Продаж кімнати в комунальній квартирі. Документи, етапи та згоду сусідів

Продати кімнату в комунальній квартирі в сьогоднішніх умовах досить клопітно. Для цього може знадобитися чимало часу. Потрібно буде з’ясувати статус квартири, правильно оформити документи на продаж, знайти підходящого покупця. При цьому треба пам’ятати, що  у сусідів є переважне право покупки. Саме через це часто виникають різні труднощі, коли не виходить знайти сусідів, або ж вони відмовляються від отримання повідомлення про продаж. 

Треба відзначити, що в російському законодавстві взагалі не існує такого поняття, як «комунальна квартира». Розшифровка терміна наводиться тільки в регіональних нормативних актах. Відповідно до загальноприйнятої трактуванні, комунальної вважається та квартира, де проживають кілька сімей і кожної з них належить власна кімната, що підтверджується договором або ордером, за якою закріплений окремий особовий рахунок в обслуговуючої організації. Частина квартири (кухня, туалет) знаходиться в частковій власності або ж використовується за договором соціального найму.   

етапи продажу

В одній квартирі можуть знаходитися як виключно приватизовані кімнати, так і упереміш з тими, що здаються за договором соціального найму. Продати можна тільки приватизовану кімнату. Якщо об’єкт не приватизований, його можна тільки обміняти, однак для цього існує особливий договір, який складається за згодою муніципалітетів, які володіють цим майном.

Вся процедура продажу займе кілька етапів.

  • Оформити повідомлення про продаж, в якому вказується ціна об’єкта. Бажано, щоб повідомлення було нотаріально завірено.
  • Підготувати пакет необхідних для продажу документів.
  • У тому випадку, коли у кімнати є кілька власників, необхідно отримати від них дозвіл на продаж. Цей документ в обов’язковому порядку засвідчується нотаріусом.
  • Отримати в паспортному столі довідку, що в кімнаті ніхто не проживає; якщо ж в квартирі прописані мешканці, необхідно їх виписати.
  • Надіслати всім сусідам повідомлення про продаж.
  • Оформити угоду з кимось із сусідів або з іншим покупцем, якщо сусіди відмовилися від придбання майна, що підтверджено нотаріусом або ж має інші докази, які будуть вважатися такими в суді.

Які документи знадобляться?

Для цієї процедури доведеться зібратися досить великий список документів. У загальних рисах він виглядає наступним чином:

  • довідка про виписку мешканців;
  • повідомлення про продаж з вказаною вартістю;
  • виписка з БТІ з експлікацією;
  • документи, що підтверджують право на кімнату;
  • кадастровий план продаваного приміщення;
  • якщо є інші власники, потрібно мати їх офіційний дозвіл, завірений нотаріусом;
  • згода органів опіки (якщо один з власників — дитина).

Завантажити зразок повідомлення про продаж кімнати в комунальній квартирі

Кого потрібно повідомляти і які чекають труднощі на цьому етапі?  

Операцію з продажу узгоджують лише з тими мешканцями, які приватизували свою частину квартири. Людей, які проживають в квартирі на правах соцнайму, повідомляти не потрібно, однак в такому випадку повідомлення направляється в органи управління муніципальним майном.

Всю інформацію про власників повинні надати в Росреестра. Варто звернути увагу, що якщо за житлом закріплений неповнолітній до 14 років, відмова від покупки повинні підписати його батьки або опікуни. А якщо сусідня кімната належить неповнолітній у віці від 14 до 18 років, то він вже має право сам вирішувати, відмовлятися йому від придбання чи ні, але за згодою батьків. В такому випадку на документі повинні стояти два підписи — дитини і батька. Можливо, що також знадобиться згода органів опіки та піклування. 

Сповіщення найкраще відправляти поштою з описом вкладення та обов’язковим повідомленням про отримання.

Є кілька варіантів дії сусідів:

  • вони можуть письмово відмовитися від придбання;
  • зважитися на покупку на ваших умовах;
  • отримати повідомлення, але ніяк не відреагувати.  

Останній з варіантів передбачає, що сусіди повідомлення отримали, але протягом місяця не висловили жодних побажань. В такому випадку, власник майна має всі права, щоб продати його будь-якій третій особі.

Але бувають такі ситуації, коли сусіди свідомо відмовляються від отримання повідомлення, бажаючи, щоб продавець знизив ціну. Або ж виникають труднощі в їх пошуку. Наприклад, сусід може проживати за іншою адресою, навіть в іншому місті або іншій країні. Діяти доведеться за обставинами.

  • Якщо ваші сусіди відмовляються поставити розпис, що вони отримали повідомлення, просто надішліть документ листом з повідомленням. Воно до вас повернеться, але на конверті вже буде стояти печатка, яка свідчить, що адресат виявився від отримання. Це вже є підтвердженням, що сусід відмовився від права покупки.
  • Якщо ж складність полягає в тому, щоб знайти проживає поряд людини, який повинен поставити підпис, доведеться трохи попрацювати і вирішити питання через суд. Там повинні визнати сусіда відсутнім без будь-яких відомостей про його місцеперебування. Щоб отримати таке рішення суду, потрібно довести, що про людину протягом року немає ніяких відомостей. Суд займеться розглядом справи тільки в тому випадку, якщо заявник вкаже, що це необхідно для дотримання переважного права купівлі об’єкта. Доказами, що людина є безвісно відсутнім, можуть служити свідчення родичів, інших мешканців, різні довідки. При вдалому рішенні, суд винесе постанову про призначення відповідального за майно мешканця, в такому випадку для продажу кімнати потрібна буде підпис про відмову права на покупку цієї людини.
  • У деяких випадках можуть знадобитися надзвичайні заходи. Йдеться про такі ситуації, коли вмирає власник сусідньої кімнати, але спадкоємці на неї або не оголошуються, або затягують з вступом у спадок. При таких обставинах потрібно звернутися в суд, щоб кімнату померлої людини визнали відумерлою майном, яке має перейти на баланс муніципальних властей, які отримають переважне право покупки.   
  • Існують деякі обхідні шляхи, які дозволяють уникнути клопоту, пов’язаних з першим правом покупки. Хоча створюють додатковий клопіт. Просто в такому випадку покупцю, за договором дарування, передають у власність крихітну частку в кімнаті. Тобто, роблять його таким же сусідом по комунальній квартирі, що володіє переважним правом на покупку. Але в цьому варіанті є ризики. Якщо покупець виявиться несумлінним людиною, він може відмовитися від придбання і залишитися таким же власником приміщення, як і початковий господар. Іноді діють ще простіше: домовляються про ціну, покупець передає гроші, а натомість отримує дарчу на кімнату. Однак не виключено, що сусіди здогадаються про те, що угода була «липовою», і подадуть до суду на продавця, яка вчинила продаж в обхід законів.

Що потрібно знати?

Коли сусід погоджується на покупку, то угоду вже не можна зробити з третіми особами. Буває, що інтерес до приміщення проявляються відразу кілька сусідніх мешканців, в такому випадку продавець має повне право зупинити свій вибір на будь-якому з бажаючих, головне, щоб угода не відбувалася з сторонніми. При цьому у них немає ніяких підстав або прав вимагати зниження вартості кімнати: вони повинні погодитися на угоду на умовах, що заявив покупець.

Але продавцеві потрібно мати на увазі, що в первісному повідомленні повинна стояти реальна ціна приміщення. Згідно із законом, людина не має права продавати кімнату стороннім за нижчою ціною, ніж це було зазначено в повідомленні мешканцям «комуналки». Хоча підняти ціну — продавець може. Цю інформацію корисно знати і покупцям. При придбанні такого приміщення їм краще ознайомитися з усіма документами, які є у продавця, і особливо потрібно з’ясувати, чи враховано переважне право придбання і які були початкові умови продажу. У разі невідповідності умов угоди, сусіди можуть подати в суд і довести, що угода була здійснена з порушеннями.

Ссылка на основную публикацию