Чи можна продати квартиру з прописаними в ній людиною, неповнолітньою дитиною

Продати квартиру, в якій прописаний людина, теоретично можливо. Законодавчих заборон на таку угоду не існує. Однак на практиці не все так просто. Прописка або реєстраційний облік громадянина вважається обтяженням на яку продають житлоплощу і ситуації можуть бути такими, що вам пообіцяють виписатися найближчим часом, а потім знайти людину буде неможливо.

Розглянемо можливість продажу квартири з обтяженнями, тобто з прописаними в ній сторонніми людьми.

У яких випадках не можна продати таку квартиру

Незважаючи на відсутність закріпленого в законодавстві заборони на продаж житлового приміщення з прописаними в ньому людьми, існують певні громадяни, виписати яких ви не зможете. Навіть після продажу і зміни власника вони збережуть за собою право користуватися житловим приміщенням, в якому зареєстровані, в якій прописані. Новий власник також виписати таких людей не зможе.

До таких категорій відносяться:

  • неповнолітні діти. Ви не зможете продати квартиру, в якій прописані громадяни, які не досягли 18-ти років. Така можливість не існує навіть теоретично;
  • недієздатні громадяни. Житлоплощу, де прописаний інвалід, ви не продасте;
  • громадяни, які відмовилися від приватизації, зберігають права на квартиру. Якщо в муніципальному житлі були зареєстровані дві людини, а після приватизації один з них став власником, а другий написав відмову від приватизації, виписати його інакше як за згодою, не можна;
  • громадяни, які користується квартирою відповідно до заповіту, або договором ренти;
  • особи — члени житлового кооперативу, внісши хоча б частину оплати, а також члени їх сімей

На що звернути увагу продавцеві при продажу квартири з прописаним людиною

Щоб продати квартиру напевно, продавець квартири повинен вирішити питання з прописаними в ній людьми. Адже не завжди є можливість виписати людину з квартири до продажу. Тому, щоб угоду не скасували в майбутньому, потрібно чітко питання реєстрації проговорити з покупцем. Зазвичай обговорюють такі умови:

  • продаж квартири проводиться з прописаним людиною, але через це скидають ціну;
  • продавець зобов’язується виписати себе і інших мешканців протягом певного часу після продажу, як правило, дається 2-3 місяці;
  • після продажу випискою буде займатися покупець, але старий власник буде виявляючи повну допомогу в цій проблемі, наприклад, надавати докази і брати участь в судовій справі.

У будь-якому випадку в договорі на продаж обов’язково потрібно вказувати, що в квартирі є прописані особи, ця вимога закону. І, бажано, ще один пункт в договорі присвятити тому які обов’язки у продавця і покупця в зв’язку з наявністю мешканців. Тобто хто і як буде займатися питанням виписки.
В іншому угода відбувається в звичайному порядку.

Статус житлового приміщення

Як відомо, житлові приміщення бувають приватизованими (або набутими у власність з якихось інших підстав) і неприватизованими, тобто муніципальними. І в будь-якому можуть бути прописані громадяни, які не перебувають у родинних стосунках з власному, або до наймачем житла.

І власник квартири, і її наймач за договором найму з муніципальним освітою, можуть виписати громадян, зареєстрованих в житловому приміщенні. Однак процедура в залежності від статусу житла дещо різниться.

Оскільки продати житлове приміщення може тільки її власник, в даній статті ми будемо вести мову саме про них.

Хто вони — прописані в квартирі люди?

Громадянин, прописаний у вашій квартирі, є для покупця «обтяженням об’єкта нерухомості». На ваше житло, яке ви хочете продати, мають права третіх осіб. І ця обставина може перешкодити вам здійснити операцію купівлі-продажу.

Відразу зробимо ще одне дуже важливе з точки зору закону зауваження: акт реєстрації (тобто та сама горезвісна прописка) — це просто адміністративний акт. Ніяких прав на житло, крім можливості його використання, цей акт не дає. Про це говорять і закон, і судова практика. Тому власник без всяких проблем може продати свою квартиру, не маючи згоди осіб, прописаних в ній. А ось що з ними буде робити покупець — це вже питання інше.

У квартирі власника може бути прописаний хто завгодно. Але зазвичай до таких людей належать:

  • спочатку пописати громадяни, які раніше не брали участі в приватизації;
  • подружжя, всесвіти і прописані після реєстрації шлюбу;
  • діти, що народилися вже після того, як квартира перейшла у власність одному з батьків;
  • сторонні особи, яких власник тимчасово або постійно зареєстрував за своїм місцем проживання.

Тимчасова і постійна прописка

За місцем проживання можна зареєструватися постійно або тимчасово. З тимчасовою реєстрацією просто — власник прописує у себе громадянина, наприклад, на півроку. Після закінчення цього терміну всі права у тимчасового мешканця закінчуються. Ніякі додаткові процедури для виписки при цьому не передбачені. Реєстрацію при бажанні можна як продовжити на будь-який термін, так і не продовжувати.

З постійною реєстрацією ситуація інша. У особи, прописаного постійно, виникає так зване право користування житлом. Розпорядитися квартирою, як власник (продати її, подарувати, або залишити у спадок) він не може, зате може жити за місцем своєї прописки і користуватися житлом як і власник. Якщо ця людина при продажу квартири погоджується виписатися добровільно, проблем ні у кого не буде. А що робити, якщо він категорично відмовляється? Тоді його доведеться виписувати.

Як виписати з квартири сторонньої людини

Розглянемо найпростіший варіант — кілька років тому ви прописали в свою квартиру сторонньої людини, яка не є вашим родичем. З вами він не проживає, однак реєстрацію у вас має.

До недавнього часу ця обставина вам не заважало, проте ви вирішили житло продавати. Де живе прописаний у вас людина, невідомо, зв’язку ви не підтримуєте, запропонувати йому виписатися в добровільному порядку можливості немає. Відразу виникає питання — що робити з прописаним людиною?

Можна знизити ціну на квартиру і продати її прямо з обтяженням, якщо знайдеться покупець. А можна виписати стороннього громадянина і без його згоди.

Для цього подайте до суду заяву, в якому ви заявите вимога про визнання прописаного у вас громадянина таким, що втратив право користування вашою квартирою. У заяві слід зробити акцент на наступне:

  • фактично громадянин ніколи не жив в спірній квартирі разом з вами;
  • він не перевозив до вас свої речі, і його майна у вас немає;
  • громадянин виїхав добровільно, покинув місце проживання, і в ньому не потребує;
  • він ніколи не робив спроб вселитися до вас;
  • громадянин не оплачує комунальні послуги.

Після того, як ви отримаєте рішення, і воно через тридцять днів вступить в законну силу, ви на підставі цього рішення і випишіть громадянина. На цьому обтяження будуть зняті.

Такі ж дії може зробити і покупець після придбання житлового приміщення, якщо він погодився купити у вас квартиру з обтяженням. Ніяких проблем з випискою даного громадянина у нього не виникне.

Як виписати з квартири родича

У власника квартири є родичі, які проживають разом з ним. Таких осіб закон називає «членами сім’ї власника». Вони мають таке ж право користуватися житлом, як і сам власник, за умови, що вони проживають спільно. Саме до членів сім’ї власника Житловий кодекс РФ відносить його дітей, батьків і подружжя.

Членами сім’ї власника можуть визнати і інших особи, яким власник дозволив проживати спільно з ним. До таких осіб належать:

  • інші родичі, крім тих, хто вказаний в законі;
  • утриманці, визнані непрацездатними; інші особи, які є родичами власника не є. У виняткових випадках закон передбачає можливість прирівняти таких осіб до членів сім’ї власника.

Якщо сімейні стосунки припинилися (наприклад, власник розлучився з дружиною), то член його сім’ї ставиться колишнім членом сім’ї. За такими право на користування не зберігається. Тому така людина повинна звільнити квартиру на першу вимогу власника. Якщо колишній член сім’ї добровільно цього не робить, то його виселяють в судовому порядку, подавши відповідний позов. Після цього за описаною вище схемою громадянина виписують з тих самих підстав. На відміну від сторонніх осіб, колишні члени сім’ї наймача мають деякі привілеї при розгляді питання про їх виселення.

Так, на підставі судового рішення за таким громадянином можуть на певний термін зберегти право користування житловим приміщенням власника. Таке право допускається в наступних випадках:

  • у колишнього члена сім’ї відсутнє інше житло;
  • у нього відсутня фінансова можливість придбання іншого житла.

Після того, як термін, встановлений судом, закінчиться, право користування квартирою у такої людини припиниться.

Дане законодавче правило дає можливість деякого маневрування. Наприклад, ви прописали в вашу квартиру свого дорослого (повнолітнього) дитини, який раніше проживав в іншому місці.

Дитина не може стати вашим колишнім родичем навіть в разі розлучення батьків. Відповідно, в судовому порядку позбавити повнолітнього сина або дочку права користування квартирою у цій підставі ви не зможете. Однак ви можете продати свою квартиру разом з прописаним в ній повнолітнім дитиною, після чого новий власник випише його з квартири без проблем.

Про те, які проблеми можуть виникнути при спробі виписати родичів дивіться на відео:

На що слід звернути увагу при покупці житла з обтяженням

Далеко не завжди продавець чесно скаже вам про те, що в його квартирі прописані сторонні особи, які на момент продажу не зняті з реєстраційного обліку. Або про те, що у нього є відбуває покарання родич, який за цим пунктом тимчасово виписаний з квартири. Але ж через кілька років він повернеться, і зажадає відновити його в правах.

Тому перед тим, як придбати квартиру (особливо якщо її ціна на подив невисока в порівнянні з аналогічним житлом такого рівня) вам слід самому з’ясувати необхідні відомості.

Для цього слід в обов’язковому порядку вимагати від власника розширену виписку з поквартирною картки з інформацією про кожного прописаному людині (так звані форма 10 і форма 17). Причому крім тих, хто зараз прописаний в квартирі, в таку картку включені і раніше прописані, і виїхали, і убившіе. У картці вказується і причина, по якій з квартири виїхали колишні мешканці.

Таку картку легко отримає власник, пред’явивши свій паспорт або інший документ, що засвідчує особу, а також підтвердив право на квартиру свідченням або випискою з реєстру.

Тільки після того, як у вас в руках опиниться ця картка, і ви зможете її вивчити, можна приймати рішення про те, купувати вам запропоновану квартиру, або шукати варіант без обмежень.

Щоб продати квартиру напевно, продавець квартири повинен вирішити питання з прописаними в ній людьми. Адже не завжди є можливість виписати людину з квартири до продажу.

Тому, щоб угоду не скасували в майбутньому, потрібно чітко питання реєстрації проговорити з покупцем. Зазвичай обговорюють такі умови:

  • продаж квартири проводиться з прописаним людиною, але через це скидають ціну;
  • продавець зобов’язується виписати себе і інших мешканців протягом певного часу після продажу, як правило, дається 2-3 місяці;
  • після продажу випискою буде займатися покупець, але старий власник буде виявляючи повну допомогу в цій проблемі, наприклад, надавати докази і брати участь в судовій справі.

У будь-якому випадку в договорі на продаж обов’язково потрібно вказувати, що в квартирі є прописані особи, ця вимога закону. І, бажано, ще один пункт в договорі присвятити тому які обов’язки у продавця і покупця в зв’язку з наявністю мешканців. Тобто хто і як буде займатися питанням виписки.

Був прописаний людина, який відбуває покарання

Особливо слід врахувати варіант, при якому з квартири виписаний тимчасово відсутній громадянин, який перебуває у виправній колонії. А там можна перебувати і рік, і п’ятнадцять років. Через кілька років ви можете отримати з суду позовну заяву, в якому громадянин на законних правах проситиме вселити його в вашу квартиру, оскільки він має право користування приміщенням, яке було продано без його повідомлення про угоду.

А якщо при цьому він ще й відмовився колись від приватизації, на яку мав право, виписати його з квартири буде практично неможливо.

Якщо ви не готові все життя ділити дах з колишнім ув’язненим, дуже уважно перевіряйте відомості про тих, хто вибув і тимчасово виписаних мешканців, які є в паспортному столі.

Це виключно в ваших інтересах. Можна буде спробувати визнати угоду купівлі-продажу квартири незаконною, але навіть в разі успіху вам повернуть гроші, зазначені в договорі, а ви — квартиру з ремонтом та іншими вкладеннями. А якщо колишній власник вже помер до цього часу? Нюансів маса, і убезпечити себе вам слід самому.

Якщо прописані діти

Маса всього цікавого може чекати покупця квартири, в якій прописані діти. Виграти судову тяжбу в такому випадку просто нереально — пріоритети дітей в нашій країні на першому місці. Держава завжди встає на захист прав дитини.

Тому, якщо ви все-таки вирішили купувати таку квартиру, взаємодіяти потрібно з органами опіки. Без згоди органів опіки продати квартиру буде неможливо взагалі. При цьому найнеприємніше, що якихось конкретних форм взаємодії закон не містить. В цілому захист прав неповнолітнього, якого виписують з квартири, зводиться до наступного:

  • йому повинні надати іншу нерухомість;
  • квадратів в новому житлі неповнолітньому повинно бути відведено не менше, ніж в старій квартирі;
  • нове житлове приміщення повинно бути зі зручностями — ніяких туалетів і умивальників на вулиці.

При цьому закон не забороняє опіки керуватися власними міркуваннями щодо того, чи влаштовує їх житло, яке буде надано неповнолітньому.

Ссылка на основную публикацию