Особливості оформлення дарчої на квартиру між близькими родичами

Договір дарування нерухомості – це добровільна і безоплатна передача майнових прав на неї від законного власника іншій особі. Така угода має безліч переваг, особливо якщо мова йде про дарчим на квартиру між близькими родичами. З іншого боку, ризики при оформленні дарування теж є, що пов’язано з недобросовісним ставленням самих громадян і неправильним оформленням угоди, що дає право її анулювати.

Складанням дарчим ви можете зайнятися самостійно, але навіть якщо ви хочете заощадити на послугах нотаріуса, консультація у кваліфікованого юриста ніколи зайвою не буде. Так ви зможете бути впевнені в тому, що причепитися до документа неможливо, і ризик правових домагань з боку третіх осіб мінімальний або зовсім зведений до нуля.

Угода є добровільною з обох сторін. Це означає, що обдаровуваний не стає власником квартири автоматично, як тільки дарувальник оформить дарчу, – він повинен виявити свою згоду прийняти подаровану нерухомість шляхом підписання документа, поки він не втратив свою силу.

Що краще – продати або подарувати

Вибираючи між угодою купівлі-продажу і даруванням квартири, відповідь на питання «що краще?» Буде залежати від ваших цілей і індивідуальної ситуації. Якщо ви хочете оформити договір дарування квартири на близького родича, це максимально вигідна передача майна за життя його власника. Обдаровуваний не платить податок на отримання нерухомості в дар і дарувальник не платить податок на прибуток, оскільки не отримує її. При продажу житла, яке було у власності продавця менше 3 років, останній зобов’язаний віддати частину вартості квартири податкову службу – 13%, що досить немаленька сума.

Порівнюючи надійність угод, якщо документи перевірені юристом, договір завірений нотаріально, проблем не буде ні з однією з них. Але є один дуже важливий для багатьох нюанс – якщо ви продаєте квартиру, наприклад, своєму братові, який перебуває в офіційному шлюбі, нерухомість буде вважатися нажитий ними спільно. Це означає, при розлученні продана вами братові квартира буде розділена порівну між ним і його дружиною.

Якщо квартиру, знову ж на прикладі брата, ви подаруєте – спільно нажитим майном вона вважатися не буде. Тобто при розлученні з дружиною вона не матиме жодних прав на цю квартиру, і остання залишиться виключно у власності вашого брата. Те ж саме правило діє при даруванні житла батьками своїм дітям і навіть якщо нерухомість дарується сторонній людині (не родичі).

Нюанси дарування близькому родичу

Відповідно до прийнятих норм у Сімейному кодексі Російської Федерації, до числа близьких родичів віднесені:

  • Подружжя, що складаються в законному (зареєстрованому) шлюбі;

  • Батьки і усиновителі;
  • Біологічні і усиновлені діти;
  • Бабусі та дідусі;
  • Брати і сестри.

Для оформлення дарчої на квартиру між родичами ступінь спорідненості має велике значення – від неї залежить, чи потрібно одаряемому особі платити податки.

Дарування близькому родичу – це порівняно недорога операція для обох сторін, оскільки дарувальник платить тільки за оформлення договору (юридичні послуги), а обдаровуваний – сплачує лише державне мито при перереєстрації прав власності на себе.

Якщо дарча складена за всіма правилами, така угода дуже надійна – оскаржити її за життя дарувальника зацікавлені особи не можуть. Для підстраховки діючий власник житла може взяти довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансеру про те, що він не перебуває на обліку і є повністю дієздатним.

Вагомий нюанс при оформленні договору дарування, який часто викликає сумніви у дарувальника, це перехід прав на майно до родича за життя. Подарувавши члену сім’ї квартиру, в якій власник сам і проживає, він повинен розуміти, що більше не буде мати на неї абсолютно ніяких прав. Навіть якщо він там зареєстрований – це дає можливість тільки проживати в квартирі, при цьому новий власник може виселити кого завгодно.

Список необхідних документів

Перелік документів, необхідних для оформлення угоди з даруванням квартири близькому родичу, включає в себе:

  • Заяви від обох сторін угоди про державну перереєстрацію прав власності на квартиру;

  • Квитанція, що підтверджує сплату державного мита за перереєстрацію прав (не завжди обов’язкова, але краще мати при собі);
  • Особистий паспорт дарувальника і обдаровуваного особи;
  • Папери, що підтверджують право дарувальника на даруємо квартиру;
  • Кадастровий паспорт;
  • Документи, що підтверджують, що нерухомість не є спільно нажитий в шлюбі власністю або нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на відчуження майна.

Якщо в квартирі зареєстровані і проживають неповнолітні діти, крім перерахованих документів, знадобиться отримати офіційний дозвіл від органів опіки.

Форма та зразок договору дарування

До того як остаточно прийняти рішення про дарування нерухомості, ретельно і неспішно проаналізуйте власну мотивацію і наслідки, які матиме ваше рішення. Основне завдання – визначити основні ризики та особистісні характеристики обдаровуваного родича. Як показує судова практика, при оформленні дарування квартири близькому родичу випадки, коли останній

виселяє дарувальника з житлоплощі, не така велика рідкість. Закон не може заборонити власнику житла виселити звідти дарувальника, так як угода була добровільною, полягала дієздатними громадянами при здоровому глузді, і наслідки повинні бути усвідомлені.

Безоплатність угоди означає також і те, що дарувальник не має права прописувати в дарчим будь-які умови для обдаровуваного. Надалі вплинути на розпорядження нерухомістю буде неможливо.

Щоб дізнатися більше про самостійного складання договору дарування квартири між близькими родичами ви можете подивитися зразок тут.

Бланк договору дарування квартири близьким родичам можна скачати тут.

істотні умови

До істотних умов угоди дарування між родичами відносяться деталі договору, які в обов’язковому порядку повинні бути зафіксовані. Щоб угода не була анульована, важливо вписати в текст документа пункти, які не можна трактувати двояко – всі вони повинні бути викладені максимально чітко і зрозуміло. Кожен пункт, в якому міститься інформація про сторони і об’єкті угоди, повинен бути підтверджений доданим документом.

Як дарувальник ні в якому разі не може виступати неповнолітня особа або недієздатна людина, навіть якщо від його імені виступають батьки, опікуни. Але і неповнолітній, і недієздатний громадянин може бути обдаровуваним.

Незважаючи на те, що подарована квартира не належить до совісно нажитого майна подружжя і при розлученні вона вся дістається людині, якій була подарована, є один нюанс. Полягає він у тому, що якщо ви перебуваєте в законному шлюбі і вам одноосібно подарували квартиру, яку ви в підсумку продали, купивши нову або інше майно, ця власність буде ділитися при розлученні.

Що потрібно обов’язково вказати в тексті

Якщо ви будете оформляти договір в нотаріальній конторі, вам не потрібно турбуватися про його складанні. У кожного нотаріуса або профільного юриста є готовий бланк, куди вписуються всі необхідні дані. Але в будь-якому випадку ви повинні знати, що потрібно вказувати в тексті дарчим, і без чого документ вважається недійсним.

Обов’язкові пункти договору дарування:

  • Місце (місто) і дата складання документа;
  • Повні паспортні дані обох сторін (П.І.Б., ким, коли і де видано паспорт, місце постійної реєстрації);
  • Кадастровий номер та повна адреса квартири як об’єкта угоди;
  • Загальна площа, поверховість;
  • На підставі яких документів нинішній власник володіє цією нерухомістю;
  • Дата вступу документа в силу (з моменту підписання або конкретна відкладена дата, але не можна вказувати передачу майна після смерті або за умови).

У самій дарчим також вказують список всіх доданих до неї документів, які разом з договором подаються для державної реєстрації прав власності.

Чи потрібно завіряти дарчу у нотаріуса

Сьогодні завіряти нотаріально договір дарування квартири близькому родичу необов’язково. Але лише в тому випадку, якщо дарувальник є одноосібним її власником. Якщо ж у нерухомості кілька власників, вона в пайовому володінні, без нотаріального оформлення не обійтися, інакше угода не матиме юридичної сили. В даному випадку складанням документа займається фахівець.

Без запевнення дарчим у нотаріуса можна подарувати нерухомість, яка перебуває у спільній власності законного подружжя. Але при цьому знадобиться нотаріально завірена згода другого з подружжя на укладення такої угоди.

Перед тим як оформити дарування квартири своєму близькому родичу, проаналізуйте, чи є ризик того, що хто-небудь зацікавлений захоче оскаржити факт дарування. Якщо така ймовірність є, хоча б найменша, краще заручитися юридичною підтримкою. У разі виникнення судових спорів нотаріус, який запевняв документ, буде виступати в справі як свідок, що для вас додаткова гарантія.

Якщо ви хочете заощадити на нотаріальних послугах, не рекомендується займатися складанням дарчим повністю самостійно. Незважаючи на велику кількість шаблонів у відкритому доступі, ви повинні розуміти, що вони не враховують вашу індивідуальну ситуацію. Причиною для анулювання угоди можуть стати навіть орфографічні помилки і друкарські помилки. З цієї причини, навіть якщо ви склали документ самі, його має сенс показати юристу. Крім консультації, ви можете доручити фахівцеві повний збір необхідних документів та проведення процедури перереєстрації власницьких прав.

Куди подавати документи

Дотримуючись порядок дарування житлової квартири близькому родичу, не забувайте про те, що обдаровуваний стає повноправним, законним власником нерухомості виключно після проходження процедури реєстрації своїх прав. Але перед цим потрібно підготувати супутні документи, чим займається дарувальник. Від обдаровуваного боку потрібно тільки особистий паспорт, заяву і сплата державного мита.

Якщо ви складаєте дарчу в простій формі, не завіряючи її нотаріально, після підписання угоди слід подати папери відразу на реєстрацію. Сьогодні це або територіальне відділення Росреестра, або Багатофункціональний центр. При зверненні безпосередньо в Росреестр оформлення реєстрації факту дарування квартири родичу здійснюється швидше, але відділення Реєстраційної палати є не у всіх населених пунктах. У багатофункціональних центрів процес оформляється на кілька днів довше (максимум семи).

Якщо дарча вимагає нотаріального оформлення, або ви вирішили підстрахуватися, ви можете звернутися до будь-якого нотаріуса. Переважно за адресою розташування даруємо нерухомості.

Хто повинен бути присутнім

При складанні договору присутність обдаровуваного боку не потрібно, але при оформленні дарування квартири близькому родичу через нотаріуса (підписання сторонами) і при реєстрації в Росреестра або багатофункціональний центр процедура можлива лише за особистої присутності і дарувальника, і обдаровуваного особи. Якщо одна зі сторін з поважних причин не може бути присутнім особисто, допускається направити замість себе представника за нотаріально посвідченою довіреністю.

При даруванні квартири неповнолітнім близьким родичам процедура залежить від їх віку. Якщо неповнолітній є 14 років, договір підписує він сам, і при реєстрації угоди повинен особисто бути присутнім. Одночасно з ним повинен бути присутнім один з його батьків або опікунів. За неповнолітніх до 14 років діють виключно батьки, опікуни.

Реєстрація права власності

Державна реєстрація прав власності є завершальним етапом оформлення договору дарування квартири близькому родичу. Для її проходження необхідно підготувати всі потрібні документи і особиста присутність обох сторін в Росреестра або багатофункціональний центр. Вам знадобляться три екземпляри дарчим, правовстановлюючі папери, особисті паспорта і квитанція про сплату державного мита. Заяви пишуться від імені обох сторін (два окремих) на місці, щоб відповідальний співробітник бачив добровільні наміри учасників угоди.

Розмір держмита для фізичних осіб не перевищує 2000 гривень. Хто буде платити (дарувальник або обдаровуваний) – не принципово, це ваше власне рішення.

Термін розгляду вашої заяви і перевірки поданих разом з ним документів – не більше 10 днів. У призначений день новий власник нерухомості повинен буде з’явитися в Росреестр або Багатофункціональний центр (в залежності від того, куди ви подавали паперу) і забрати готові документи.

Дарчий, навіть нотаріально завірена, – це документ, який лише підтверджує наміри власника житлоплощі передати його безоплатно. Обдаровуваний людина не зможе розпоряджатися цим майном до завершення процедури державної перереєстрації прав власності.

Не слід відкладати похід до реєструючого органу надовго. Навіть якщо обидві сторони підписали дарчу, юридично вона діє тільки 12 місяців. По закінченні цього часу вона вважається недійсною, і доведеться все оформляти заново. Крім того, якщо дарувальник помре раніше, ніж обдаровуваний зареєструє права на отриману квартиру, вона буде розділена між спадкоємцями в загальному порядку.

Коли і чому можлива відмова в реєстрації

Процедура дарування житлової квартири своєму близькому родичу не завжди може завершитися успішно. На етапі перереєстрації власницьких прав Росреестр може відмовити, посилаючись на законні підстави. Найпоширеніші причини для відмови в державній реєстрації:

  • Документи були подані неналежною особою (нагадаємо, це повинні бути дарувальник і обдаровуваний особисто, їх представники або батьки, опікуни для неповнолітніх);
  • Скрутно ідентифікувати заявника (наприклад, прізвище було змінено, а документи, що підтверджують даний факт, не подані);
  • Ступінь родинних зв’язків сторін не визначена;
  • Зазначені в дарчим технічні характеристики квартири не відповідають інформації в доданих до договору документах або даними в єдиній базі;
  • Подані не всі обов’язкові паперу.

При відмові ви отримуєте офіційний документ, в якому чітко названа причина прийняття такого рішення. Якщо причина усунена, слід зайнятися цим питанням негайно, після чого сплатити державне мито та подати папери заново.

Чи можуть визнати договір недійсним

Оскаржити в суді договори дарування квартири між близькими родичами досить непросто, якщо вони оформлені правильно. За життя це взагалі неможливо, так як дарувальник може підтвердити в суді той факт, що добровільно передав нерухомість на безоплатній основі.

Нотаріальна реєстрація угоди є додатковою гарантією її незаперечність. Але не можна залишати поза увагою і обставини, при яких дарування за законом є неможливим:

  • Дарчий оформлена від імені неповнолітнього власника;

  • Квартира подарована державному службовцю, медичного працівника, працівникові соціальної служби, у якого дарувальник обслуговувався;
  • Безоплатне відчуження майна між двома комерційними організаціями.

З позовом про визнання договору недійсним може виступити і сам дарувальник, якщо:

  • Угода була укладена за фактом навмисного введення дарувальника в оману;
  • Власника змусили підписати дарчу обманним шляхом (наприклад, замість договору купівлі-продажу підсунули інший);
  • Обдаровуваний змусив власника житла підписати документ шляхом фізичного або психічного насильства;
  • Новий власник житлоплощі завдав їй непоправної шкоди, який може привести до повної втрати житла;
  • Новий власник не підтримує квартиру в належному стані, веде аморальний спосіб життя (алкоголізм, наркозалежність);
  • Одержувач не проводить обумовлений умовами договору ремонт електромереж, каналізації, водопостачання.

Щоб звертатися з позовом до суду для визнання угоди недійсною, у позивача повинні бути документальні докази його звинувачень.

Якщо обдаровуваний неповнолітній

При оформленні договору дарування між близькими родичами, якщо з боку одержувача дару виступає неповнолітній, важливо враховувати деякі особливості процедури.

Незалежно від віку дитини угода укладається за допомогою його законного представника, тобто одного з батьків, усиновителів, опікунів. У разі дарування квартири неповнолітньому дитині батьком чи матір’ю в якості законного представника виступає другий батько, відповідно мати або батько.

Якщо дитині дарується нерухомість, яка є спільно нажитий власністю подружжя, з юридичної точки зору наявність нотаріального згоди другого з батьків обов’язково. Це важливий момент, оскільки один з подружжя може ущемити права другого, переписавши житло на дитину, який в разі розлучення залишиться з дарувальником.

Дозвіл органів опіки на дарування житла неповнолітній не потрібно, оскільки угода безоплатна. Але батьки, які переоформлюють житлоплощу на дітей, повинні враховувати, що при необхідності продати квартиру органи опіки повинні таке рішення схвалити. Це може створювати труднощі з пошуком потенційного покупця, з отриманням схвалення і збором документів.

Ссылка на основную публикацию