Основні ризики при продажу квартири за дорученням


Продаж квартири по довіреності  це можливість продати нерухомість для тих, хто не може брати участь в процесі здійснення операції особисто. Довіреність представляє собою документ, відповідно до якого іншу особу наділяється правом на вчинення будь-яких правових дій від імені довірителя. Які ризики існують при продажу квартири на підставі довіреності?

види довіреності

Існує кілька видів довіреностей, які можуть бути видані в Російській Федерації для здійснення будь-яких юридичних дій від імені довірителя. Вибір кращого варіанту визначається цілями, які стоять перед довірителем.

В юридичній практиці виділяють наступні види довіреностей:

  1. Разова. Дозволяє здійснити обмежені правові дії, пов’язані з оформленням права на нерухомість. Її термін дії обмежений періодом, достатнім для здійснення зазначених в ній повноважень. Зазвичай разова довіреність видається на термін до 3-х місяців.
  2. Спеціальна. Надається на реалізацію певних прав, таких як присутність при реєстрації в Росреестра по відношенню до певної квартирі з правом отримання документів.
  3. Генеральна. Дає широкі повноваження на розпорядження нерухомістю на постійній основі протягом тривалого проміжку часу. Може використовуватися для оформлення прав по декількох об’єктах нерухомості.

Тільки генеральна довіреність дозволяє здійснювати будь-які дії з квартирою. У ній вказується повний список повноважень повіреного. Вона в обов’язковому порядку засвідчується нотаріусом, який попереджає про можливі наслідки її оформлення. 

Максимальний термін дії будь-якої довіреності становить 3 роки. Якщо в документі не зазначено термін повноважень, автоматично він прирівнюється до 1 року з моменту підписання документа. Основна небезпека пов’язана з оформленням генеральної довіреності, за якою у повіреного з’являється можливість продати квартиру.

Якщо ви плануєте оформити генеральну довіреність, не слід її оформляти на співробітника агентства нерухомості.

оформлення

Продаж квартири по генеральній довіреності починається з її правильного оформлення. Дана процедура здійснюється у вигляді односторонньої процедури. Не потрібно згоди приймаючої сторони. Для цього достатньо усної домовленості між довірителем і довіреною особою.

Даний документ можна оформити у нотаріуса або в консульській установі Посольства РФ. Довіритель повинен з’явитися особисто до чинного цивільного паспортом. Якщо мова йде про консульстві, досить закордонного паспорта з зазначенням відомостей з цивільного паспорта. 

Якщо квартира продається за генеральним дорученням, найпоширенішим ризиком є ​​причина оформлення. Так, довірена особа може використовувати як привід оформлення документів на квартиру або спадщини. Якщо людина слабо обізнаний в юридичних тонкощах, він може підписати такий документ і тим самим передати повні права на укладення угоди від його особи.

Ще одним складним моментом є умови договору купівлі-продажу. Якщо довірена особа не буде зацікавлене в угоді, воно може продати квартиру за мінімальну суму і піти на інші невигідні умови для продавця. Тому важливо не просто давати доручення, але і описувати в ній всі важливі умови. А в якості довіреної особи варто вибирати по-справжньому надійну людину.

Основні ризики

Необхідно відзначити, що укладення договору купівлі-продажу завжди несе певний ризик для обох сторін. Але при здійсненні операції за дорученням можливі наступні ризики:

  • довірча перепродаж;
  • анулювання довіреності;
  • недієздатність довірителя;
  • смерть довірителя;
  • визнання довірителя померлою або безвісно відсутнім.

Довірча перепродаж є одним з найнебезпечніших ризиків для продавця. По можливості необхідно виключити одночасний продаж нерухомості та отримання оплати за вчинення правочину. Навіть якщо процедура проходить юридично правильно, є небезпека, що довірена особа просто забере гроші з банківського осередку і не передасть продавцю. Основні ризики продавця пов’язані з шахрайством саме з такими видами довіреності. 

Подібні шахрайські дії можуть здійснювати не тільки сторонні, а й найближчі родичі. Тому бажано знайти можливість особисто отримати оплату за продану квартиру.

Небезпечні моменти для покупця можуть стосуватися самої довіреності. Так, анулювання довіреності може статися в будь-який момент. Це одностороння процедура, яка здійснюється через нотаріуса. Вона не вимагає особистої присутності довіреної особи і сповіщення покупця. Фактично, він може передати гроші, а в Росреестр надійде заява про припинення угоди. Щоб цього не сталося, необхідно передавати гроші через банківську комірку. В цьому випадку довірена особа не зможе отримати оплату до реєстрації прав власності.

У разі смерті довірителя або визнання його недієздатним, довіреність автоматично припиняє свою дію. Всі операції, здійснені з її використанням, вважаються недійсними. При виникненні спірних моментів спадкоємці можуть звернутися до суду, який поверне квартиру в спадкову базу.

З особливою обережністю слід укладати угоди, коли в якості продавця виступає людина похилого віку. Можлива подальша скасування угоди. Звичайно, нотаріус повинен задати уточнюючі питання, щоб переконатися в правоздатності довірителя. Але він не є медичним працівником і не може правильно і в повному обсязі встановити його здатність усвідомлювати свої дії.

На окрему увагу заслуговує ситуація, коли довіреність надав громадянин, який фактично зник. В цьому випадку всі угоди скасовуються до того моменту, коли він буде знайде або визнаний безвісно відсутнім. Це тривала судова процедура, яка вимагає доказів. Проводиться перевірка на юридичну чистоту, укладається договір купівлі-продажу і документи передаються на реєстрацію в Росреестр. Але в даному випадку разом з іншими документами подається довіреність і цивільний паспорт довіреної особи. І на будь-якому етапі угоду можуть призупинити.

Ризики покупця в більшості випадків стосуються моментів, коли він вже зробив оплату, а передача прав на нерухомість може бути оскаржена в судовому порядку.

методи захисту

Видаючи довіреність, необхідно максимально захистити себе від шахрайських дій. Для цього необхідно дотримуватися наступного:

  1. відкликати довіреність у разі закінчення терміну її дії або скасування довірителем;
  2. визнати її недійсною в судовому порядку, як і всі дії, вчинені з її допомогою;
    давати доручення тільки перевіреним людям, в відповідальності і чесності яких ви повністю впевнені;
  3. й составлять документ з необмеженими повноваженнями, а видати довіреність на вчинення конкретних дій;
  4. не видавати довіреність на отримання оплати;
  5. не видавати довіреність на укладання попереднього договору купівлі-продажу з отриманням авансу.

Сьогодні існують способи, які дозволяє оформити банківський переказ безпосередньо співробітниками банку. За збереження грошей на рахунку вони несуть повну відповідальність. Тому за розпорядженням власника рахунку вони можуть перерахувати кошти за вказаними реквізитами. Звичайно, це призведе до витрат на комісію банку, але це убезпечить ваші гроші.

Що стосується покупця, він повинен особисто перевірити угоду на юридичну безпеку. По можливості, необхідно зв’язатися з довірителем хоча б по телефону. Якщо довірена особа не надає його контактні дані, краще відмовитися від угоди. Якщо в якості довірителя виступає літня людина, необхідно ретельно перевірити, чи не ввели його в оману.

Що потрібно при продажу квартири за дорученням?

Необхідно упевнитися в особистості особи, що діє на підставі довіреності. Він повинен пред’явити не тільки довіреність, а й свій особистий паспорт. Важливо, щоб в ньому фігурувала запис про реєстрацію за місцем проживання. Також необхідні повні відомості про продавця, включаючи паспортні дані та місце проживання.

Якщо довіреність видається на продаж квартири, потрібно нотаріальна реєстрація. Вона не потрібна в більшості випадків, але в разі продажу нерухомості без неї не обійтися.

Ретельно вивчіть довіреність. Бажано зробити копію даного документа і звернутися за консультацією до досвідченого юриста. Важливо, щоб термін її дії не закінчився і не підходив до кінця до моменту укладення угоди. У дорученні повинні бути чітко прописані всі дії, які довірена особа може вживати від імені довірителя. Це такі дії, як проставлення підписів на документах, внесення змін до вартість і умови продажу.

Що стосується процедури купівлі-продажу нерухомості, вона нічим не відрізняється від випадків, коли угода оформляється за особистої присутності сторін.

Таким чином, при продажу квартири за дорученням існують серйозні ризики не тільки для продавця, але і для покупця. Обидві сторони ризикують грошима і правами на нерухомість. І якщо у випадку порушень з боку довіреної особи продавець може скасувати угоду через суд і повернути права на володіння квартирою, отримати назад свої гроші не завжди представляється можливим.

Ссылка на основную публикацию