна, яку встановлює власник об’єкта нерухомості відповідно до купівельним попитом і конкуренцією.

Особливості ринкової вартості:

  • Складається на основі принципу розумності;
  • Встановлює сам власник на основі схожих пропозицій;
  • Впливають умови ринку;
  • Не постійна;
  • Використовується для здійснення цивільно-правових угод (купівля-продаж, заставу, кредитування, обмін та інші).

Фактори, що впливають на ринкову ціну:

  1. Курс валюти;
  2. Політичний події, лад і його особливості;
  3. Сезонність;
  4. Місцезнаходження (район, віддаленість від центру);
  5. інфраструктура;
  6. Тип будови;
  7. зношеність;
  8. Будівельні витрати;
  9. поверховість;
  10. Площа;
  11. Якість проведеного ремонту;
  12. Облаштування меблями і технікою.

Поняття і особливості кадастрової вартості квартири

Кадастрова вартість квартири — вартість, що встановлюється спеціальними державними органами на основі законодавства про оціночну діяльність.

Особливості кадастрової вартості:

  • Використовується масовий метод оцінки;
  • Встановлюють тільки незалежні кадастрові оцінювачі, на яких держава поклала відповідні повноваження;
  • Порядок проведення строго регламентований законом;
  • Використовується для обчислення податкового тягаря;
  • В основі розрахунку лежать дані, раніше внесені в кадастр нерухомості;
  • Носить періодичний характер (перегляд здійснюється 1 раз в рік або 1 раз в 5 років).

Фактори, що впливають на кадастрову вартість квартири:

  1. Ринкові ціни на конкретний об’єкт нерухомості;
  2. Економічна обстановка в країні (регіоні, населеному пункті);
  3. Середньомісячний показник заробітної плати конкретного регіону;
  4. Вартість земельної ділянки, на якій розташована квартира;
  5. Тип, категорія, розмір, зношеність споруди;
  6. Розташування та загальна кількість приміщень в будівлі;
  7. Форма власності;
  8. Можливість отримання доходу від комерційної діяльності (якщо нерухомість реалізується за договором оренди, соціального найму);
  9. Поверховість.

Співвідношення ринкової вартості і кадастрової

  • Ринкова вартість носить неофіційний характер, але показник є більш об’єктивним;
  • При кадастрової оцінки не враховується ряд факторів (наприклад, сезонність, купівельний попит, загальний стан ринку, наявність якісного ремонту, меблів, техніки);
  • Кадастровий показник не так гнучкий, як ринковий;
  • Ринкова вартість проявляється через баланс попиту і пропозиції, конкурентноздатність, а кадастрова через матеріальний аналіз;
  • В основі кадастрової вартості лежить механізм підрахунку, який може провокувати суттєві похибки і, в наслідок чого, приводити до завищення ціни.

На практиці часто зустрічаються випадки завищення підсумкової кадастрової ціни державними органами в кілька разів, в порівнянні з ринковою. Це призводить до більшого розміру податку, що підлягає до сплати за майно.

де використовуються

Кадастрова вартість квартири використовується:

  • При вступі в заставні зобов’язання;
  • При проведенні процедури приватизації;
  • При іпотечному кредитуванні;
  • При вирішенні майнових спорів у судових інстанціях;
  • При обчисленні податку на майно та інших зборів.

Ринкова вартість використовується:

  • При вилученні об’єкта для державних потреб;
  • При іпотечних, заставних правовідносинах;
  • Купівля або продаж квартири;
  • При банкрутство боржника;
  • При безоплатних угодах;
  • При визначенні розміру вкладу не грошового характеру в статутний капітал;
  • При прийнятті рішень управлінської спрямованості.

Як дізнатися чи визначити кадастрову і ринкову вартість

Дізнатися кадастрову вартість є одним з декількох способів:

  1. Розрахунок вартості за допомогою офіційного сайту Росреестра (інформація може бути не актуальна, зважаючи на застарілих даних);
  2. За інформацією в електронному кадастровому паспорті квартири (послуга платна, близько 200 гривень);
  3. За кадастровому паспорту на паперовому носії, отриманого в БТІ при оформленні квартири у власність або кадастрової довідці (якщо документ відсутній або відомо, що міститься в ньому інформація застаріла, необхідно замовити новий екземпляр);

Важливо розуміти, що провести розрахунок кадастрової вартості самостійно неможливо, так як доступ до спеціальних документів, на основі яких складаються показники, є тільки у уповноважених осіб. Крім цього, нормативи кадастрової оцінки постійно змінюються.

Визначити яка ринкова вартість квартири можна одним з декількох методів:

  1. Прибутковий метод (метод грунтується на ліквідності квартири і не враховує ціну інших схожих пропозицій);
  2. Витратний метод (розраховується на основі понесених витрат при зведенні об’єкту і частіше застосовується для об’єктів незавершеного будівництва);
  3. Порівняльний метод (враховує сукупність чинників, але може не враховувати деякі індивідуальні показники).

Розрахунок ринкової вартості може проводитися:

  • Самостійними зусиллями (без спеціальних знань або досвіду ймовірність отримання об’єктивних даних падає);
  • За допомогою незалежного оцінювача, ріелтора, який має ліцензію на здійснення такого роду діяльності (по закінченню експертизи видається документ, який має юридичну силу і може виступати доказової базою при оскарженні кадастрової вартості або при вступі в зобов’язання).

Кадастрова вартість може бути прирівняна до ринкової в наступних випадках:

  1. Винесено відповідне рішення суду або спеціально уповноваженою комісії;
  2. При відсутності можливості у створенні і застосуванні математичної моделі вартості об’єкта;
  3. Дані про вартість нерухомості сильно різняться в окремих джерелах інформації;
  4. Об’єктивний розрахунок кадастрової вартості неможливий або утруднений при використанні наявних методичних рекомендацій;
  5. Показники кадастрової вартості непропорційно перевищують показники ринкової.

Різниця коефіцієнтів і випадки перевищення одного показника над іншим

Для кожного регіону існують свої коефіцієнти розрахунку. Можна помітити, що вартість квартир в західній частині країни значно вище, ніж в східній. Це обумовлено територіальними коефіцієнтами, що враховуються органами кадастру і картографії. Різниця за квадратний метр може доходити до декількох сотень тисяч.

Випадки з перевищенням кадастрової вартості над ринковою зустрічаються не часто, причинами цього можуть бути:

  1. Квартира розташована в новій будівлі;
  2. При зведенні будинку використовувалися дорогі будматеріали;
  3. Кадастрова оцінка проводилася на основі некоректних даних, введених в кадастр нерухомості.

Перевищена кадастрова вартість безпосередньо впливає на розмір податку. Щоб виключити переплату, її можна оскаржити одним із таких способів:

  1. В позасудовому порядку (шляхом звернення із заявою в спеціально діючу комісію при Росреестра);
  2. В судовому порядку.
Ссылка на основную публикацию