Кадастрова вартість квартири: як оцінити і як оскаржити

Оцінка кадастрової вартості квартири здійснюється в процесі комплексних кадастрових робіт щодо об’єктів нерухомості, які проводяться на замовлення виконавчих органів суб’єктів РФ. Показники державної оцінки нерухомості використовуються для розрахунку податкових зобов’язань власників квартир, а також для формування відомості реєстру ЕГРН.

Що це таке

Кадастрова оцінка квартири проводиться не з ініціативи власника нерухомості, а за рішенням виконавчого органу влади суб’єкта РФ. Необхідність таких дій викликана правилами кадастрового обліку, який застосовується на території РФ з 2013 року.

Порядок визначення кадастрової вартості нерухомого майна складається з наступних етапів:

  1. регіональні органи влади проводять конкурс на право проведення комплексних кадастрових робіт та укладають контракт з переможцем;
  2. безпосередні роботи по державній оцінці нерухомості здійснюються кадастровими інженерами;
  3. за підсумками виконаних робіт результат здається замовникові з підписанням акту;
  4. отримані показники кадастрової вартості затверджуються регіональними органами влади і публікуються на офіційному порталі в мережі Інтернет;
  5. дані кадастрової оцінки направляються в податкові органи, а також до установи Росреестра для внесення зазначеної інформації з ЕГРН.

У чому полягають нюанси такої оцінки, і наскільки достовірними є отримані вартісні показники? Необхідно враховувати, що оцінка на замовлення державних органів здійснюється в відношенні значної групи об’єктів нерухомості — будинків, кварталів і т.д. При таких обставинах не враховуються важливі дані про фактичний стан окремих житлових приміщеннях і їх якісних характеристиках.

Дані кадастрової вартості є усередненим показником навіть по відношенню квартир в одному будинку, хоча вони можуть мати абсолютно різний рівень благоустрою і фактичний стан. Крім того, розрахунок щодо групи об’єктів призводить до істотного завищення вартісних показників, які не відповідатимуть реальній ринковій ціні конкретних квартир.

При таких обставинах можуть істотно порушуватися законні інтереси власників, адже розрахунок податкових зобов’язань буде проводитися виходячи з свідомо завищених даних. У цьому випадку може знадобитися оспорювання кадастрової вартості і приведення її у відповідність з ринковою ціною об’єкта.

як оскаржити

З січня 2017 року, з введенням Федерального закону № 218-ФЗ, можливість заперечування кадастрових вартісних показників стала офіційно регламентована. До зазначеного часу власник також могли зробити ці дії в судовому порядку, однак процедура оскарження відбувалася з урахуванням підзаконних актів і роз’яснень різних державних відомств.

Процедура можливого оскарження зазначеного показника має такі характерні нюанси:

  • правом на оскарження має тільки власник житла, тоді як орендарям, наймачам і іншим тимчасовим власникам така можливість не надано;
  • для проведення зазначеної процедури власнику необхідно надати суду докази порушення своїх прав, таких доказ буде виступати ринкова оцінка квартири для заперечування кадастрової вартості;
  • за правилами Закону № 218-ФЗ власнику надано право звертатися не тільки до судових органів, а й в регіональну комісію з розгляду таких спорів.

В чому полягає суть оскарження кадастрової вартості житла? Необхідно враховувати, що за підсумками даної процедури в реєстр ЕГРН повинні бути внесені нові вартісні показники. Оскільки повторне проведення комплексних кадастрових робіт в цьому випадку не проводиться, власнику потрібно уявити інший вартісний показник — ринкову оцінку квартири.

Щоб отримати дані про ринкову вартість житлового приміщення, власнику потрібно виконати наступні дії:

  1. отримати в установі Росреестра або багатофункціональний центр довідку про кадастрової вартості;
  2. вибрати професійного оцінювача, який володіє чинним атестатом і допуском для виконання оціночної діяльності;
  3. укласти договір для виготовлення звіту про ринкову вартість нерухомості;
  4. уявити оцінювачу правовстановлюючих та технічну документацію на житлове приміщення, а також забезпечити йому доступ в квартиру для проведення обстеження;
  5. по завершенню робіт підписати акт і отримати звіт про ринкову вартість об’єкта.

Отриманий звіт буде належним документом, що підтверджує об’єктивну ринкову вартість об’єкта. Цей показник буде використаний при оскарженні кадастрової оцінки квартири.

Для ринкової оцінки нерухомості оцінювач використовує різні методи дослідження і розрахунку, а також візуальне обстеження житлового приміщення. При цьому будуть встановлені якісні особливості конкретного житлового приміщення, а також враховано його фактичний стан. При виготовленні звіту, оцінювач використовує дані про вартість житла на первинному і вторинному ринку нерухомості в даному регіоні.

Отримання звіту про ринкову вартість не означає, що цей показник буде автоматично застосований установою Росреестра для зміни ведений ЕГРН. Податкові органи також не мають юридичних підстав, щоб самостійно змінити показник кадастрової оцінки. Для цього власнику потрібно дотримати процедуру оскарження кадастрової вартості житла.

процедура оскарження

Нововведеннями Закону № 218-ФЗ детально регламентована процедура оскарження кадастрової оцінки об’єктів нерухомості. Для цього передбачено два варіанти:

  1. подача заяви та документів до регіональної комісії з розгляду суперечок, пов’язаних з кадастрової вартістю нерухомості;
  2. звернення в судові органи з аналогічною заявою.

Незважаючи на наявність альтернативних варіантів, громадяни мають право звертатися з заявою безпосередньо з судові інстанції. Правило про обов’язкове поводженні з уповноважену комісію на даний момент поширюється тільки на юридичних осіб.

Проте, якщо громадянин-власник звертається до регіональної комісії, йому необхідно подати такі документи:

  • заяву про розгляд спору;
  • довідку з установи Росреестра про кадастрової вартості житлового приміщення;
  • правовстановлюючі документи на житло (свідоцтво, витяг з реєстру ЕГРН і т.д.);
  • звіт про ринкову оцінку спірного об’єкта нерухомості;
  • інші документи, що підтверджують недостовірність кадастрової оцінки житла (наприклад, відомості про порушення, допущені при виконанні комплексних кадастрових робіт).

За результатами розгляду заяви, як правило, виноситься рішення про відмову в задоволенні вимог. На практиці звернення до регіональної комісії доцільно тільки у випадках, якщо кадастровим інженером допущені істотні порушення при виконанні робіт. Тому для визнання даних кадастрової оцінки рівними ринкової вартості об’єкта рекомендується звернення відразу в судові органи.

Оскарження кадастрових даних здійснюється шляхом звернення до суду загальної юрисдикції. Для цього власнику потрібно направити на адресу судового органу наступні документи:

  • позовну заяву про оскарження відомостей кадастру;
  • документи, що підтверджують наявність права власності на житлове приміщення (свідоцтво, виписка з реєстру ЕГРН);
  • довідка про кадастрової вартості, отримана в установі Росреестра або багатофункціональний центр;
  • звіт про ринкову вартість житлового приміщення;
  • документи про розгляд спору в регіональній комісії, якщо власник звертався до цього органу;
  • платіжний документ, що підтверджує оплату держмита за звернення до суду.

При оформленні позовної заяви необхідно вказати в тексті підстави для звернення до суду — невідповідність даних кадастрової оцінки реальної ринкової ціни об’єкта нерухомості.

При розгляді спору в судовому порядку відбувається перевірка достовірності даних, зазначених у звіті про ринкову ціну квартири. При необхідності суд має право залучати оцінювача, а також кадастрового інженера, до участі в процесі. Якщо за підсумками розгляду справи суд приймає рішення про задоволення позовної заяви, кадастрова вартість прирівнюється до ринкової оцінки житла.

Після цього виконуються наступні дії:

  1. рішення суду надсилається до закладу Росреестра для внесення змін до реєстру ЕГРН;
  2. виписка з реєстру, після внесення нових даних, направляється до податкових органів для зміни підстав розрахунку податкових зобов’язань;
  3. в аналогічному порядку виписка ЕГРН направляється до регіонального органу влади.

Після отримання нових даних про вартість нерухомості, інспекція ФНС зобов’язана зробити перерахунок суми податкових платежів. Це можливо тільки в відношенні суми податку за поточний рік, тому власникам житлових приміщень необхідно своєчасно звертатися за оскарженням кадастрової вартості.

Однак внесення відомостей до реєстру ЕГРН зобов’язує податковий орган в майбутньому застосовувати саме дані про вартість квартири, зафіксовані в судовому рішенні. Оскарження кадастрової вартості повинно проводитися щодо кожного конкретного об’єкта нерухомості, без цієї процедури всі інші квартири в будинку будуть зберігати колишнє значення державної оцінки.

Ссылка на основную публикацию