Податок з здачі квартири в оренду: документи, декларація, як і хто зобов’язаний платити

Ні для кого не секрет, що в сучасних економічних умовах ринок нерухомості переживає спад. Але, незважаючи на це, багато власників продовжують здавати в оренду власні квартири, бажаючи тим самим отримати додатковий дохід.

Які документи потрібно оформити при здачі житла в оренду, які податки заплатити, яка відповідальність передбачена для порушників — відповіді на ці та інші питання Ви знайдете в нашій статті.

Як оформити здачу житла в оренду

Якщо Ви володієте квартирою (кімнатою або іншими житловими приміщеннями), яку плануєте здавати, то Вам потрібно знати, які документи потрібно для цього оформити, а також який податок при здачі квартири.

Укладання договору

Законом передбачено, що домовленість між Вами (орендодавцем) і орендарем повинна бути оформлена письмово у вигляді угоди. Будь-яка типова форма для договору не зафіксована, але при цьому в тексті обов’язково повинні бути вказані:

  • предмет договору, яким виступає квартира (кімната). У договорі вказують повну адресу майна;
  • порядок розрахунків. У цій графі описують розмір оплати та періодичність її внесення. Як правило, наймач здійснює оплату кожен місяць (рідше — раз в квартал) в певній фіксованій сумі. Також можливий варіант, коли орендна плата визначається щомісяця шляхом розрахунків (наприклад, з урахуванням індексу інфляції, курсу долара, вартості комунальних послуг і т.п.). При укладанні договору Ви як власник маєте право зафіксувати можливість підвищення вартості оренди, але з урахуванням певних обмежень (наприклад, не частіше, ніж раз на рік, і не більше, ніж на 10%).
  • реквізити сторін (паспортні дані, адреси реєстрації, ІПН).
  • дата і місце укладення договору.

Ви можете доповнити договір іншою інформацією, яка, на Вашу думку, є суттєвою.

гарантії платежу

Не зайвим буде прописати умови отримання та повернення завдатку і його суму. При здачі в оренду житла квартирантам, Ви можете вимагати внести так званий гарантійний платіж — оплату за останній місяць проживання. Ці гроші будуть для Вас своєрідною підстраховуванням на випадок, якщо наймач вирішить з’їхати завчасно і відмовить в оплаті. Також гарантійний платіж можна використовувати в якості компенсації за зіпсовану меблі, сантехніку та інше майно. Само собою, всі подібні нюанси повинні бути враховані в договорі.

Термін дії договору

Важливо вказати в угоді термін його дії. Подібні договори укладаються терміном від 1 місяця до 5 років, і якщо Ви не вкажете іншого, то він вважається чинним щодо максимального терміну (5 років). Доцільно виділити окремий пункт, в якому прописати, на який час Ви здаєте квартиру і яким чином Ви або орендар можете розірвати домовленість.

Тут зазвичай вказують час, за яке кожна зі сторін зобов’язана повідомити іншу про плановане розірвання угоди. Також Ви можете вказати умови, при яких маєте право особисто припинити договірні відносини (систематичне порушення термінів оплати, неприйнятне стан житла, проживання інших осіб, які не є орендарями, і т.п.).

Після складання договору і уточнення всіх необхідних умов, угода скріплюється особистими підписами сторін, після чого вважається укладеним. Реєстрація договору у нотаріуса не потрібно.

При укладанні угоди терміном від 12 місяців, вважається, що його необхідно реєструвати в Росреестра. Але з огляду на те, що ГК РФ і закон №112-ФЗ даної норми не містить, багато власників не звертаються до органів ЕГРП для реєстрації. При цьому існує ризик пред’явлення претензій з боку контролюючих органів. З метою зниження ризику Ви можете укласти договір терміном на 11 місяців.

Акт прийому-передачі

Передача житла з користування наймачеві оформляється актом прийому-передачі, який датується днем ​​в’їзду наймача. Скрупульозні власники зазвичай вказують в акті все цінне майно, яке знаходиться в квартирі і передається мешканцеві в користування. Якщо Вам попався недобросовісний наймач, то при наявності акта з переліком Вам буде простіше довести факт пропажі майна і повернути його або компенсувати його вартість.

Підтвердження оплати

Підписавши угоду і передавши житло в користування квартиранта, Ви маєте право вимагати з нього оплати згідно з обумовленими умовами. Дуже важливо письмово фіксувати всі факти передачі грошей — це допоможе уникнути можливих розбіжностей. Оплата за договором може здійснюватися двома шляхами:

  • Наймач передає Вам гроші готівкою. Кожен акт передачі необхідно оформляти розпискою із зазначенням суми і дати, після чого скріплювати документ підписами сторін. Це буде служити підтвердженням оплати (для мешканця) та отримання грошей (для Вас);
  • Кошти надходять на Ваш розрахунковий рахунок в безготівковій формі. Такий спосіб має ряд переваг: по-перше, це зручною, так як немає необхідності витрачати час на особисту зустріч, по-друге, платіжні документи (квитанція, платіжне доручення, банківська виписка) в даному випадку завіряються банком, а, отже, є куди більш надійним підтвердженням оплати, ніж розписка.

Варто відзначити, що, незважаючи на безумовну перевагу безготівкових розрахунків, орендарі вважають за краще зустрічатися з мешканцями особисто і, як правило, на орендованій квартирі. Під приводом отримання грошей власник оцінює стан житла і благонадійність наймачів.

Якщо крім орендних платежів Ви стягувати з квартирантів вартість комунальних послуг, то їх розмір варто окремо вказати в розписці (при банківських розрахунках — вимагати оплату окремої квитанцією). Це допоможе Вам уникнути можливих неточностей і плутанини.

Податки при здачі квартири: документи, розрахунки, строки оплати

Якщо Ви вирішили здавати власну квартиру в оренду, то Вам потрібно знати, що згідно із законом дохід від такої діяльності підлягає оподаткуванню. Існує кілька способів сплати податку з здачі квартири в оренду, розглянемо кожен з них і за допомогою прикладів визначимо, яким чином зробити платіж мінімальним.

оплата ПДФО

Даний спосіб виконання зобов’язань є найпростішим, оскільки не вимагає від орендодавця реєстрації та додаткових документів. Все, що Вам потрібно — скласти декларацію за формою 3-ПДФО і подати її в фіскальний орган. Бланк декларації Ви можете отримати одним із зручних для Вас способів:

  • особисто звернутися за документом в ИФНС за місцем проживання та заповнити його на місці за зразком;
  • скачати форму на офіційному сайті податкової і заповнити її будинку самостійно (Декларація 3НДФЛ за 2015 рік), код доходу вказувати 1400;
  • зареєструватися на сайті ФНС і, використовуючи «Особистий кабінет», заповнити форму і відправити її електронною поштою.

Складання декларації не є надто складною процедурою. У бланку Вам потрібно заповнити свої персональні дані (ПІБ, ІПН, адреса прописки і т.п.), вказати дохід, отриманого від здачі житла в оренду за підсумками року, а також суму збору, яка становить 13% від доходів.

При здачі квартири в оренду важливо не прострочити подачу декларації і оплату податку.

  • Заповнену декларацію за формою 3-ПДФО за 2016 рік потрібно надати в ИФНС до 30 квітня 2017 (за 2017 рік — до 30.04.2018),
  • А податок до бюджету перерахувати до 15 липня 2017 (за 2017 рік — до 15.07.2018).

приклад 1

Житель Тули Сергєєв С.Л. здає власну кімнату. За договором наймачі оплачують Сергєєву 7.320 руб. у місяць. За 2016 рік Сергєєв отримав дохід 87.840 руб., Про що повідомив у податкову, подавши декларацію. Сергєєв повинен сплатити збір 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2017.

ІП на ССО

Ще один спосіб легально здати житло — оформити ІП на спрощеній системі оподаткування (ССО). Цей спосіб має як плюси, так і мінуси. З одного боку, при реєстрації ІП сума податку з оренди становить не 13%, а 6%, плюс фіксований річний внесок в ПФ в розмірі 23 153 руб. (З 2017 року ЄСП). До того ж Вам необхідно буде пройти процедуру реєстрації:

  • зібрати документи (паспорт, заяву);
  • сплатити держмито 800 руб .;
  • передати документи в ИНФС за місцем реєстрації (особисто, поштою або за допомогою електронного ресурсу на сайті ФНС)
  • кожен квартал сплачувати авансові платежі 6% з суми орендної плати.

Якщо всі документи заповнені вірно і надані в повному обсязі, то через 3 дня Ви отримаєте свідоцтво про реєстрацію та лист записи в Росреестра.

Далі діємо відповідно до процедури, описаної вище — заповнюємо декларацію з ССО, в якій розраховуємо збір (але тепер за ставкою 6%, а не 13%). Гроші в бюджет перераховуємо поквартально:

  • за 2016 рік — до 30 березня 2016р.
  • щоквартально Ви оплачуєте внески;
  • за підсумками року подаєте декларацію, в якій вказуєте платежі у позабюджетні фонди;
  • розраховуєте податок за ставкою 6%;
  • віднімаєте з суми податку розмір перерахованих страхових внесків
  • різниця підлягає сплаті за терміном сплати авансового платежу.

З урахуванням додаткових витрат і реєстрації, даний спосіб виглядає для орендодавця малопривабливим. Для того, щоб зрозуміти, чи існує тут реальна економія в порівнянні зі сплатою ПДФО, розглянемо приклад з умовами, описаними вище.

приклад 2

Житель Тули Сергєєв С.Л. оформив ІП на ССО і здає власну квартиру в оренду. За договором наймачі оплачують Сергєєву 7.320 руб. у місяць. За 2016 рік Сергєєв:

  • отримав дохід 87.840 руб. (7.320 * 12 міс.);
  • перерахував страхові внески 23.153 руб. (За кожен квартал — по 5.789);
  • розрахував податок за ССО, який потрібно оплачувати щоквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Так як сума страхових внесків, які Сергєєв перераховує кожен квартал (5.789) більше збору ССО 6% (1.318), то податок можна не платити — відрахування покриває його в повному обсязі.

Порівняємо отримані результати з прикладом розрахунку ПДФО: при однакових умовах загальні витрати орендодавця-ІП склали 23.153 руб., Власника на ПДФО — всього 11.419.

Орендодавець на патенті

Ще один спосіб легальної здачі житла — оформлення патенту. Суть його полягає в тому, що, купуючи патент, Ви оплачуєте збір «авансом» з розрахунку середнього можливого річного доходу, який Ви потенційно можете отримати за підсумками року. Цей показник зафіксований законодавчо — його розмір визначається регіональними властями. Ви маєте можливість купити патент на певний вид діяльності (в даному випадку — оренда житла) терміном на 6 або 12 місяців.

Купити патент можна тільки після оформлення ВП. Маючи на руках свідоцтво про реєстрацію ІП та заяву на застосування ПСН (патентної системи оподаткування), вирушайте до податкової за місцем реєстрації. Патент буде Вам видано протягом 5-ти днів, його дія починається з моменту видачі.

ПСН вигідна для власників, які здають не одну, а кілька дорогих квартир, а, отже, мають високі доходи. Це пов’язано з тим, що база оподаткування (потенційний дохід), як правило, має показник вище середнього. І хоча НК обмежив базу розміром 1.000.000, регіональні законодавці мають право підвищувати її до 10 разів для ІП-орендодавців. Наприклад, володіючи житлом до 75 кв. м в Києві, Вам доведеться заплатити 36.000 руб.

Відповідальність за несплату податку

Вище ми описали процедуру офіційного оформлення оренди та проаналізували, як вигідніше оплатити податок з доходу. Але ні для кого ні секрет, що мало хто з власників вдається до настільки прозорим взаєминам з державою. Багато власників вважають за краще здавати квартиру в оренду без сплати податків і ніяк не декларувати отримані доходи. Що ж чекає в такому випадку порушників? Про це ми поговоримо нижче.

Як виявити порушника

Якщо Ви здали квартиру в оренду і не платите податки, то інформація про Вашу діяльність може здати доступною владі за допомогою сусідів. Шум, мешканці, які заподіюють неспокій жителям будинку, безлад на поверсі — якщо має місце один з таких випадків, то можете бути впевнені:

  • хтось із свідомих сусідів обов’язково повідомить про це дільничному
  • також подібна інформація може бути отримана від громадських організацій охорони правопорядку, якщо такі мають місце у Вашому місті.

Як тільки дільничний одержує інформацію про можливу нелегальної діяльності, він проводить обхід, опитує мешканців, отримує інформацію про які проживають і можливих незаконних квартиранта. Потім проводиться опитування Вас як власника, в тому числі перевіряються особисті документи та підтвердження права власності на житло. Всі відомості документуються у вигляді заяв і письмових пояснень. Якщо ці дані можуть бути достатньою підставою для підтвердження факту незаконної оренди, то інформація передається в ИФНС.

Ще один шлях виявити порушника — скористатися базою Росреестра, де реєструються договору оренди строком від 1 року. Але, як ми говорили раніше, власник може оформити договір строком на 11 міс. Крім того, ні ФЗ, ні ЦК не містять прямої вимоги реєструвати договори від 12 місяців.

Судова практика

Якщо ФНС має достатньо документальних підстав і свідоцтв про порушення, то справа передається до суду.

Якщо у податкового органу немає договору оренди

  • Якщо у податківців немає підтверджуючих документів у вигляді договору, то довести факт оренди буде дуже проблематично.
  • Підставою для звинувачення в даному випадку виступають свідоцтва сусідів, які заявляють, що в квартирі проживають люди, там не прописані, і мешканці часто змінюються.
  • Але «спритні» власники на суді доводять, що в квартирі безкоштовно живуть родичі, адже це законом не заборонено.
  • В такому випадку орендарю варто розуміти, що суд може зажадати підтвердження спорідненості. Крім того, обманюючи суд, власник може понести покарання за дачу неправдивих свідчень.
  • Проте, судова практика показує, що на підставі одних лише «доносів» сусідів факт оренди довести практично неможливо.

Якщо в ИФНС є договір оренди

Насправді все складніше, якщо до ФНС потрапив оформлений договір оренди. Але і тут можливі варіанти, адже потрібно ще довести факт передачі грошей. Це реально зробити, якщо розрахунки проводяться за допомогою банківських платежів, а якщо Ви отримуєте гроші «на руки» без розписок, то підтвердження оплати в даному випадку відсутній. Однією з прийомів орендодавців-порушників є оформлення договору безоплатного користування, тобто ніякої оплати за цим договором в принципі бути не може. За фактом гроші від наймачів власник отримує готівкою без документів.

Штрафи, пені, кримінальна відповідальність

Незважаючи на те, що довести факт отримання доходу від незаконної здачі житла часом буває досить складно, такі випадки все-таки мають місце. Що ж чекає порушника?

Головна претензія з боку держави полягає в тому, що власник, отримавши дохід, не віддав «частку» в бюджет у вигляді податків. Тому перше, що потребують ИФНС, що отримала від органів МВС підтвердження факту оренди, — погасити заборгованість за бюджетними зборів. До цієї суми потрібно приплюсувати:

  • Штраф за несплату податку. Сума становить 20% від суми недоїмки. У разі, якщо судом доведено, що ухилення від сплати скоєно навмисно (а в більшості випадків відбувається саме так), то штраф зростає до 40%;
  • Штраф за неподання декларації з розрахунку 5% за кожен місяць прострочення. Подати декларацію потрібно за терміном до 30 квітня. Якщо 01.09.2017 Ви погасили борг з податків за 2016 сумі 3.420 руб., То Вам потрібно додатково сплатити штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 міс.). При цьому розмір штрафу обмежений 30% від суми боргу, але не може бути менше 100 руб.
  • Пеню за прострочення податкового платежу. Показник розраховується за кожен день з останнього дня сплати (встановлений НК) до дня оплати по факту. Пеня визначається за формулою: П = 10,5% / 300, де 10,5 — ставка рефінансування ЦБ. Тобто погашаючи борг з податків в сумі 3.420 руб., Вам потрібно буде сплатити додатково 1,2 руб. (3.420 * 10,5% / 300) за кожен день прострочення.

Для тих, хто переступив закон не вперше, відповідальність посилюється: порушнику доведеться сплатити штраф удвічі довше, ніж передбачалося.

Кримінальна відповідальність

  • Якщо загальний борг по зборах виявився більше 300.000 руб. (Така сума вважається приховуванням в особливо великих розмірах), то сума податкових утримань може досягати 100.000 — 300.000 руб., Або власник може бути позбавлений волі на строк до 1 року.
  • Сісти в тюрму може і порушник, чий дохід від нелегальної оренди більше 2 млн. Руб. на рік. Якщо факт провини буде доведений, то орендодавця можуть посадити на термін до 3 років.

Як бачимо, довести вину власника буває деколи дуже складно. Але якщо суд все-таки доведе що Ви здавали квартиру в оренду без податків, то відповідальність за порушення може бути дуже серйозною.

приклад 3

З 2016 Савельєв К.Д. здавав власну кімнату в оренду неофіційно. Савельєв не подав декларацію за терміном до 30.04.2017 та не сплатив податок в сумі 4.630 до 15.07.2017. Судом було доведено правопорушення Савельєва, він сплатив збір 30.09.2017. Крім того, з Савельєва були утримані штраф за несплату, пеня за прострочення платежу, штраф за неподання декларації. Проведемо розрахунок кожної суми:

  • Штраф за несплату становить 926 (4.630 * 20%).
  • Пеня складає за кожен день прострочення — 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 днів (з 16.07.2017 по 30.09.2017) Савельєв заплатить 124 (77 * 1,62).
  • Штраф за неподання декларації — 231 за кожен місяць (4.630 * 5%). Савельєв прострочив 5 місяців, тому заплатить 1.155 (231 * 5 міс.).

Таким чином, Савельєв заплатить до бюджету 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Питання відповідь

питання:
Якщо орендодавець оформив ІП на ССО, чи повинен він вести облік витрат?

Відповідь: Ні, якщо він застосовує ставку 6% від доходу. У разі, якщо ІП працює за ставкою 15%, то облік вести потрібно. Це пов’язано з тим, що розрахунок податкової бази визначається за формулою «доходи мінус витрати». Практика показує, що більшість орендодавців оформляють ІП за ставкою 6%. Це вигідно, тому що власник не має найманих працівників і не несе істотних витрат на послуги та матеріали, які необхідно враховувати.

питання: Орендодавець має дохід від оренди понад 300.000 в рік. Чи змінюється для нього податкова ставка?

Відповідь: Ні, ставка залишається колишньою. Але в разі, коли Вам за підсумками року вдалося отримати дохід понад 300.000, то додатково потрібно перерахувати 1% від доходу в ПФ.

Ссылка на основную публикацию