Незаконне перепланування квартири: штраф, при покупці квартири, наслідки, відповідальність

Відомо, що перепланування квартири необхідно узгоджувати з контролюючими житловими організаціями. Нерідкі випадки, коли власник житла не доводить до відома БТІ про зроблені зміни, внаслідок чого паспорт на квартиру залишається колишнім. Які наслідки недотримання законної процедури перепланування можуть настати, розповімо в цій статті.

Коли перепланування вважається незаконною

Що вважається незаконним переплануванням квартири? Це все роботи по зміні простору житлового приміщення без дозволу. У тих випадках, коли узгодження не потрібно (косметичний ремонт, заміна матеріалу обробки балконів і т.д.), перепланування не може бути визнана незаконною, оскільки порушень законодавства немає.

Незаконним перебудову буває:

  • коли зроблені такі зміни, на які повинно було бути дано згоду житлової комісії, але воно з якихось причин не було оформлено;
  • виконані такі ремонтні роботи, які заборонені законом (наприклад, часткову зміну несучої стіни) см. що можна робити, що не можна при переплануванні квартири.

У першому випадку потрібно буде узаконити самовільні роботи, у другому випадку власника чекає серйозна відповідальність і витрати на приведення житла в первинний вигляд.

Відповідальність власнику загрожує і в тому випадку, якщо квартира з незаконною переплануванням була отримана ним за договором дарування або у спадок (див. Вступ у спадок і дарчий на квартиру). При оформленні права власності в таких випадках технічний паспорт не є обов’язковим документом, тому можна і не впізнати про відсутність в ньому відміток про суттєві зміни квартири. І все ж, навіть при отриманні вже перепланованого житла всілякі зміни необхідно встановити і узаконити (якщо це можливо), см. Як узаконити перепланування квартири самостійно.

Штраф за незаконне перепланування

За незаконне перепланування квартири в 2016 році передбачено такі адміністративні штрафи:

  • для фізичних осіб (власників) квартир, що знаходяться в багатоквартирних будинках, — від 2000 до 2500 гривень;
  • для осіб, які змінили житло в будинках іншого типу (НЕ багатоквартирних) без узгодження (якщо воно було необхідно), — від 1000 до 1500 гривень, можливо також попередження.

Як бачимо, штрафи не дуже великі. Разом з тим, судячи з інформації в ЗМІ, в найближчі роки розміри штрафу будуть тільки підвищуватися. Крім того, його сплата не звільняє власника від обов’язку узаконити самовільне ремонт або привести в первинний вигляд своє житло.

Штраф може бути накладено інспектором Житлової інспекції територіального району за місцем знаходження житла. Співробітники цієї організації зобов’язані реагувати на кожне повідомлення про самовільні будівлях, ремонтах і т.д. Див. Судова практика: суд постановив відібрати квартиру у власника за незаконне перепланування.

Дізнатися про те, що власник не погодив ремонтні роботи, істотно змінюють первинне планування, в інспекції можуть:

  • За повідомленням сусідів, які бачили, знають про ваше перепланування або коли їх власні інтереси порушуються через це;
  • За заявою ТСЖ, КК або ЖК — організацій, на яких лежить прямий обов’язок контролювати безпеку проживання в багатоквартирних будинках і повідомляти про будь-які факти, що стосуються цього;
  • З інших джерел: з анонімних звернень, телефонних дзвінків будь-яких осіб, повідомлень дільничного поліції, який в силу своїх повноважень дізнався про ремонт. При цьому заява (як усного, так і письмового характеру) може містити лише прохання перевірки (без твердження про порушення) на предмет законності проведених ремонтних робіт — і в цьому випадку інспектор зобов’язаний «зреагувати» на інформацію, що надійшла і відвідати зазначену квартиру особисто.

Якщо перевірка виявить ознаки незаконного перепланування, то власника житлового приміщення чекає відповідальність у вигляді штрафу, який інспектор виписує на місці. Крім того, він випише припис для узгодження проведених робіт. На практиці, співробітники Житлових інспекцій, вручаючи такий припис, докладно пояснюють, куди звертатися з таким питанням і які документи потрібно подати.

Якщо самовільна перебудова житла не може бути погоджено

Якщо виявлені такі порушення, що узаконити самовільну зміну планування вже не можна, інспектор випише припис про повернення приміщення в первинний вигляд. Іноді виконати таке розпорядження практично неможливо. Так, якщо в ході ремонту була порушена несуча стіна, в якій, наприклад, був зроблений отвір, то повернути в положення «як було» може бути не просто неможливо, але й небезпечно.

У таких складних випадках розробляється окремий проект, який виконується фірмами, що мають в штаті досвідчених співробітників з питань житла. Зауважимо, що розробка такого проекту є дорогою процедурою, як і самі відновлювальні роботи, при цьому зрозуміло, що всі ці витрати будуть на власника, який проігнорував процедуру узгодження.

Коли власник відмовляється узаконити перепланування, Житлова інспекція має право подати на нього в суд. За російськими законами, виселити мешканця з квартири можна тільки на підставі судового рішення. У разі звернення жілінспекциі в суд з позовом, власнику житла загрожує примусовий продаж житлового приміщення за аукціонною ціною, припинення права власності та стягнення вартості робіт по відновленню. На практиці такі випадки поодинокі, але все ж варто знати про можливості настання таких наслідків.

Якщо зроблена незаконне перепланування в іпотечній квартирі

Всі заставні договори банків містять повну заборону проведення будь-яких змін планування. Якщо мешканець квартири, що знаходиться в іпотеці, все ж здійснив незаконне перепланування без згоди житлових органів і кредитної організації, слід пам’ятати про те, що:

  • співробітник банку в будь-який момент може прийти в заставну квартиру і перевірити його технічний стан, в тому числі і наявність змін конструкцій, перенесення дверей, перегородок, безпеку несучих стін. Перешкоджати огляду банківського службовця не можна, цей пункт прямо передбачений в кредитному договорі;
  • здійснення ремонтних робіт, не погоджених в установленому законом порядку, може спричинити відмову страхової компанії укласти з позичальником договір про страхування житла, що підлягає щорічному поданням в банк. Відсутність такої страховки є підставою для розірвання іпотечного договору за ініціативою банку, в односторонньому порядку;
  • якщо банку стане відомо про незаконну зміну планування квартири, наслідки можуть бути різні, в залежності від обставин: примус до узгодження, розірвання договору з виплатою неустойки і т.д. Банк обов’язково повідомить про порушення в Житлову інспекцію, завдяки чому до «іпотечним» проблем додасться ще й адміністративна відповідальність.

Купівля-продаж квартири з перебудовою без дозволу

Чи можна продати квартиру з незаконною переплануванням?

Теоретично це зробити можливо, але треба розуміти, що на покупця повністю ляже тягар відповідальності. Тому при продажу такої квартири певна складність полягає в пошуку громадянина, який буде згоден купити житло, яке також проблемно буде продати в майбутньому, якщо перепланування не узаконені. Втім, деякі спеціально прагнуть придбати саме такі «проблемні» квартири через істотне зниження ціни (до 30%).

Чим загрожує купівля квартири з незаконним переплануванням?

Як мінімум, істотними фінансовими витратами, оскільки саме йому набувачеві як новому власнику доведеться пройти дозвільну процедуру. Якщо йдеться про навмисну ​​угоди з придбання саме такої квартири (наприклад, з міркувань економії), то краще підстрахуватися і напередодні продажу запросити на огляд житла фахівця, який скаже, чи можна взагалі узаконити зроблені зміни в майбутньому.

Що робити, якщо купили квартиру з незаконною переплануванням і не знали про це?

В цьому випадку можна порадити стягнути через суд витрати на узаконення з колишнього власника, оскільки він не поставив до відома про істотні умови договору купівлі-продажу.

Якщо незаконне перепланування зробили сусіди

Якщо ви вважаєте, що ремонтні роботи сусідів можуть спричинити незворотні наслідки для безпеки всього багатоквартирного будинку, то можна написати скаргу про це в Житлову інспекцію. Куди скаржитися, якщо інспектор не відреагував на ваше звернення і не перевірив доводи? У цьому випадку рекомендуємо звернутися в прокуратуру району з заявою.

Прокурору Ленінського району м ______
Іванову І.І.
Петрова В.В., який мешкає за адресою:
г .______, вул. Леніна, буд. 1, кв.1
тел .____________________

ЗАЯВА

Прошу перевірити законність дій співробітників Житлової інспекції Ленінського району м .________ за наступними обставинами.

Мною на адресу жілінспекциі прямувало заяву про необхідність перевірки дій Сидорова С.С., що проживає в кв. 2, буд.1, по вул. Леніна. Даний громадянин значно збільшив отвір вхідних дверей в свою квартиру, зробивши двостулкові двері. При цьому стіна із західного боку дала тріщину довжиною близько 1 метра. Я як сусід і мешканець багатоквартирного будинку 1981 року побудови побоююся за безпеку свого життя та технічного стану свого житла.

Про ці обставини я повідомив в своїй заяві, яке направив в Житлову інспекцію 01.01.2018, на сьогоднішній день Сидорова С.С. ніхто з інспекції не перевіряв, заходи по виявленню порушень з його боку не приймалися.

Прошу перевірити законність діяльності жілінспекциі і провести перевірку законності ремонтних робіт гр. Сидорова С.С.

Додаток: копія заяви в жілінспекциі, фотографія тріщини на стіні.

01.04.2018. ________ Петров В.В.

Новини законодавства: осінь 2017

1. Важлива зміна судової практики з питань відповідальності за перепланування прийнято ухвалою Верховного Суду РФ від 31.10.2017 року. До цього часу часто за незаконне перепланування могли притягнути до відповідальності господаря квартири, який купив нерухомість вже в зміненому вигляді. Вважалося, що, погоджуючись на операцію з придбання житлового приміщення з неузаконена змінами, покупець тим самим за умовчанням погоджується з можливими проблемами і претензіями житлової інспекції.

Верховний суд РФ визнав таку позицію не відповідає закону. За однією із справ скасовані всі попередні рішення різних інстанцій, якими було задоволено вимоги керуючої компанії до нинішніх мешканцям про повернення приміщення загального користування багатоквартирного будинку в первісний стан.

З обставин справи вбачається, що на сходовому майданчику дев’ятого (самого верхнього) поверху багато років тому невідомо ким були знесені орні двері в проході з квартирного коридору до ліфтів. На місці дерев’яних стулок невідомі мешканці звели залізні двері із залізним замком. В даний час пожежними така переробка була визнана неприпустимою і навіть створює небезпеку для життя (наприклад, в разі загоряння), приписом було зазначено повернути все в первинний стан і знести залізні двері.

Керуюча компанія, незважаючи на те, що власники квартир на цьому поверсі давно змінилися і не мають до перепланування ніякого відношення, поклала витрати щодо виконання припису на них. Вимоги КК були повністю задоволені районної та апеляційної інстанціями, тоді як Верховний суд РФ висловив чітку позицію про неприпустимість покладання відповідальності за перепланування на невинних осіб. На думку судової колегії в цивільних справах Верховного суду РФ, необхідно встановлювати коло осіб, з ініціативи яких були зроблені незаконні зміни, і притягати до відповідальності їх. Якщо комунальні служби не можуть встановити винних, це не дає їм право вимагати відшкодування витрат з інших мешканців.

Іншими словами, за перепланування відповідає той, хто її зробив.

Незважаючи на те, що вищевказана ситуація стосується переробки майна загального користування, рішення Верховного Суду ключове, підлягає застосуванню судами і у випадках покупки з внутрішньо переробкою, зробленої колишнім господарем.

2. До речі, іншим рішенням, прийнятим восени 2017 року, Верховний суд РФ поставив крапку в справах про спори щодо розширення площі житлових приміщень в багатоквартирних будинках за рахунок підвалів і горищ (таку реконструкцію часто роблять власники квартир на перших або останніх поверхах). Як відомо, займаючи горище або підвал, тим самим громадянин кілька ущемляє права інших мешканців, оскільки зменшується загальна власність. У той же час, узаконення можливо при наявності згоди всіх інших власників квартир будинку. Верховний суд РФ скасував рішення попередніх інстанцій у справі, де висловилися «за» не всі мешканці, а тільки ті, хто прийшов на збори. На думку судової колегії, неприпустимо ігнорування думки інших власників квартир, навіть якщо вони навмисне не стали голосувати. Згоду на зменшення загальної власності має бути отримано абсолютно від усіх.

Ссылка на основную публикацию