Кадастрова вартість квартири: що це таке?

Кадастрова вартість квартири — це спеціальний вид оцінки об’єкта нерухомості, який розраховується на підставі проведених кадастрових робіт. Значення кадастрової вартості може не збігатися з реальною ринковою ціною об’єкта, а її застосування, на даний момент, пов’язаний з цілями оподаткування.

Як розраховується кадастрова вартість

Одним з обов’язкових видів податкових зобов’язань в будь-якій країні є податок на майно. У РФ оподаткуванню підлягають всі об’єкти нерухомого майна, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб. Крім цього, з січня 2016 року кадастрова вартість безпосередньо впливає на визначення податку при продажу нерухомості, який належить розрахувати та сплатити продавцеві.

Щоб розрахувати зазначений податок, державним органам необхідно володіти рядом вихідних показників: площа об’єкта, його цільові характеристики, місце розташування і вартість. Використання для цілей оподаткування ціни здійснення угод є недоцільним з наступних причин:

  • багато угод носять безоплатний характер і взагалі не передбачають визначення вартості нерухомості;
  • при здійсненні відплатних угод сторони мають право самостійно визначати ціну договору, яка може істотно відрізнятися навіть для однотипних об’єктів;
  • якщо для розрахунку податку використовувати вартість договорів, заниження ціни буде носить масовий характер, щоб зменшити оподаткування.

Спочатку для розрахунку податку використовувалася інвентаризаційна оцінка квартири. Цей показник визначався за даними інвентаризаційного обліку органів БТІ, а потім пропорційно зменшувався через нормативного фізичного зносу об’єктів. Використання інвентаризаційної вартості також є вкрай неефективним варіантом для держави:

  1. щорічне зменшення інвентаризаційної вартості не відповідало реальним ринковим процесам, адже вартість житла зростає з кожним роком;
  2. інвентаризаційна вартість зменшувалася за нормативними показниками фізичного зносу, що не відповідало реальному зносу квартири (квартира в ідеальному стані, в відносно новому будинку, вже через 10 років мала практично максимальний знос);
  3. розрахунок інвентаризаційної вартості не брав до уваги порівняльний та інші об’єктивні методи оцінки.

З цієї причини з 2013 року в РФ була введена система кадастрового обліку нерухомості, а також передбачено поетапний перехід на використання кадастрової вартості об’єктів для цілей оподаткування. Поетапний перехід передбачав право регіонів визначати, коли переходити від застосування інвентаризаційної вартості до кадастрової оцінки. Як наслідок, протягом останніх років в РФ більше половини суб’єктів РФ перейшли на кадастрову вартість для оподаткування.

Крім розрахунку податків власникам нерухомості, з січня 2016 року показник кадастрової вартості безпосередньо впливає на визначення розміру податку при продажу квартири. Це правило поширюється тільки на житлові приміщення, придбані після 1 січня 2016 року і які перебувають у власності громадян, і полягає в наступному:

  • якщо ціна угоди купівлі-продажу становить понад 70% від розміру кадастрової вартості об’єкта — розрахунок податку здійснюється за загальними правилами, коли з ціни квартири мінус майновий податкове вирахування (1 000 000 гривень) або документально підтверджені витрати на його придбання;
  • якщо ціна угоди купівлі-продажу нижче 70% від кадастрової вартості — від показника 70% кадастрової вартості віднімається майновий податкове вирахування (1 000 000 гривень) або документально підтверджені витрати на придбання цієї квартири.

Таким чином, громадянам надано право вибирати, яким способом буде розраховуватися податок при продажу квартири. Якщо в суб’єкті РФ на момент реєстрації угоди не визначена кадастрова вартість квартири, розрахунок податку буде здійснюватися за загальними правилами — продажна ціна мінус майнове відрахування або підтверджені витрати.

Так як показник кадастрової вартості може суттєво відрізнятися в залежності від суб’єкта РФ, значення податку також буде істотно відрізнятися. Так як кадастрова вартість об’єктів є загальнодоступною інформацією і публікується на офіційному сайті виконавчого органу влади суб’єкта РФ, ще на стадії підготовки договору можна дізнатися приблизний розмір податку.

Показник кадастрової вартості формується за підсумками виконання кадастрових робіт на замовлення уряду суб’єкта РФ. У власників нерухомості є право оскаржити кадастрову вартість їх об’єкта наступними способами:

  • звернутися до спеціальної комісії з врегулювання суперечок про кадастрову оцінку;
  • подати документи в судові органи.

Випадки, коли за підсумками суперечок кадастрова вартість прирівнюється до ринкової оцінки, відзначаються по всій країні. Для звернення до суду власнику необхідно замовити звіт про ринкову вартість об’єкта нерухомості у незалежного оцінювача. При складанні звіту про ринкову вартість оцінювач використовує кілька методів дослідження, в тому числі вивчення ринку нерухомості в конкретному регіоні.

Як продати квартиру державі по кадастрової вартості

Хоча державні і муніципальні органи та установи можуть виступати повноцінним учасником правовідносин, зобов’язати їх викуповувати житлові приміщення у громадян неможливо. Однак нерідко владні структури купують житло на вторинному ринку житла для забезпечення власних потреб. Крім цього, місцеві органи влади таким способом забезпечують житловими приміщеннями потребуючих громадян, які мають першочергове право на отримання квартир (наприклад, діти-сироти після досягнення 18 років).

У цих випадках, при визначенні ціни договору, вони керуються обсягом фінансування, затвердженим в бюджеті на черговий фінансовий рік. Щоб визначити розмір бюджетних коштів можуть використовуватися різні методики і, перш за все, значення кадастрової вартості.

Також показники кадастрової вартості можуть використовуватися для розрахунків з приватними власниками в наступних випадках:

  • при викупі об’єктів нерухомості для державних і муніципальних потреб у випадках, передбачених законом;
  • при визначенні розміру компенсації при пошкодженні чи знищенні квартири з вини державних служб і відомств;
  • в разі примусового вилучення квартири за спеціальними нормативно-правовим актам.

Повний перехід на використання кадастрової вартості повинен завершитися не пізніше 2020 року. З цього часу розрахунок податків на об’єкти нерухомості при продажу, а також податку на майно, буде здійснюватися тільки на підставі кадастрової вартості. Інвентаризаційна вартість об’єктів нерухомого майна залишиться тільки показником для внутрішнього обліку, а також складання і ведення технічної документації на багатоквартирні будинки.

Ссылка на основную публикацию