Можливі проблеми і ризики при покупці частки в квартирі

Ви бажаєте продати або купити частку в квартирі, але виникають побоювання, чи буде чисто і чесно, адже крім вас цією квартирою володітимуть і інші люди, часом зовсім незнайомі. І ці побоювання не марні.

Продаж і купівля частки в квартирі — одні з найскладніших операцій в сфері нерухомості і тут можна намацати безліч "підводних каменів". Найбільш спірні питання стосуються відносин між співвласниками (содольщікамі), можливих перешкод купівлі-продажу квартири, а також неможливості визначити реальну територію, що належить кожному пайовик. Крім цього можуть виникнути складності з правильним оформленням договору і варіант, коли один з власників частки віддає свою частку на правах не продажу, а "дарування".

Всі ризики при купівлі або продажу частки в квартирі необхідно розглянути заздалегідь, щоб в останній момент не боротися за виживання, залишившись "без кута".

Перш звернемося до формулювань — частка в квартирі — що це таке, чи має вона якісь межі і чому її можна продавати купувати і навіть дарувати.

Що таке частка в квартирі?

Частка в квартирі, якщо говорити юридично правильно, це частка в праві власності на квартиру. Згідно з Цивільним кодексом РФ, нерухомість може є спільною власністю в тому випадку, якщо це майно, яким володіють двоє або кілька осіб. Загальна власність може бути оформлена як спільної — коли власники не визначають в ній свої частки, а є варіант власності часткової, коли ці частки закріплюються за кожним з власників.

Найпоширеніший приклад спільної власності: Квартира, яку подружжя купило спільно, проте, "записана" вона на когось одного. І незважаючи на це, будь-які угоди щодо квартири можуть відбуватися тільки за згодою обох подружжя, що має бути завірено нотаріально. Та ж сімейна пара може переоформити цю власність на часткову, визначивши розмір часток для кожного. У другому випадку кожен з подружжя має право розпоряджатися своєю долею в квартирі, не спираючись на згоду другого власника.

Отже, часткою в квартирі можна назвати частку в праві власності на квартиру. І це якась незрима територія, яку неможливо закріпити за будь-якої кімнатою або навіть її частиною. Йдеться виключно про розмір цієї частини, яка виражається дрібно, тобто, ви можете володіти, скажімо, 1/2 або 1/10 квартири.

Купівля частки зараз дуже популярна на ринку нерухомості, що неважко пояснити, адже це хороше вкладення інвестицій. Ще одна причина — коли немає можливості купити цілу квартиру, то на частку грошей знайти простіше. Надалі її можна продати або ж з часом викупити квартиру цілком.

Хто може претендувати на покупку першим?

Наступним важливим моментом в разі продажу частки в квартирі стає правило визначення переважної купівлі частки. Сенс його в тому, що кожен пайовик, бажаючи продати належну йому частину квартири, перш за все повинен запропонувати її іншим співвласникам. Необхідно письмово повідомити їх про своє бажання продажу частки, тим самим даючи їм можливість викупити її до того, як вона може "піти" до когось стороннього. На прийняття рішення про покупки частки дається один місяць, а точніше — рівно 30 днів. Якщо ніхто з співвласників не повідомила про своє бажання викупити цю частку, вона може бути виставлена ​​в вільний продаж.

І ось тут-то ми і натикаємося на перший "камінь". У чому ж може виникнути проблема? З нею може зіткнутися продавець, а складність виникає в самому питанні оповіщення інших власників.

Якщо пайовика неможливо знайти

Часом всіх пайовиків не так просто знайти. Це питання вирішується шляхом наявності доказів про те, що повідомлення було відправлено за всіма відомими адресами. Якщо відомості про проживання учасника часткової власності повністю відсутні, необхідно це офіційно підтвердити довідкою з адміністрації, адресного бюро або вдатися до інших способів підтвердження неможливості зв’язатися з тим чи іншим пайовиком.

Може виникнути ситуація, коли хтось з учасників часткової власності свідомо уникнув отримання повідомлення. Яких-небудь законів, які дозволяють змусити содольщіка отримати повідомлення, не існує. На цей рахунок є обхідний маневр, дуже популярний у ріелторів. Частка в квартирі оформляється за договором дарування. І для того, щоб віддати свою частку даром не потрібна угод учасників власності. Ризик для останніх в тому, що таким чином в їх квартирі може в будь-який момент з’явитися абсолютно незнайома людина.

ще однією "хворий точкою" теми покупок-продажів часткою в квартирі стає питання відносин між власниками. Що небезпечно як для покупця, так і для проживаючих у квартирі? Нерідко продати частку вирішують з бажання нашкодити родичам внаслідок якої-небудь непримиренної ситуації, як наприклад, розлучення, питання спадщини або розділу майна. Логіку продавця зрозуміти просто, адже для покупця частку з’являється шанс згодом викупити і всю квартиру. А головне — купувати квартиру частинами набагато дешевше, адже частка не цінується так, як окрема квартира, якщо перерахувати вартість на квадратний метр.

Ціна частки як правило, значно занижена. Якщо кімнату можна купити, наприклад, за 2,5 млн. Гривень, то за 1/3 квартири можна отримати не більше 1,5 млн. Гривень, тобто, на мільйон гривень менше, а це досить істотно.

Тим, хто задумався придбати частку, потрібно добре подумати і зрозуміти, для чого це робиться. Якщо мета — проживання, то потрібно дізнатися що-небудь про майбутніх сусідів. Бажаючи купити квадратні метри дешево, можна опинитися в центрі чийогось конфлікту. Якщо купити частку потрібно для оформлення прописки, тут проблем виникнути швидше за все не повинно. Дешевизна часткою щодо цін на кімнати не випадкова, і про це необхідно пам’ятати.

У чому ж ризик?

Підсумовуючи роздуми на тему покупки частки в квартирі, ще раз запитаємо себе — в чому ризик і як уникнути негативних наслідків?

Необхідно все оформляти на підставі закону, тобто, через договір купівлі-продажу. Якщо продавець віддає частку в якості подарунку, така угода дуже ризикована, адже в разі визнання її недійсною, гроші буде не повернути, адже дарування — безоплатний процес.

Приклад дій шахраїв при продажу частки в квартирі

Одна з шахрайських схем така: після продажу частки продавець раптом виявляється нібито недієздатним, стверджуючи, що в останній момент укладання угоди просто не міг контролювати свої дії і віддавати звіт вчинків. Він звертається до суду, прикладає потрібні документи. Суд визнає угоду недійсною, скасовуючи її. Продавець вселяється в свою кімнату, а суд зобов’язує повернути гроші покупцеві. Однак, у продавця, при всьому бажанні повернути гроші, їх може просто не бути!

На що потрібно звернути увагу при покупці?

  • Через договір дарування частку віддають з метою уникнути податків, а найчастіше через те, що інші содольщікі побажали викупити цю частку, але продавець не хоче йти їм назустріч. Це повинно насторожувати покупця.
  • Обговоріть всі можливі проблемні моменти до укладення угоди. Можливо, необхідно серйозно поговорити з іншими власниками часток. Не варто нехтувати цим, в майбутньому це може значно спростити ваше проживання з ними.
  • Про правила спільного "гуртожитку" можна домовитися як в усній, так і письмовій формі, запевнивши угоду в нотаріуса.
  • Дізнайтеся якомога більше про особу продавця, уважно перевіряйте документи і звертайте увагу на самі елементарні речі, які можуть допомогти запобігти можливі ризики.
Ссылка на основную публикацию