Голова ТСЖ – права і обов’язки, відповідальність, як стати головою

Вперше стикаючись з питаннями організації та функціонування товариства власників житла можна розгубитися: інформації з надлишком, відокремити істотне від другорядного не завжди просто. Особливо багато питань виникає стосовно правління ТСЖ: як обрати голову, хто може стати їм, які його повноваження і межі відповідальності, як перевірити його діяльність і куди скаржитися, якщо, робота голови не влаштовує мешканців.

Правління ТСЖ, за що відповідає і які повноваження має

Правління ТСЖ – це виконавчий орган, звітує перед загальними зборами членів товариства. Його головне завдання – вирішення різних питань, що виникають в ході роботи товариства, крім тих, що законодавчо віднесені до сфери загальних зборів власників квартир і / або членів товариства.

Так, правління не є повноважним вносити зміни до статуту або затверджувати його нову редакцію, реорганізовувати або ліквідовувати ТСЖ, обирати своїх членів, встановлювати величину внесків та інших платежів, які є обов’язковими і т.д.

Умовно кажучи, правління створюється для підтримки рутинної діяльності товариства, рішення ж ключових, фундаментальних питань покладається на загальні збори членів товариства та власників квартир.

У деяких випадках учасники ТСЖ самостійно визначають, до чиєї компетенції буде віднесений те чи інше питання. Наприклад, правління за замовчуванням має право самостійно обрати голову, але статутом це право може бути закріплено за загальними зборами членів ТСЖ.

Правління складається тільки з тих осіб, які мають членство в ТСЖ. Кодексом не встановлено, на який мінімальний термін вони можуть обиратися, але обмежується максимальне перебування в правлінні – не більш двох років.

В обов’язки правління входить виконання наступних вимог:

  • контролювати ТСЖ на предмет дотримання вимог законів;
  • сприяти своєчасності внесення членських внесків;
  • управляти багатоквартирним будинком, в т. ч. наймати і звільняти працівників, укладати різні угоди на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна і т.д .;
  • вести всю документацію ТСЖ, починаючи реєстром членів товариства і закінчуючи бухобліком;
  • скликати, організовувати і проводити загальні збори і ін.

Керуючий ТСЖ і голова правління ТСЖ по ЖК в РФ

Голова правління є одним з органів управління ТСЖ. Але на практиці часто виявляється, що ні голова, ні інші члени правління не мають достатньо часу або кваліфікації для оперативного вирішення усіх питань, що виникають на постійній основі. У таких випадках можлива передача деяких або всіх повноважень і адміністративних функцій сторонній особі – керуючому ТСЖ.

Питання, якими саме повноваженнями наділити керуючого, визначається безпосередньо правлінням. Так, можна залишити право управління грошовими коштами товариства за головою і правлінням, а керуючому передати виключно адміністративно-господарські функції.

Оформити діяльність керуючого можна двома способами:

  • оформивши трудовий договір;
  • уклавши угоду цивільно-правового характеру (т. е. договір про надання платних послуг).

Керуючий ТСЖ не замінює собою ні правління, ні голови. Його основне завдання – забезпечити ефективну роботу товариства з дотриманням законодавства та інтересів самого товариства.

Керуючий діє на підставі довіреності, яка видається йому головою, тоді як останній представляє інтереси ТСЖ перед третіми особами без довіреності.

Права членів правління ТСЖ

Житловий кодекс наділяє членів правління різними повноваженнями, однак їх конкретний перелік в ньому не відображено. Стаття 147 кодексу наділяє правління правом приймати рішення з будь-яких питань, крім тих, які віднесені до компетенції загальних зборів.

Правління також має право здійснювати ті дії, що є наслідком запропонованих йому обов’язків. Так, обов’язок контролювати своєчасність внесення мешканцями обов’язкових внесків і платежів дає право вимагати від мешканців виконання своїх грошових зобов’язань.

 Ознайомившись в Житловому кодексі з переліком того, за що відповідає ТСЖ, стане очевидно, що товариство має право:

  • наймати і звільняти працівників для обслуговування будинку;
  • вимагати від мешканців виконання грошових зобов’язань;
  • укладати договори на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна;
  • складати кошториси, фінансові звіти, вести бухоблік, діловодство, реєстр членів ТСЖ;
  • скликати, організовувати і проводити загальні збори і т. д.

Посадові обов’язки та права голови ТСЖ, посадова інструкція

Права і обов’язки голови ТСЖ закріплені статутом товариства, який приймається і затверджується на загальних зборах членів ТСЖ. Вони відображаються і в посадовій інструкції, яка затверджується вже на засіданні самого правління.

Інструкції можуть відрізнятися за змістом, але в кожній з них можна виділити стандартні пункти:

  1. Загальні положення. У цьому розділі відображається правовий статус голови правління, порядок його обрання і відсторонення, терміни роботи і принципи, якими він повинен керуватися в своїй роботі.
  2. Права голови ТСЖ. Даний пункт розкриває компетенцію голови правління (представлення інтересів товариства без довіреності, видання наказів, розпорядження майном і коштами, укладати договори, вчинення фінансових операцій, наймання і звільнення персоналу і т. П.). Також в зазначеному розділі можна регламентувати і трудовий графік голови.
  3. Посадові обов’язки голови. Тут, по суті, перераховуються всі ті функції, виконання яких покладається на голову.

Вони спочатку прописані в статуті товариства, і посадова інструкція їх дублює, розкриваючи деякі з них більш детально:

  • організація діяльності правління та товариства в цілому;
  • контроль за комунальними платежами і своєчасним наданням домовласникам комунальних та інших послуг;
  • організація робіт з благоустрою;
  • контроль за станом технічних приміщень, обладнання та механізмів;
  • адміністративне діловодство, контроль за діяльністю головного бухгалтера, ведення всіх видів звітності;
  • прийом домовласників з різних питань;
  • проведення засідань та зборів правління і т.д.
  1. Відповідальність. Даний розділ встановлює, за що саме на голови покладається відповідальність. Найчастіше це неналежне ведення діловодства в товаристві, в т. Ч. Обліку та зберігання документів, грубі помилки при укладанні договорів, бездіяльність в ситуації, коли необхідно прийняття рішень, що стосуються змісту, експлуатації та / або збереження майна і т. Д.
  2. Заключні положення. В останньому розділі традиційно вказується порядок вирішення спорів і конфліктів. Якщо в попередніх пунктах не був розкритий порядок відсторонення від посади, то його також можна внести в даний розділ.

Інструкція повинна відповідати статуту товариства та не порушувати вимог чинного законодавства. Прочитайте про неї більше: посадова інструкція керуючого ТСЖ, обов’язки і трудовий договір. ⇐

Права і обов’язки мешканців перед ТСЖ

ТСЖ створюється для представлення і захисту загальних інтересів власників майна і, відповідно, прав і обов’язків товариства корелюють певні права та обов’язки мешканців.

Всі власники житла в багатоквартирному будинку наділяються рівними правами щодо свого майна, можуть в будь-який момент його продати, подарувати, розпорядитися іншим способом.

Також на принципах рівності та добровільності засноване і членство в ТСЖ. Перед мешканцями не варто обов’язок вступити в товариство; небажання ставати його членом не тягне для власника ніяких негативних наслідків.

Особи, які не набрали товариство, мають ряд загальних з членами ТСЖ прав. Це можливість знайомитися з деякими документами (статут, фінансова звітність), пред’являти претензії до роботи товариства. Однак, впливати на вирішення питань, пов’язаних з роботою товариства власники можуть тільки через загальні збори по обмеженому колу питань.

Що не мають членства власники житлових приміщень не платять членських внесків в ТСЖ, але зобов’язані брати участь у витратах по утриманню і ремонту загального майна.

Цей обов’язок закріплена Житловим кодексом, який також наділяє ТСЖ правом вимагати від ухиляються від виконання своїх обов’язків власників відшкодування всіх завданих збитків шляхом звернення до суду.

Відповідальність голови ТСЖ

Як і будь-яка посадова особа, голова товариства власників житла несе відповідальність за свою діяльність, в т. Ч. І кримінальну. В обов’язки голови ТСЖ входить неухильне дотримання вимог законодавства і будь-який відступ від цього може стати причиною як відсторонення від посади, так і залучення до відповідальності.

Порядок залучення голови до відповідальності рекомендується детально прописати в статуті товариства, т. К. На законодавчому рівні він не закріплений. Однак, в загальних випадках слід керуватися кримінальним та адміністративним законодавством (наприклад, під час вчинення злочинів, як шахрайство, зловживання повноваженнями, привласнення і розтрата, недбалість, злочинну бездіяльність, зловживання повноваженнями і т. Д.).

У зв’язку з тим, що діяльність голови пов’язана з управлінням значних грошових сум, він в повному обсязі несе особисту матеріальну відповідальність за збереження спільного майна, матеріальних цінностей, що знаходяться в кабінеті правління), грошових коштів. Також голова відповідає за правильність розрахунків з партнерами за різними договорами, витрачання цільових і резервних коштів, за розподіл зарплатного фонду і т. Д.

Відповідальність голови за шкоду, заподіяну неефективним управлінням, в законодавстві не передбачена, однак це не скасовує тягар відповідальності за бездіяльність в конкретній ситуації.

Хто може бути головою ТСЖ

Зайняти посаду голови правління ТСЖ може виключно особа, якій належить відносить до товариства майно на праві власності. Це правило закріплено в ст. 161 Житлового кодексу. До керуючому таких вимог закон не пред’являє.

Законом не передбачено випадку, коли голова ТСЖ не є власником житла в тій хаті, жителі якого створили товариство.

Чи може власник бути головою ТСЖ, якщо він не є членом товариства?

Відповідно до Житлового кодексу, на посаду голови можуть претендувати тільки особи, що входять до ТСЖ.

Що стосується якихось спеціальних знань і освіти, то ніяких вимог до цього закон не пред’являє. Однак очевидно, що людина з досить глибокими знаннями в сфері житлового і цивільного права краще впорається зі своїми обов’язками, будучи на цій посаді.

Чи є голова ТСЖ посадовою особою

Голова ТСЖ обирається за допомогою голосування та є посадовою особою. Його робота на цій посаді регулюється не тільки посадовою інструкцією і статутом, а й на рівні законодавства.

Основне завдання голови як посадової особи – захист інтересів власників житла перед третіми особами та в будь-яких інстанціях, як адміністративних, так і судових.

Обрання голови ТСЖ, термін повноважень

Як уже згадувалося, до того, як стати головою, а, вірніше, запропонувати свою кандидатуру, власник повинен стати учасником товариства, подавши відповідну заяву. Після оформлення членства зацікавлена ​​особа може висунути свою кандидатуру на голосування правлінню або загальних зборів, в залежності від того, за ким закріплено в статуті право такого вибору.

Обрання здійснюється простою більшістю голосів від числа присутніх на зборах (засіданні). Будь-який з тих, хто проголосував має тільки один голос, незалежно від того, входить він до складу правління чи є простим учасником ТСЖ.

Чи не має право пропонувати себе в якості кандидата на посаду голови особа, яка є:

  • стороною угоди про управління багатоквартирним будинком, що укладена між ним самим і товариством;
  • співробітником органів управління тієї організації, з якою ТСЖ складається в згаданих вище договірних відносинах;
  • учасником ревізійної комісії ТСЖ.

За Житлового кодексу час перебування на посаді голови становить не більше двох років, мінімальний період перебування на чолі товариства не обмежений. На який термін б не обрали голову, по його закінченні він залишає свій пост або висуває свою кандидатуру на нове голосування.

Відносини між головою і товариством регулюються трудовим законодавством і оформляються відповідним договором.

Цивільно-правовий договір з керуючим ТСЖ.

Укладення цивільно-правового договору – один із способів привернути до роботи керуючого ТСЖ. На такі взаємини не поширюються норма трудового законодавства, а, значить, не діють всі ті гарантії, які передбачені Трудовим кодексом.

Цивільно-правовий договір з керуючим, порядок його укладення, розірвання або внесення до нього змін регламентується Цивільним кодексом України.

Обсяг повноважень керуючого, права і обов’язки, розмір винагороди та інші деталі визначаються сторонами самостійно відповідно до принципу свободи договору. За зразок договору на надання послуг такого договору можна взяти типову угоду про оплатне надання послуг, т. К. Управлінню юридичною особою і є надання послуги за певну плату.

Наявність договору ще не дає керуючому права приступити до роботи. Договір регулює тільки відносини між ТСЖ і керуючим, а для взаємодії керуючого з третіми особами необхідна довіреність, в якій викладено весь обсяг повноважень.

Чи може бути бухгалтером ТСЖ родич голови

В даний час заборони на спільну роботу родичів, один з яких знаходиться в підпорядкуванні в іншого, в трудовому законодавстві немає.

Чи може бути бухгалтером родич голови? Да може. Голова, обраний загальними зборами або засіданням правління, має право призначити на посаду головного бухгалтера будь-якого фахівця, в т. Ч. І свого чоловіка, або самостійно вести бухгалтерський облік товариства.

Така заборона існував в СРСР стосовно держслужбовців і пропонується зараз ввести для осіб, які перебувають на державних посадах. Однак ТСЖ державною організацією не є, і це обмеження не поширюватиметься на діяльність товариства навіть в разі його вступу в силу.

Куди скаржитися, якщо голова ТСЖ не виконує свої обов’язки

Рідко буває, щоб абсолютно всі мешканці будинку були задоволені роботою ТСЖ. Але іноді ситуація складається таким чином, що обурення власників квартир має під собою реальні причини: голова правління не виконує покладені на нього функції, не надає для ознайомлення фінансові документи, не організує своєчасний ремонт загального обладнання, комунальні послуги надаються з перебоями і т. П.

Для вирішення виниклого конфлікту в першу чергу краще звернутися до правління ТСЖ з відповідною скаргою. До подачі скарги рекомендується з’ясувати думку з викладеним в ній обставин у інших мешканців. Чим більше незадоволених власників поставлять під нею свій підпис, тим вище ймовірність, що керівництву товариства доведеться відреагувати на громадську думку. Скарга подається в двох примірниках, один з яких з відміткою про прийняття залишається у заявника.

Законні способи висловити своє невдоволення

Відмовити в прийомі такої скарги ТСЖ не має права, т. К. Ст. 143.1 ЖК РФ прямо закріплює право як членів ТСЖ, так і просто власників квартир пред’являти вимоги до ТСЖ щодо якості його роботи і знайомитися з документацією товариства. Однак якщо керівництво товариства всіляко уникає прийому скарги, її можна надіслати цінним листом з описом вкладення.

Доцільно згадати в скарзі і про те, що в разі відмови заявник готовий звернутися до суду з позовом, що підтвердить серйозність намірів.

Якщо звернення до правління не принесло результатів, мешканці можуть подати скаргу в наступні інстанції:

  1. Росспоживнагляд. Ця організація здійснює контроль у сфері захисту прав споживачів, а, отже, і за діяльністю ТСЖ як постачальника певних послуг і виконавця робіт.
  2. Житлова інспекція. Цей орган здійснює контроль у сфері дотримання вимог житлового законодавства, в. т. ч. за технічним станом будинку, обладнання та комунікацій. Інспекція має право перевірити діяльність товариства, і, якщо ТСЖ не виконує своїх обов’язків, почати розслідування.
  3. Суд. Звернення з позовом до судових органів доцільно у випадках, коли перші дві інстанції не змогли або не захотіли допомогти.
  4. Прокуратура. Звернутися до прокурора зі скаргою можна на будь-якій стадії конфлікту з главою ТСЖ. Посадова особа розгляне скаргу і призначить прокурорську перевірку за викладеними в ній доводів або відреагує на неї іншим способом.

Куди б не звертався заявник, до скарги необхідно додавати документи, що підтверджують спробу мешканців залагодити конфлікт мирно, без залучення вищих інстанцій.

Це можуть бути копії заяв з відміткою про прийняття, повідомлення про вручення листів, поштових описів і т. Д. Чим більше буде підтверджень того, що голова ТСЖ не виконує свої обов’язки і не бажає що-небудь міняти в ситуації, що склалася, тим більше шансів залучити його до заслуженої відповідальності і зняти з посади.

Чи може голова ТСЖ відключити електрику боржнику

Згідно з Правилами надання комунальних послуг власникам і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинків, товариство може укласти договір з власниками житла про надання комунальних послуг. Це наділяє товариство статусом виконавця, т. Е. Юридичної особи, яка надає споживачеві комунальні послуги.

Пункт 32 цих же правил дає виконавцю право призупиняти або обмежувати в установленому порядку подачу споживачеві комунальних ресурсів при наявності на те підстав. Чи може ТСЖ, маючи такий статус, припинити подачу електрики кому-небудь з мешканців і на яких підставах?

Наявність боргів по оплаті якраз і є одним із приводів до відключення електроенергії. Під заборгованістю розуміється несплата конкретної комунальної послуги (в даному випадку це електрика), що перевищує суму двомісячних платежів.

Виявивши такий борг, ТСЖ робить наступні кроки:

  1. Попереджає мешканця про можливість обмеження, а потім і відключення від комунальних послуг у разі несплати боргу протягом 20 днів з моменту отримання повідомлення.
  2. Якщо борг все ще не погашений, виконавець має право вжити заходів щодо обмеження обсягу продукції, що поставляється енергії. Якщо технічно таке обмеження встановити неможливо, допускається припинення постачання електрики.
  3. Якщо після закінчення десяти днів з моменту введення обмеження заборгованість зберігається, виконавець може відключити електрику боржнику.

У тих випадках, коли споживач оплачує послуги безпосередньо постачальнику, без участі ТСЖ, товариство не має права обмежувати або припиняти енергопостачання, незалежно від утворилася суми боргу.

Як зняти голови ТСЖ

На практиці може статися так, що глава ТСЖ діє не за законом, не діє або просто шахраює. У таких випадках допускається зняття голови з посади до закінчення терміну, на який він був обраний.

Процедура зняття з посади повинна бути закріплена в статуті товариства і найчастіше зводиться до наступної послідовності дій:

  1. Всі члени товариства повідомляються (найкраще рекомендованими листами) про скликання зборів власників.
  2. Проводяться загальні збори власників квартир. Умова легітимності такого зібрання – явка більше половини всіх власників квартир в будинку (або декількох будинках, що входять в дане ТСЖ).
  3. Вноситься відповідний порядок денний – переобрання голови товариства. Голосування може бути таємним або відкритим. У будь-якому випадку необхідно підготувати бюлетені голосування з кандидатами, які повинні бути заздалегідь запропоновані. Для обрання досить простої більшості голосів учасників цих зборів.
  4. Внесення результатів голосування в протокол.
  5. Напрямок копії протоколу відбувся зборів в зацікавлені установи, такі як жілінспекциі, податкова інспекція і т. Д.

Головне в питанні усунення голови – зібрати необхідну кількість мешканців.

Але варто пам’ятати, що можлива і заочна форма голосування, житлове законодавство це передбачив: ініціативна група, що висунула пропозицію про переобрання голови товариства, виготовляє і друкує бюлетені голосування, після чого обходить всіх власників і збирає підписи.

Таке голосування так само оформляється протоколом.

ТСЖ без голови

Закон не передбачив можливості функціонування ТСЖ без голови, така фігура повинна бути в будь-якому випадку. Без голови діяльність товариства паралізується. Тому якщо повноваження глави минули, але ніхто не висунув свою кандидатуру на пост голови, в статуті товариства повинен бути прописаний механізм заміщення посади голови.

Можна скласти будь-яку схему, яка не суперечить здоровому глузду. Це може бути, наприклад, автоматичне висунення на новий термін одного з членів правління ТСЖ і подальше голосування.

Якщо ніхто не виявляє бажання працювати на цій посаді, можна вибрати номінального голови, який в свою чергу приверне до роботи керуючого і оформить відповідні повноваження довіреністю. Якщо не вдається знайти кандидатуру навіть в таких випадках, залишається тільки ліквідація товариства.

Ссылка на основную публикацию