Купівля квартири з боргами по комунальних платежах — хто зобов’язаний платити, чи можна купувати

Купівля квартири з боргами по комунальних платежах — ситуація часто зустрічається, але новий власник повинен знати — він не зобов’язаний погашати старі борги. З вимогою про погашення боргу керуюча компанія і комунальні служби можуть звернутися тільки до колишнього господаря. Виняток становлять тільки платежі за капремонт житлового будинку, борг по ним переходить до нового власника.

Але не завжди все так просто. На практиці нові власники зустрічаються з труднощами і ми підкажемо як їх вирішити.

Коли дізнаються про борг по комунальних платежах?

Насправді існує два варіанти:

  • Вам попався чесний продавець житла і ви будете заздалегідь знати, що купуєте нерухомість з боргами.
  • Вам попався обманщик і, ставши власником нерухомості, вас чекатиме неприємний сюрприз у вигляді боргу по жкг.

Відсоток заборгованостей по країні неухильно зростає, і комунальні послуги — не виняток. Продажі на ринку нерухомості останнім часом різко скоротилися. З цієї причини все частіше зустрічаються випадки, коли продавці приховують справжню картину і під різними приводами відмовляються говорити на тему боргу за комунальні послуги.

Як самостійно дізнатися про борг?

Краще самостійно зайнятися питанням пошуку інформації про комунальні борги. Існує кілька способів:

  1. Зайти особисто в керуючу компанію або ТСЖ і поцікавитися. Однак на практиці співробітники ТСЖ відмовляються видавати таку інформацію без наявності у вас довіреності від власника квартири. Керуючі компанії зазвичай більш лояльні. Тут же ви можете дізнатися які саме платежі і куди сплачуються.
  2. Зайти на офіційний сайт компанії, що управляє і перевірити списки боржників.
  3. На сайті офіційних комунальних служб, заповнивши необхідну форму.
  4. Знаючи точну адресу нерухомості — через банкомати.
  5. Знаючи номер особового рахунку квартири — по міських телефонах комунальних служб або в поштовому відділенні.
  6. У консьєржа дізнатися номер голови або адміністратора будинку і зателефонувати йому безпосередньо. До речі, сам консьєрж може бути теж дуже корисний в отриманні інформації про борг по квартирі.
  7. Однак єдино вірне і при цьому малозатратне за часом рішення — змусити продавця самостійно взяти відповідні довідки про відсутність боргу в керуючої компанії, ТСЖ або безпосередньо в комунальних службах (якщо договір укладено з ними безпосередньо). Але і тут потрібно врахувати один фактор.

Які платежі обов’язкові?

Вода, електрика, тепло, газ! На сьогоднішній день ще оплачується капітальний ремонт, домофон, консьєрж. А також кабельне телебачення, міський телефон та інтернет.

Що стосується внесків на капремонт будинку, ці платежі фіксуються за квартирою, а не власником. І в разі наявності боргу по ним, відповідальність лягає на нового власника.

Довідка про відсутність боргу не завжди достовірна

На жаль, не всі керуючі компанії займаються оплатою комунальних послуг, тому їх довідки про відсутність боргу не дадуть повної картини. Часто будинки стоять на балансі безпосередньо у комунальних служб і платіжки приходять окремо по кожній. А тому, буде не зайвим у продавця квартири дізнатися куди, скільки і за що він оплачує. Можна попросити його показати минулі платіжки.

Відомості від консьєржа

Якщо є консьєрж в будинку, то з великою часткою ймовірності він зможе розповісти про платіжки, комунальні служби, а, якщо пощастить, то і про те, чи є борг на що цікавить вас квартирі.

Відомості від ріелтора

Будь-яке слово продавця квартири краще ставити під сумнів, навіть якщо вас запевняють, що квартира «чиста від боргів». Якщо цей об’єкт нерухомості вам допомогла знайти ріелторська фірма, то серйозні організації вважають своєю справою честі перевіряти наявність боргу по квартплаті. Це стосується тільки великих фірм. Але і тут не потрібно розслаблятися — скрізь є людський фактор.

Як ви собі уявляєте — яким чином ріелтор перевірить заборгованість по конкретній квартирі? Правильно, швидше за все набере по телефону тітку Машу з керуючої компанії і просто запитає, а вона — просто відповість. І тут два слизькі моменти — не факт, що ріелтор взагалі подзвонить куди-небудь, і не факт, що у тітки Маші достовірна інформація.

Чи можна купувати квартиру з боргами?

Як бути, якщо квартира вам дуже подобається, але ви дізналися про присутність боргу за комунальні послуги. Не важливо, яким чином — самі, від ріелтера або від продавця. І тут виникає резонне питання — що робити і чи можна купувати квартиру з боргами?
Можна, можливо! Питання тільки в розмірі боргових зобов’язань.

  • Краще домовитися з продавцем, щоб він зробив знижку рівно на суму боргу. В цьому випадку ви самі потім закриєте заборгованість. Юридично це неправомірно і не правильно, тому що новий власник не платить за борги старих господарів. Але, щоб зберегти свої нерви в майбутньому в багатьох випадках це кращий варіант.

Як себе убезпечити до підписання договору?

Якщо ви ще до укладання угоди знаєте про наявність боргу по квартплаті, то краще зробити наступне:

  • в акті прийому-передачі, який є невід’ємною частиною самого договору купівлі-продажу, чітко вказати показники по світу, води і тепла на підставі лічильників. Важливо — перевірте ці показники особисто!
  • в договорі купівлі-продажу можна внести додатковий пункт і вказати суми боргу перед кожною комунальною службою на момент підписання його сторонами. Цей пункт зафіксує головне — борг за продавцем, але не за квартирою.

У разі судових розглядів саме ці показники будуть вирішальним доказом вашої правоти.

Новий власник зобов’язаний платити тільки за ті ресурси, який він використовував після дати офіційної реєстрації переходу права в Росреестра. Стара заборгованість — проблема колишніх мешканців і це закон! Однак насправді керуючі компанії намагаються нових власників змусити сплатити старі рахунки — це неправомірно!

Що потрібно зробити, ставши власником?

У будь-якому випадку, знали ви про борг чи ні, відразу після реєстрації за вами права власності на квартиру, потрібно зробити:

  1. Копії договору купівлі-продажу, виписки з ЕГРН (виписку можна за кілька хвилин отримати тут),
  2. Віднести їх в керуючу компанію або ТСЖ.
  3. Написати заяву про відкриття нового особового рахунку, приклавши зазначені копії. Важливо: краще таку заяву написати від руки з обов’язковим зазначенням, що відповідь ви просите теж в письмовому вигляді.

Якщо за вказаною адресою немає заборгованостей по комунальних послугах, то новий особовий рахунок вам відкриють без проблем. Якщо ж не хочуть відкривати через наявність боргу, то письмову відповідь можна оскаржити в судовому порядку. Але судова тяганина — це довгий процес. Тому до суду краще спробувати озброїтися нормативною базою (Житловий і Цивільний кодекс) і довести свою правоту. Правда, на цій стадії доцільно звернутися до юриста або адвоката, щоб він допоміг скласти грамотне лист.

Якщо все-одно результату не досягли — до суду. Це буде трохи довше, але вже напевно в рамках закону. Головне — продовжуйте платити за використані комунальні послуги з тієї дати, коли стали власником квартири.

Грамотним рішенням буде також, якщо ви, ставши власником квартири, запросіть інженерів комунальних служб і оформите акти приймання-передачі на своє ім’я. Таким чином ви зайвий раз зафіксуєте показники лічильників з моменту вашого придбання житла. Це доцільно і для перевірки самих лічильників, якщо вони застаріли або не пройшли перевірку.

Так, перераховані процедури займуть деякий час у нового господаря квартири, але безумовно убезпечать від зайвих головних болів в майбутньому.

Чи можна подати в суд на колишнього господаря?

Перша думка, яка виникає у власників, коли вони дізнаються про наявність боргу за комунальні послуги, боргу по капремонту — подати в суд на колишнього власника. Але цей крок не вірний і не правильний.

З юридичної точки зору в такому суперечці новий власник є третьою особою, а сторонами у справі — керуюча компанія (або ТСЖ) і старий власник. Тому вимагати стягнення боргу може тільки керуюча компанія.

Тим більше, що в даний час ця процедура значно спрощена, не потрібно судових засідань, борг стягується просто на підставі судового наказу.

Що робити якщо сталася помилка і борг стягнули з вас?

Ви — новий власник, але судовий наказ про стягнення старих боргів був виписаний на ваше ім’я? У цій ситуації не втрачайте часу. Як тільки ви отримали наказ поштою — одразу вирушайте до суду, який його виніс і пишіть заперечення. Обов’язково — докласти всіх копії документів, що підтверджують ваше право власності.

Придбання нерухомості — завжди радісна і знакова подія для кожної сім’ї, але не рідко воно може бути затьмарене несподіваною і неприємною новиною про наявність боргу за комунальні послуги. В Україні немає встановленої форми єдиною квитанцією, тому надаючи довідку про відсутність боргу від однієї служби, продавець може приховати великий борг від інших комунальних служб. Цим і користуються продавці квартир.

Ссылка на основную публикацию