Чи можна оскаржити кадастрову вартість квартири?

Оскаржити кадастрову вартість квартири в 2017 році можна двома способами — через уповноважену регіональну комісію і в судовому порядку. Зміна кадастрової вартості дозволить власникам істотно заощадити на сумі податкових платежів, які розраховують із застосуванням зазначеного показника.

У представленому матеріалі можна дізнатися, як оскаржити кадастрову вартість квартири, а які документи потрібні для цього.

Що це таке

Кожен об’єкт нерухомого майна має оцінку, яка залежить від безлічі факторів — розташування житлового приміщення, його технічні характеристики і т.д. В даний час в РФ використовуються три різних види оцінки нерухомості:

  • інвентаризаційна вартість — розраховується виходячи з даних технічної інвентаризації, при її коригуванні використовуються показники фізичного зносу;
  • ринкова вартість — визначається сторонами при вчиненні цивільних угод з житлом, а об’єктивний показник ринкової вартості може бути розрахований професійним оцінювачем;
  • кадастрова вартість — державна оцінка нерухомості, вироблена в результаті кадастрових робіт на замовлення уповноважених органів влади. 

З 2017 року застосування кадастрової вартості для розрахунку податкових зобов’язань істотно змінилося. До цього часу суб’єкти РФ могли самостійно вибирати, яку оцінку використовувати для справляння податку на майно — інвентаризаційну або кадастрову вартість.

Сума податку при використанні кадастрової вартості істотно вище, однак для проведення кадастрових робіт потрібно передбачити значний обсяг фінансування в бюджеті. З цієї причини за станом на 2016 рік трохи більше половини регіонів провели кадастрову оцінку нерухомості на своїй території, інші продовжували використовувати показник інвентаризаційної вартості.

Щоб завершити процес переходу на роботу з кадастрової вартістю, держава з січня 2017 році передбачив такі правила:

  1. всі регіони повинні провести кадастрову оцінку не пізніше 2020 року;
  2. в кожному суб’єкті РФ повинна бути створено державну установу, уповноважену на розгляд суперечок про кадастрової вартості;
  3. поки зазначений орган не створено, на території регіону може застосовуватися кадастрова вартість, визначена за станом на початок 2014 року.

Такі умови законодавець висунув регіонах через масовості звернень власників до судових органів із позовами про оскарження кадастрової вартості. Тепер механізм оскарження передбачає процедуру з двох етапів, в якій тільки для фізичних осіб зроблені деякі винятки.

Способи оскарження кадастрової вартості

Щоб зрозуміти механізм оскарження кадастрової вартості, потрібно знати порядок її визначення. Проведення кадастрової оцінки здійснюється з урахуванням таких особливостей:

  • органи регіональної влади укладають підрядний договір на проведення робіт з оцінки з кадастровими інженерами, які мають кваліфікаційний атестат і складаються членами СРО;
  • кадастрові роботи проводяться відносно групи об’єктів в межах кадастрового кварталу (комплексні кадастрові роботи);
  • зазначені роботи носять масовий характер і не дозволяють врахувати особливості кожного конкретного об’єкта нерухомості;
  • на стадії проведення кадастрової оцінки власники позбавлені можливості вплинути на підсумкову вартість квартир.

Після виконання кадастрових робіт та затвердження їх результатів, виконавчий орган влади розміщує у відкритому доступі відомості про кадастрової вартості нерухомості на території регіону. Саме цю інформацію будуть використовувати податкові органи для розрахунку податку, а власники квартир для заперечування.

Таким чином, кадастрова вартість є необ’єктивним усередненим показником оцінки житла, так як її визначення не дозволяє врахувати реальне стану квартири, особливості її розташування і технічних характеристик, а також стан на ринку нерухомості в регіоні.

В процесі заперечування значення кадастрової вартості приводиться у відповідність з реальною ринковою оцінкою, коли на вартісної показник впливатимуть не тільки нормативні вимоги, а й фактичний стан квартири. З 2017 року оспорювання кадастрової оцінки можливо без звернення до суду, для цього потрібно подати заяву в Уповноважену державну комісію з розгляду суперечок про визначення кадастрової вартості (далі — Уповноважена комісія).

При оскарженні вказаного показника потрібно враховувати такі особливості:

  • для юридичних осіб, які є власниками нерухомості, звернення в Уповноважену комісію є обов’язковим етапом, без її проходження суд не прийме позовну заяви;
  • для громадян подача скарги в Уповноважену комісію носить факультативний і необов’язковий характер, документи можна відразу направляти в судові органи.

Строк для оскарження кадастрової оцінки становить не більше п’яти років з моменту внесення відповідних відомостей до ЕГРН. Підставою для звернення до такої установи буде недостовірність даних про житлове приміщення, які були застосовані при оцінці кадастровим інженером, а також встановлення для квартири ринкового показника вартості.

Якщо потрібно звернутися до Уповноважену комісію власникам квартири будуть потрібні:

  • заяву, в якому власник вкаже на необхідність перегляду результатів оцінки;
  • правовстановлюючі документи на приміщення (свідоцтво про право, виписка з ЕГРН);
  • довідка про вартість об’єкта за даними ЕГРН (оформляється в органах Росреестра за запитом власника);
  • документи, що підтверджують недостовірність відомостей про квартиру, які використовувалися при кадастрової оцінки;
  • звіт оцінювача про ринкову вартість об’єкта;
  • позитивний експертний висновок за вказаною вище звіту (цей документ оформляють незалежні експерти, які входять в СРО).

Після отримання всіх зазначених документів Уповноважена комісія зобов’язана розглянути заяву по суті в термін, що не перевищує одного місяця. У разі якщо доводи заяви визнані переконливими, вимоги власника задовольняються. При цьому нові відомості направляються до уповноваженого регіональний орган влади для внесення відповідних змін.

Якщо за підсумками розгляду заяви власнику винесено відмову, рішення комісії може бути оскаржене в судові органи. В ході судового розгляду спору громадян про кадастрової вартості квартири вказане рішення комісії не буде предметом дослідження, так як суд буде перевіряти по суті представлені власником докази. З цієї причини звернення в Уповноважену комісію є неефективним способом для зміни результатів кадастрової оцінки, в більшості випадків звернення подається безпосередньо до суду.

Порядок підготовки і подачі документів до судових органів

Розгляд заяви власників житлових приміщень про недостовірність кадастрової оцінки відбувається в рамках позовного провадження в судах загальної юрисдикції (районні та міські суди). Підставою для розгляду справи буде позовну заяву.

Позовна заява складається в простій письмовій формі, в його змісті потрібно викласти наступні моменти:

  • найменування судового органу;
  • відомості та контактна інформація про сторони спору;
  • підстави, що підтверджують законність володіння об’єктом нерухомості (на підставі свідоцтва про право або виписки з ЕГРН);
  • відомості про те, звідки позивачеві стало відомо про розмір кадастрової вартості — вимога про сплату податку, інформація з сайту уповноваженого органу влади, дані кадастрової виписки;
  • доводи, за якими позивач вважає встановлену кадастрову вартість необ’єктивною (використовуються відомості звіту професійного оцінювача);
  • причини, за якими власник вважає свої права і інтереси порушеними (наприклад, зважаючи на істотне завищення розміру податкових зобов’язань);
  • вимоги позивача про зміну результатів кадастрової оцінки або визнання її дорівнює ринковій вартості.

Зверніть увагу! Якщо власник квартири використовував право на звернення до Уповноважену комісію, в позові він повинен вказати про результати розгляду заяви.

Для звернення до суду необхідно сплатити державне мито за позовну заяву немайнового характеру — 300 гривень. Платіжний документ про сплату держмита потрібно докласти в оригіналі.

Позовна заява про оскарження кадастрової вартості квартири направляється в суд за місцем знаходження відповідача. Так в ЦПК РФ допускається подача позову за місцем розташування об’єкта нерухомості, однак для цього суд повинен задовольнити клопотання про зміну правил підсудності даного спору.

Завантажити зразок позовної заяви на оскарження кадастрової вартості квартири

Порядок розгляду позову про оскарження кадастрової вартості

Як правило, до суду передається спір про визнання ринкової оцінки як дійсної вартості квартири. Цей факт буде встановлюватися на підставі наступних доказів, представлених власником квартири:

  • правовстановлюючі документи на житлове приміщення (свідоцтво про право або виписка з ЕГРН);
  • виписка з ЕГРН із зазначенням кадастрової вартості об’єкта нерухомості;
  • звіт професійного незалежного оцінювача про визначення ринкової вартості квартири.

Ключове значення для розгляду спору матиме звіт про ринкову вартість. Його виготовлення входить в компетенцію оцінювачів, які перебувають членами профільних саморегулюючих організацій. Для підготовки звіту громадяни повинні укласти договір з оцінювачем і оплатити його послуги.

При складанні звіту оцінювач використовує такі методи і способи, що дозволяють врахувати реальний стан житлового приміщення:

  • вивчення технічної документації на багатоквартирне будівлю і на житлове приміщень, в яких зафіксовані технічні характеристики і параметри квартири;
  • дослідження стану на вторинному ринку нерухомості в межах регіону і населеного пункту, де розташована квартира;
  • вивчення нормативних показників зносу багатоквартирного будинку і квартири, а також зіставлення їх з фактичним станом житлового приміщення.

В результаті проведеної роботи оцінювач формує підсумковий показник ринкової вартості, який буде носити індивідуальний характер, і поширюється тільки на обстежене житло.

Звіт оцінювача підлягає затвердженню експертною комісією СРО. Якщо документ складено з урахуванням всіх вимог законодавства, виноситься позитивний висновок. На практиці, якщо звіт про ринкову вартість пройшов без зауважень стадію експертного узгодження, він буде визнаний судом в якості належного доказу.

В судовому процесі необхідно підтвердити, що існуюча кадастрова вартість порушує права і інтереси власника. Якщо в результаті роботи оцінювача показник ринкової вартості збігся з підсумком кадастрової оцінки, сенс оскарження втрачається. Типовим порушенням прав і обов’язків буде різниця в сумах податкових платежів, які розраховані з використанням кадастрової та ринкової оцінки.

При винесенні рішення про задоволення вимог власника, в судовому акті буде вказано нове значення кадастрової оцінки, яке буде відповідати ринковій вартості квартири. Після вступу в силу судове рішення направляється до уповноваженого регіональний орган влади і в установі Росреестра. Після внесення відомостей в ЕГРН податкові органи будуть зобов’язані використовувати нове значення кадастрової вартості для визначення податкових зобов’язань.

Ссылка на основную публикацию