Капітальний ремонт багатоквартирного будинку: що в нього входить?

У капітальний ремонт багатоквартирного будинку входить комплекс ремонтних робіт, спрямованих на усунення істотних недоліків будівлі, в тому числі з метою попередження можливих негативних наслідків. З 2014 року держава фактично зняла з себе відповідальність за виконання зазначених заходів, тепер цей обов’язок покладено на власників житлових і нежитлових приміщень будинку.

Що це таке

Визначення капремонту і пов’язаних з ним робіт регламентовано в цивільному законодавстві, а особливості проведення аналогічних заходів з об’єктами житлової нерухомості розкриті в нормах ЖК РФ та інших актах житлової сфери. За загальним правилом, до складу капремонту об’єкта нерухомості входять:

  • комплекс робіт, пов’язаних заміною або відновленням окремих частин і елементів несучих будівельних конструкцій і перекриттів;
  • аналогічні роботи на будівельних конструкціях або їх частинах, не віднесених до переліку несучих;
  • відновлення, або повна або часткова заміна інженерно-технічних комунікацій багатоквартирного будинку.

Стосовно до проведення капремонту житлового фонду зазначені стратегії будівельних робіт будуть розкриті в переліку загальнобудинкового майна конкретного будинку, що підлягає заміні або відновленню.

Виходячи з особливостей житлового фонду, капремонт може проводитися у вигляді планових або аварійних робіт. Позапланові роботи замовляються у випадках:

  1. якщо поточний стан конструкцій може спричинити істотне пошкодження або руйнування об’єкта;
  2. якщо визначено вплив обставин непереборної сили, що носить стихійний і раптовий характер (наприклад, руйнівні стихійні явища);
  3. якщо стан окремих несучих чи інших будівельних конструкцій перешкоджає основним цільовим призначенням багатоквартирного будинку — безпечного проживання громадян.

Закон допускає проведення ремонту в будинках, визнаних в офіційному порядку аварійними, тільки для усунення загрози безпеки мешканцям до моменту виділення їм інших житлових приміщень.

Проведення планового ремонту здійснюється шляхом включення багатоквартирних будинків в регіональні переліки (реєстри), які ведуть виконавчі органи влади суб’єктів РФ. Складання зазначених переліків є одним з елементів механізму реформування житлового фонду, оскільки кошти на проведення чергового етапу капремонту акумулюються за рахунок перерахувань (внесків) власників житла.

Зазначений перелік передбачає віднесення капремонту кожного будинку до певного календарного періоду — року. Оскільки переліки затверджуються на регіональному рівні і розміщуються у відкритому доступі, зацікавлені особи мають можливість в будь-який момент встановити, чи включений їхній будинок в реєстр на проведення капремонту, і в якому році будуть здійснюватися заплановані роботи.

Визначення переліку робіт з капремонту

З введенням Фонду реформування ЖКГ, формування переліку необхідних робіт з капремонту здійснюється двома етапами:

  • обов’язковий регламентований перелік робіт, затверджений на федеральному рівні (він не підлягає зміні навіть за рішенням власників житлових приміщень);
  • додатковий комплекс робіт, перелік яких можуть визначати мешканці багатоквартирного будинку на власний розсуд власників житлових приміщень.

Додатковий перелік будівельних робіт буде обмежений тільки розмірами внесків, зібраних і акумульованих громадянами на момент укладення підрядного договору. Більш того, якщо зазначених коштів недостатньо для запланованих ремонтних цілей, можуть оформити кредит в банківських установах.

У федеральний перелік робіт з капремонту багатоквартирних будинків включені:

  1. інженерні комунікації, розташовані в межах будівлі та входять до складу загальнобудинкового майна — елементи водопостачання та водовідведення; опалювальна система; електрокомунікації; система газопостачання (також зазначеним переліком передбачається заміна пічного опалення на центральне, якщо це дозволяють конструктивні особливості будівлі);
  2. система обслуговування ліфтового господарства (відновлення або заміна окремих елементів або всієї системи);
  3. ремонтно-відновлювальні роботи на покрівлі будинку;
  4. виконання будівельних робіт на елементах фундаменту або підвалу;
  5. проведення ремонтно-відновлювальних робіт на фасаді будівлі.

Потрібно враховувати, що вказаний федеральний перелік може бути розширений на рівні суб’єктів РФ. Це залежить від особливостей експлуатації житлового фонду, ступеня зношеності багатоквартирних будинків, фінансових можливостей бюджету та розміру внеску мешканців. Зокрема, до складу робіт з капремонту включається утеплення міжпанельних швів і фасадів будівлі, установка лічильників енергоресурсів і т.д.

Якщо власниками житлових приміщень приймається рішення про відкриття спецрахунку для збору і управління внесками на капремонт, вони можуть одночасно встановлювати підвищений розмір платежів з розширенням переліку робіт. Дане рішення має бути доведено до регіонального оператора, а капремонт з використанням засобів спецрахунку повинен проводитися не пізніше регламентованих термінів.

Проведення регламентованого і додаткового переліку робіт з капремонту буде здійснюватися в рамках підрядного договору. Якщо управління внесками громадян здійснює регіональний оператор, буде проводитися відкритий конкурс на право проведення капремонту. Для цього будуть використовуватися відомості з переліку багатоквартирних будинків, в тому числі при визначенні термінів виконання робіт. Відповідно, якщо за рішенням власників житла капремонт буде проведено раніше термінів, зазначених в регіональному переліку, в підрядний договір будуть включені додаткові види робіт.

Для фактичного виконання робіт з капремонту житлового фонду регіональні влади можуть фінансувати за рахунок внесків громадян наступний перелік супутніх послуг:

  • проведення заходів з обстеження багатоквартирного будинку або його окремих конструкцій, а також складання кошторисної документації;
  • замовлення авторської архітектурно-проектної документації;
  • обстеження інженерно-технічних комунікацій;
  • проведення інвентаризаційних заходів для визначення нормативного та фактичного зносу багатоквартирного будинку.

Виходячи з зібраної інформації про стан будинку, буде проводитися комплексний або вибірковий капремонт. При вибірковому ремонті заміні і відновленню підлягають лише окремі будівельні конструкції та елементи будівлі, тоді як комплексні роботи будуть спрямовані на усунення недоліків цілої будівлі.

Таким чином, власники житлових приміщень можуть завчасно визначити перелік обов’язкових робіт, які будуть виконані на їх багатоквартирному будинку. При необхідності, даний перелік може бути своєчасно розширено за рахунок збільшеного розміру внесків громадян.

Ссылка на основную публикацию