Продаж, купівля квартири в іпотеку: ризики покупця і продавця

Іпотека популярна у Украінан навіть в період кризи: гостра необхідність у власному житлі сприяє збільшенню числа іпотечних кредитів в цілому по країні. Важко сказати, хто ризикує більше: покупець квартири в іпотеку або той, у кого житло купується – все залежить від конкретних обставин.

При несприятливих обставинах збиток може понести кожна зі сторін. Залишимо ситуацію неплатоспроможності іпотечного боржника для обговорення в окремій темі і розглянемо, яким цивільно-правовим ризикам піддаються продавець і покупець, якщо мова йде про іпотечний житло.

Ризики покупця-позичальника за іпотечним договором

втрата завдатку

Одним з ризиків покупця в разі придбання житла в іпотеку є небезпека втратити завдаток. Так, попереднім безпосередньо покупці квартири кроком є ​​залишення завдатку продавцеві (до 10% від вартості), який залишається у нього в разі відмови набувача від угоди. Оскільки на момент залишення завдатку покупець, який оформляє іпотеку, часто не знає про рішення банку, існує ймовірність втрати завдатку, якщо іпотечний договір не буде укладено.

Як мінімізувати ризик: ризик втрати завдатку можна істотно знизити, якщо вказати в одному з пунктів попереднього договору купівлі-продажу на те, що відмова у видачі кредиту банком не є відмовою від угоди з вини покупця. Також можна домовитися про порівняно невеликому розмірі завдатку.

інші ризики

Якщо банк схвалив житло, яке ви підшукали і кредит був виданий, то небезпека втрати всіх своїх і позикових грошей зберігається при виникненні обставин, які є достатніми для заперечування укладеної угоди:

  • продаж квартири, що є спільною власністю подружжя, без згоди одного з них;
  • квартира була отримана у спадок і є спадкоємці, які пропустили і відновили термін прийняття спадщини;
  • житло купувалося за допомогою материнського капіталу, але частки неповнолітнім виділені не були до продажу квартири;
  • при продажу квартири, де прописані діти (що знаходяться під опікою, або дитина, яка залишилася без батьків і опікунів) не було отримано згоду органів опіки (див. як продати квартиру з неповнолітньою дитиною, дозвіл органу опіки).

У всіх зазначених випадках покупець ризикує не повернути після скасування угоди грошові кошти, витрачені на покупку житла. Якщо в договорі купівлі-продажу ціна житлового приміщення була вказана нижче фактичної (щоб уникнути сплати значної по своїй сумі податку), то покупець після розірвання договору має право претендувати тільки на цю суму.

Купівля квартири, що вже перебуває в іпотеці

Продаж заставного житла набирає обертів, оскільки багатьом позичальникам просто нічим забезпечувати щомісячні платежі по іпотеці. Кращим способом погасити борг для них стає продаж житла, яке перебуває в заставі у банку. У такій ситуації створюється певна небезпека великого збитку для покупця, наприклад:

Купівля квартири з попередніми припиненням права застави

Це відбувається в три етапи:

  • погашення заборгованості перед банком – покупець перераховує частину вартості житла, що дорівнює боргу;
  • зняття обтяження продавцем – після цього згоди банку на продаж не потрібно;
  • оплата решти вартості квартири.

Через тривалості процедури ризики для покупця істотні, оскільки на кожному етапі можливо виникнення обставин, що перешкоджають угоді:

  • Смерть, хвороба продавця, продавець зник і т.д – після погашення боргу зняття обтяження стає неможливим. В цьому випадку гроші, зараховані на рахунок в якості завдатку і одночасно остаточного платежу за іпотечним боргом, безповоротно губляться покупцем: банк їх не поверне, стягнення з продавця або його представників здійснити можливо, але проблематично виконати.
  • Відмова продавця – також небезпека втратити свої гроші після перерахування завдатку зберігається, з огляду на можливість відмови продавця здійснити операцію до кінця. У цьому випадку він, безумовно, несе відповідальність за повернення сплачених коштів, але через неплатоспроможність поверне їх нескоро.

Статті по темі:

  • Документи для купівлі-продажу квартири
  • Як отримати кадастровий паспорт на квартиру
  • Як дізнатися кадастрову вартість нерухомості
  • Дарчий на квартиру
  • Податок при продажу квартири
  • Податок на дарування нерухомості
  • Які документи потрібні для продажу квартири
  • Набувальна давність на нерухомість
  • Розірвання договору купівлі-продажу квартири
  • Виділення часткою дітям при материнський капітал
  • Купівля квартири в іпотеку: інструкція
  • Як правильно купувати квартиру
  • Як ділиться квартира в іпотеці при розлученні

У разі покупки квартири з обтяженням по іпотеці

Зробити це можна тільки за згодою банку і ризики для покупця на багато разів: набувачеві необхідно буде самостійно вживати заходів щодо зняття обтяження, перешкод в процесі цієї процедури може бути кілька:

  • Подвійний заставу – з огляду на проблеми продавця з платоспроможністю, ніхто не може гарантувати знаходження квартири під заставою в іншому банку, у юридичних або фізичних осіб – при таких обставинах покупець не зможе зняти обтяження;
  • Арешт або заборона реєстраційних дій по квартирі, що виникають в рамках забезпечення позову по відношенню до продавця – запросити інформацію про це можна, але актуальність її саме на день операції не завжди достовірна;
  • Чи не точний розрахунок коштів – розрахунок коштів, призначених для покупця в якості погашення іпотеки, не завжди відповідає точності. Так, банки часто включають суму прострочень і штрафів в загальний борг, інформуючи про це сторони за договором купівлі-продажу незадовго або в день операції, а в деяких випадках – просто списують потрібну суму з рахунку, на який вже надійшли гроші покупця. Іноді суми нарахованих штрафів і пені можуть досягати таких розмірів, що сума, належна боржнику-продавцю після погашення заборгованості, істотно зменшується.

При будь-якої реакції продавця, зазнає збитків покупець:

  • від відмови від угоди, якщо є ще така можливість
  • до звернення в суд з позовом про визнання угоди недійсною.

Купівля квартири за допомогою кредитних коштів

  • На оплату покупки заставної квартири кредит може бути виданий тільки банком-заставодержателем.
  • Така покупка іноді обертається для покупця заставного житла великою бідою. Так, стосовно до вищеописаних ситуацій, якщо оплата іпотечного боргу або всієї заставної квартири відразу відбувається за допомогою позикових грошей, то в разі несприятливих обставин покупець втрачає не тільки свої особисті кошти, а й залишається боржником за своїм зобов’язанням.

Як знизити ризик: певною мірою знизити ризик покупця допоможе використання спеціального рахунку-акредитива або осередку депозитарію, звідки гроші не можуть бути вилучені до реєстрації угоди. При цьому зняття обтяження відбувається одночасно з реєстрацією переходу права власності на покупця.

Ризик продавця, чию квартиру купують на кредитні кошти

Способи передачі грошей

Ступінь ризику при продажу квартири в іпотеку залежить від способу передачі грошей, який визначається банком:

  • Осередок депозитарію – для продавця бажано використання осередку депозитарію банку, оскільки він гарантовано отримає свої гроші після реєстрації угоди. Якщо угода не буде зареєстрована з якихось причин, продавець відбудеться почуттям досади від витраченого на збір документів часу. Мінімальна вірогідність втрати своїх грошей також можлива при припиненні діяльності банку в період, коли вони зберігалися в осередку;
  • Використання заблокованого рахунку (акредитива), це альтернатива осередки – доступ до розблокування рахунку передається продавцеві тільки після того, як угода офіційно відбулася. У цьому випадку продаж квартири через іпотеку практично не має ризиків для продавця (хіба тільки при відкликання в банку ліцензії або шахрайстві співробітників).

Скасування угоди

Разом з тим, є один нюанс в вищеописаних способах передачі грошей продавцю. Так, якщо доступ до акредитива або осередку передбачається тільки після реєстрації і угоди, і іпотеки, то продавець може не отримати кошти в тому випадку, якщо іпотеку по якимось причинам не зареєструють.

Як мінімізувати ризик: можна передбачити в договорі термін, протягом якого повинна відбутися передача грошей продавцю в будь-якому випадку. Так, якщо такий термін дорівнює трьом місяцям, то при будь-яких причинах неотримання грошей продавцем протягом 90 днів за ним зберігається право власності, угода скасовується.

Чи не надавайте оригінали документів

При оформленні покупки житла за іпотечним кредитом продавця, швидше за все, попросять надати в банк документи на квартиру. Щоб не стати жертвою шахрайства, не варто надавати покупцеві, як ви б йому не довіряли, оригінали. Для більшої впевненості копії надавати теж небажано, краще самому представити їх в банк – часу піде більше, але переконання у відсутності обману коштує дорожче.

Коли оформляти квартиру в заставу

Відомо, що банк при наданні іпотечного позики потребують квартиру, що купується оформити в заставу. Питання в тому, коли це зробити? В інтересах продавця і для запобігання незаконного розпорядження житлом застава не слід оформляти до повного розрахунку.

Якщо угода визнана недійсною

Тоді діє двостороння реституція – повернення придбаного майна за угодою:

  • продавець змушений буде повернути всі гроші, отримані за свою квартиру, якщо угода буде визнана недійсною з яких-небудь причин
  • в свою чергу, в такій ситуації покупець повертає квартиру.

Якщо суд визнав угоду недійсною через тривалий час після її ув’язнення, існує небезпека, що квартира повторно продана (іноді неодноразово). Повернути квартиру початкового власнику в даній ситуації буде вельми проблематично.

Ризик продавця при оплаті квартири засобами військової іпотеки

Схема продажу житла з оплатою військової іпотекою відпрацьована давно:

  • участь в програмі військового іпотечного кредитування тільки солідних акредитованих банків
  • ретельна перевірка чистоти угоди на всіх етапах
  • чітка регламентація процедури оплати покупки

Все це вітається продавцями нерухомості, з урахуванням падіння попиту на придбання квартир. Але невеликий ризик для продавця все ж зберігається. Продавцю слід знати, що:

Об’єкт нерухомості піддається ретельній перевірці

Квартира не повинна бути аварійної, наявність системи теплопостачання, справної сантехніки обов’язково, фундамент будівлі повинен відповідати певним вимогам виходячи з міркувань довговічності. Численні перевірки, оцінки квартири продавця не ведуть до будь-яких прямих витрат з його боку. Разом з тим, виявлені вже після здійснення угоди несправності в житловому приміщенні можуть спричинити суперечки і претензії, в гіршому випадку – визнання угоди недійсною. Крім погодження отримання кредиту в банку, документи додатково перевіряються в ЦЖЗ «Росвоеніпотеке» і тільки після схвалення гроші перераховуються на спеціальний рахунок.

Оформлення великої кількості документів

При цьому незручністю для продавця (але певною мірою захистом від ризику) служить оформлення великого обсягу документів.

Грошові кошти отримує продавець тільки після реєстрації права власності

Грошові кошти за договором купівлі-продажу продавець має право отримати тільки після реєстрації права власності військовослужбовця, тобто протягом терміну від 5-7 (зазвичай) до 30 (рідко) днів. Тривалість такого періоду між укладенням договору і отриманням грошей вже сама по собі небажана для продавця.

Ссылка на основную публикацию