Договір найму житлового приміщення

Сьогодні кожен власник житлової нерухомості має право розпоряджатися нею на свій розсуд, якщо це не суперечить чинному російському законодавству. При цьому власниками можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи, які можуть здати своє житло частково або повністю в найм або оренду. Ці два поняття з юридичної точки зору не ідентичні, крім того, існують різні форми угод.

Поняття найму і оренди

Наймання житлового приміщення здійснюється відповідно до статті 35 Цивільного кодексу Російської Федерації, а також повинен відповідати нормам, встановленим житловим законодавством, враховуючи особливості регіональних законодавчих актів.

Угода з передачею нерухомості в тимчасовій користування обов’язково оформляється у вигляді договору житлового найму приміщення. Оренда застосувала зокрема під ведення комерційної діяльності. Умови боку можуть встановлювати самостійно, проте важливо врахувати, що тільки фізичні особи можуть бути і наймачами, і наймодавцями, в той час як юридична особа може виступати тільки орендодавцем (наймодавцем). Крім того, в даному випадку угода між фізичною та юридичною особою виключає угоди піднайму (суборенди).

Незалежно від видів найму житла угода може мати БЕЗОПЛАТНО характер (приміщення надано на умовах оплати), консенсусний (коли одна зі сторін несе зобов’язання з надання житла) або взаємний (виникнення прав і обов’язків у обох сторін).

договір найму

На території Російської Федерації виділено два різновиди договору про найм житла між фізичними особами та (або) за участю юридичних:

  • Наймання муніципальної (соціальної) житлової нерухомості, коли в будь-якому випадку власником є ​​юридична особа;

  • Угода між двома приватними особами, іменоване комерційним.

У першому випадку, як правило, питань про те, що це за угода, яка виникає, а в другому часто буває плутанина.

Незважаючи на те що в Цивільному чинному кодексі Російської Федерації всіх правил і вимоги до соціального і комерційного найму зафіксовані, є і загальні положення, які повинен враховувати кожен договір оренди житлового приміщення:

  • Стаття 671, пункт перший — що являє собою даний документ;
  • Стаття 674 — форма укладання відповідної угоди;
  • Стаття 675 — нюанси при переході власницьких прав від однієї особи до іншої при діючій угоді найму;
  • Стаття 678 — обов’язки, покладені на наймача;
  • Стаття 680 — положення про тимчасові мешканцях;
  • Стаття 681 — як здійснюється ремонт об’єкта договору;
  • Стаття 685, пункти від першого до третього включно — суборенда.

У Цивільному кодексі РФ стаття 672 є єдиною, в якій можна знайти відповіді щодо соціального найму квартири або кімнати.

Приватний договір найму житлового приміщення є обов’язковим, однак багато громадян нехтують ним, не бажаючи оформляти угоду офіційно і платити податок. З одного боку, це зручно і вигідно, з іншого — дуже великі ризики для обох сторін і ніякого захисту — з боку держави, якщо ви опинитеся обмануті. Не реєструються договори найму житлового приміщення, якщо вони укладені на термін менше одного року.

Подивившись шаблони, яких сьогодні в мережі безліч, кожен може скласти свій договір оренди житла самостійно. В даному випадку уніфікованої форми та бланків немає. Використовуючи зразок договору найму житлового приміщення, ви можете вносити будь-які додаткові пункти або прибирати наявні, однак не рекомендується обмежувати текст тільки реквізитами, описом житла і сумою оплати. Важливо зафіксувати в документі, хто зобов’язується оплачувати комунальні рахунки. Незважаючи на те що відповідно до статті 678 Цивільного кодексу це повинен робити наймач, сторони мають право домовитися інакше або розділити комунальні платежі на двох (спектр для розділу великий, сюди входить електрику, Інтернет, опалення, водопостачання, газ та інше).

Якщо угода довгострокова, має сенс зафіксувати, хто буде відповідати за ремонт орендованого приміщення. Стандартно за капітальний відповідає власник, а за поточні — наймач, але, знову ж таки, дозволено обумовити свої умови.

Терміни договору найму житлового приміщення обмежуються п’ятьма роками, на відміну від ситуації з муніципальної житлоплощею. При цьому власник має право прописати особливі умови щодо проживання, наприклад заборонити утримувати домашніх тварин або проживати з дітьми.

нюанси

Як нюансу слід відразу виділити окремий вид — наймання житлового приміщення, яке належить до спеціалізованого житлового фонду. Він здійснюється за правилами, зафіксованим в четвертому розділі Житлового кодексу, чинного на території Російської Федерації. Деякі окремі положення можна знайти також в третьому розділі, в п’ятому пункті 100-ї статті.

Даний вид договору найму житлового приміщення поширюється на нерухомість, призначену для окремих категорій населення, і видається за особливими правилами. В даному випадку, за Житловим кодексом, мова йде про такому житлі, як:

  • Службове, відповідно до статті 93;
  • Гуртожитки, відповідно до статті 94;
  • Маневрений фонд, стаття 95;
  • Будинки, що відносяться до системи соціального обслуговування громадян, стаття 96;
  • Тимчасове житло для поселення переселенців (вимушених) і для громадян, визнаних біженцями, відповідно до статті 97;
  • Житло, видатне для забезпечення соціального захисту окремої категорії населення, стаття 98.

Важливо відзначити, що використовувати житло як приміщення спеціалізованого фонду допустимо виключно після того, як воно буде офіційно до такого віднесено і буде відповідати визначеному переліку вимог. Подібні рішення приймаються муніципальними і державними органами.

шаблон

Шаблон документа виглядає наступним чином:

 

ДОГОВІР

найму житлового приміщення

 

(Де складено)

 

 

(Коли складений)

 

 

власник (П. І. Б. власника об’єкта, паспортна інформація) з одного боку і Квартирант (Аналогічний відомості) з іншого боку уклали цей Договір про те, що:

1. Предмет договору.

2 Права і обов’язки кожної сторони.

4 Порядок оплати.

5 Відповідальність.

6 Підстави і порядок дострокового розірвання.

7 Непередбачені обставини.

 

 

Собствннік

 

 

квартирант

 

зразок

Уніфікованої форми для договору житлового найму немає, тому його можна скласти самостійно, включивши в документ ті пункти і умови, які необхідні саме у вашій угоді.

Зразок готового документа можна переглянути за посиланням можна завантажити за тут.

Договір соціального найму

Посилаючись на частину першу статті 672 в Цивільному кодексі, муніципальний і державний житловий фонд має на увазі передачу житла громадянам за договором соціального найму. Оскільки сьогодні такої нерухомості мало, в черзі доводиться стояти довго. При цьому потрапити в цю чергу може не кожен бажаючий, а тільки особи з російським громадянством, що відповідають ряду вимог, і коли в ситуації що-небудь змінюється в кращу сторону, з черги знімають.

Після того як в Російській Федерації став функціонувати Житловий кодекс, був затверджений типовий договір оренди, повністю і детально регулюється законом. Зі свого боку, положення Цивільного кодексу орієнтується на норми житлових положень субсидиарно. Щоб не вникати в суть занадто глибоко і не заплутати самих себе, вам слід знати, що соціальний найм врегульовано повністю цивільним і житловим російським законодавством.

За умовами здачі соціального житла власник, він же муніципалітет або держава, передає фізичній особі (далі — наймачеві) житлове приміщення з облікового фонду. При цьому наймач має право проживати в наданої йому нерухомості, зобов’язуючись оплачувати комунальні послуги, але не має права повноцінно розпоряджатися таким майном. Втім, надалі можна оформити приватизацію.

Зразок договору соціально найму житлового приміщення можна скачати тут

Договір комерційного найму

Договір найму житлового приміщення між фізичними особами або між юридичною та фізичною особою в літературному найменуванні є комерційним, тобто приносить прибуток. Проте російське законодавство не містить в собі такого поняття зовсім, тому доводиться посилатися на статтю 671 Цивільного чинного кодексу РФ, перший пункт із загальними визначеннями.

Цивільне законодавство в цілому розглядає комерцію як підприємництво. По суті, в оренду можна передавати нерухомість для ведення комерційної діяльності, але мова йде про нежитловому приміщенні, навіть якщо воно в житловому багатоквартирному будинку. Житлоплощу, яка не має перекладу в нежитловий фонд, використовуватися для підприємницької діяльності згідно із законом не може. У випадку з передачею об’єкта житлового фонду мова йде про наймання, де наймачем може бути виключно фізична особа.

Як наймодавця може бути і юридична особа, і окремий громадянин, який має документи, що засвідчують його право власності на нерухомість. Ці документи дають йому право розпоряджатися нею та укладати угоди з іншими людьми. Важливою відмінністю між комерційним та соціальним договорами є те, що для комерційного байдуже, яке громадянство у наймача і чи є воно взагалі.

Зразок договору комерційного найму можна скачати тут

Договір піднайму жилого приміщення

Здача житлової квартири в поднаём між приватними особами Задоволені не поширена операція, але має місце бути. На практиці такі договори більше стосуються квартир, які знаходяться в соціальному наймі, тобто належать муніципалітету або державі безпосередньо. Зрозуміло, щоб наймач мав право укласти подібну угоду, йому необхідний дозвіл власника, в даному випадку — державного органу. Це возмездная угода, і вся відповідальність за поднаём лежить на першому наймача, незалежно від того, що дозвіл дає власник. При цьому останній схвалює також мешканців та осіб, які можуть зареєструватися в квартирі, якщо поднаём довгостроковий.

Зразок договору піднайму жилого приміщення можна скачати тут

Реєстрація договору

Якщо терміни договору найму житлового приміщення перевищують один рік, тобто коли угоди є довгостроковими, вони підлягають державній реєстрації. В іншому випадку реєструвати їх немає необхідності. На кого покладаються обов’язки по реєстрації — прописується в умовах договору індивідуально, так само, як і хто буде нести фінансові витрати, пов’язані з цим. За замовчуванням все це лягає на власника.

Оскільки укладається договір на оплатній основі, вважається, що власник отримує прибуток, а значить, повинен сплачувати податки. Бігаючи від цього обов’язку, він порушує закон і повинен це усвідомлювати, оскільки будь-який конфлікт з сусідами або асоціальна поведінка квартирантів спровокує явку державних органів і про незаконній оборудці може стати відомо, а це штраф.

Якою буде сума оподаткування, залежить від того, хто є орендарем. Юридичні особи в даному випадку не платять у декілька разів більше, ніж фізичні (громадяни), як в інших угодах, оскільки вилучаються єдині щомісячні тринадцять відсотків від орендної плати. Відповідно, розмір податку безпосередньо залежить від того, скільки платить наймач за умовами договору найму, оренди житлових приміщень.

Однак варто враховувати, що дана податкова ставка може бути збільшена в тому випадку, якщо плата за наймання житлового приміщення перевищує суму мінімальної заробітної плати в кілька разів. Розмір підвищеної ставки — сімнадцять відсотків.

Договір оренди

У законодавстві, що діє сьогодні, не виділені окремі угоди для комерційного найму квартир, тобто оренди. Тому такі операції здійснюються за загальними правилами, зафіксованим в Цивільному кодексі. По суті, структура нічим не відрізняється, змінюється лише вид використання і призначення. При цьому орендують особою може бути підприємець або організація, якій, наприклад, потрібно зняти житло для своїх відрядження співробітників.

Перед складанням договору оренди квартири необхідно подивитися готовий приклад такого документа і скласти для себе простий список того, що саме ви хочете включити в документ.

Стандартна структура документа:

  1. Зразок договору оренди житлового приміщення

    Хто виступає сторонами, що підписують контракт.

  2. Опис об’єкта угоди та місця його розташування (бажано розписати максимально докладно в окремому акті прийому-передачі).
  3. На якій підставі орендодавець володіє цією нерухомістю і чи є співвласники.
  4. Яка сума щомісячної оплати (чіткий розмір, який не змінюється).
  5. До якого числа кожного місяця і яким чином буде проводитися оплата.
  6. Чим власник дозволяє користуватися наймачеві в зданій квартирі (має сенс, якщо здається кімната, а не вся житлоплощу).
  7. Хто платить за комунальні послуги.
  8. Коли власник має право приходити перевіряти стан житла (зазвичай не частіше, ніж раз на місяць, призначається конкретний день, час).
  9. Хто, крім самого наймача, буде проживати з ним в квартирі.
  10. Порядок компенсування завданої шкоди, якщо таке трапиться.
  11. Інші умови, на розсуд сторін.

Акт прийому-передачі, про який згадувалося, не є обов’язковим документом, але відноситься до дуже рекомендованим, оскільки тільки з його допомогою можна довести, що саме і в якому стані було на момент здачі житлоплощі в найм.

Зразок акту прийому-передачі можна скачати тут

нюанси

Відповідно до договору та чинним законодавством угода може бути розірвана достроково, незалежно від того, полягає вона на півроку або на п’ять років. Ініціатором вправі виступати і орендодавець, і наймач. Повідомити про дострокове припинення угоди сторона зобов’язана письмово, офіційним рекомендованим листом не пізніше ніж за десять днів до розірвання контракту.

Більш того, є підстави, на яких власник за законом може розірвати угоду в односторонньому порядку:

  • Квартиронаймач не платить протягом двох місяців і більше;
  • Наймач завдав житловому приміщенню істотної шкоди, відмовляючись компенсувати понесені власником збитки в повному обсязі;
  • На орендованих квадратних метрах ведеться підприємницька діяльність або житло іншим способом використовується не за призначенням.

Ініціатором розірвання угоди може бути квартиронаймач, якщо приміщення виявилося непридатним для проживання (як приклад — несправність систем водопостачання). Однак в даному випадку все залежить від того, чи був акт прийому-передачі і що в ньому написано.

шаблон

Шаблон документа виглядає наступним чином:

ДОГОВІР

оренди квартири

 

(Де складено)

 

 

(Коли складений)

 

 

орендодавець (П. І. Б. власника об’єкта, паспортна інформація) з одного боку і Орендар (Аналогічний відомості) з іншого боку уклали цей Договір про те, що:

1. Предмет договору.

2 Права і обов’язки кожної сторони.

3 Порядок оплати.

4 Відповідальність.

5 Підстави і порядок дострокового розірвання.

6 Непередбачені обставини.

 

 

орендодавець

 

 

орендар

 

зразок

Після того, як всі умови між сторонами обговорені, або заздалегідь договір оренди можна скласти на свій розсуд. Особливих вимог до нього немає, головне — це дотримання всіх реквізитів.

Зразок оренди житлового приміщення можна скачати тут

договір суборенди

Переважно використовується між юридичними особами. Суть договору полягає в тому, що орендар здає в суборенду квартиру орендодавця і різницю від угоди отримує в свою кишеню. Дуже важливо в первинній угоді обумовити цей момент, саму можливість суборенди, так як власник може її, як вирішити, так і заборонити. При цьому навіть якщо пункт є, згода власника повинно бути оформлено окремо, а перед цим орендар зобов’язаний заздалегідь повідомити його офіційно про свій намір. Якщо ці умови дотримано не буде, суборенда незаконна і все може завершитися в залі суду.

Варто відзначити і той факт, що термін суборенди не може бути довше самої оренди. Тобто, ви можете укласти угоду на менший або на буде автоматично розірвана, коли ваша угода з власником себе вичерпає.

Зразок договору суборенди житлового приміщення можна скачати тут

Реєстрація договору

Як згадувалося, реєструвати короткостроковий договір оренди не обов’язково і штрафи за відсутність реєстраційної відмітки тут не передбачені. Якщо ж угода підписана більш, ніж на один рік, вона все одно буде законною без державної реєстрації. Сторони мають право самостійно вирішувати, але повинні пам’ятати, що реєстрація — це ваша додаткова правовий захист. Оформляється така в будь-якому відділенні Росреестра або через Багатофункціональний центр. При цьому, оскільки угода має на увазі отримання прибутку, власнику доведеться сплачувати податковий збір.

Акт прийому-передачі

Передавальний акт в наймі і оренді є дуже значущим документом. Незважаючи на те, що він не обов’язковий і полягає на розсуд сторін угоди, без нього неможливо довести, в якому стані і що саме було передано, якщо виникне конфлікт і доведеться звертатися до суду.

Акт прийому-передачі корисний для обох сторін і захищає їх від неправомірних посягань, з гарантією захисту інтересів. Власнику слід максимально докладно описати в документі, в якому саме стані він передає приміщення, які є несправності, якщо вони є, що справно, яка техніка коштує (аж до назви і моделей, так як вказавши просто «пральна машина», можна виявити просто « пральну машину », але не вашу, і довести що-небудь не вийде).

Для орендаря це також своєрідна гарантія того, що власник не буде висувати неіснуючі претензії до стану приміщення і звинувачувати в підміні майна або крадіжці, що сьогодні не така велика рідкість.

Ссылка на основную публикацию