Через скільки років можна продавати квартиру після її покупки без податків

Податкове законодавство розглядає продаж квартири нерозривно з одержуваних від цієї операції доходом. Відповідно, такі угоди (а точніше – отримані кошти) оподатковуються ПДФО, розмір якого на сьогоднішній день дорівнює 13%.
Однак є умова про давність володіння нерухомістю, по настанню якої угода звільняється від оподаткування. Але який час має пройти для цього? Відповідь – нижче!

Коли можна продати квартиру після покупки, щоб не платити податок

Отже, через який час можна продати квартиру після покупки? Чи повинні пройти довгі роки або вистачить терміну коротший?

До першого дня 2016 року в законодавстві діяло загальне правило для всіх, згідно з яким продаж без оподаткування могла здійснюватися вже після трирічного володіння нерухомістю, в тому числі і квартирою.
Однак починаючи з вказаної дати цей термін, коли можна продати квартиру без податку, був збережений лише для осіб, які купують житло за визначеними підставами.

Загальний термін на сьогоднішній день становить п’ять років. Таке рішення було прийнято внаслідок незліченних спекуляцій на ринку нерухомості, зокрема пов’язаних з ухиленням від податків.

Як і раніше від оподаткування звільняються особи, які отримали квартиру з таких підстав:

  • в якості спадщини;
  • як дарунок;
  • шляхом безоплатної приватизації (державну приватизовану квартиру);
  • за угодою довічної ренти (утримання).

Ті, що купили житло особи або ті, хто здійснив платну приватизацію, повинні почекати 5 років після покупки, перш ніж зуміти продати нерухомість без оподаткування податком.

Якщо квартира куплена в іпотеку

Іпотечна квартира оподатковується за загальним основи. Купівля нерухомості в іпотеку за своєю юридичною природою і з точки зору оподаткування нічим не відрізняється від звичайної купівлі-продажу. З цієї причини правило п’яти років, щоб продати квартиру без податку, також поширюється на таке житло.

Потрібно мати на увазі, що податкове законодавство має на увазі знаходження нерухомості у власності. Так, іпотечні квартири може бути оформлена двояко:

  • з передачею права власності боржника і накладенням обтяження на квартиру;
  • зі збереженням права власності за банком.

Момент, з якого у власників іпотечного житла настає право власності має ключове значення. Так, якщо в іпотечному угоді було передбачено, що право власності переходить після погашення кредиту, то давність володіння з метою оподаткування податком повинна обчислюватися з відповідної дати внесення останнього внеску.

Якщо ж угодою встановлено, що право власності переходить в момент покупки, а на квартиру накладається обтяження, то давність обчислюється безпосередньо з моменту покупки. Однак, якщо таку умову в угоді не встановлено, що буває дуже рідко, то діє загальне правила цивільного законодавства, згідно з яким право власності переходить в момент виконання контрагентом обов’язки по оплаті повністю.

Якщо квартира куплена на материнський капітал

Материнський капітал являє через себе соціальну допомогу. За загальним правилом податкового законодавства соціальну допомогу податком ПДФО не обкладаються. З цієї причини багато хто помилково вважає, що угода з купівлі-продажу нерухомості на материнський капітал також не обкладається податком.

Однак це невірний висновок. Податком не обкладається лише сама сума материнського капіталу. Але, якщо він використовується в інших цілях, які обкладаються податком, то звільнення не діє. Термін давності володіння також становить п’ять років. Так що продати квартиру відразу після покупки на материнський капітал без обкладання податком не вийти.

Як впливає вид власності на податок при продажу

Вид власності ніяк не впливає на обов’язок зі сплати ПДФО при продажу квартири. Також цей обов’язок настає незалежно від підстави придбання квартири. Винятком є ​​випадки, коли податковим законодавством певна категорія осіб звільняється від ПДФО або минув термін давності володіння.

Як вже було зазначено, термін давності дорівнює 5 років. Однак це правило має наступні застереження:

  • якщо квартира була придбана до 1 січня 2016 року, то термін давності становить 3 роки;
  • якщо ж вона була придбана після зазначеної дати (наприклад, в 2017 або 2018 році), то такий термін, протягом якого квартира повинна перебувати у власності, дорівнює 5 років;
  • також, на продаж житла, отриманого за безплатним угодам (якщо приватизувати, прийняти в дар, успадковувати) або згідно з договором довічної ренти, діє термін давності дорівнює 3 років.

Таким чином, якщо квартира знаходиться у власності продавця більше ніж зазначені терміни (3 або 5 років), то обов’язок по сплаті податку з нього знімається. Важливо розуміти, що не вид власності визначає оподаткування ПДФО, а тип доходу або категорія платника податків, яка дозволяє йому отримати пільгу.

Розмір податку

Податок на продаж нерухомості, який знаходився у власності продавця менше терміну давності, називається ПДФО і дорівнює 13% від розміру отриманого доходу. Важливо, що саме отриманий дохід визначає конкретну суму платежу, адже багато хто помилково вважає, що податок обчислюється з усієї вартості продажу.

Розмір податку може бути обчислений за такими правилами:

  • якщо продаж здійснюється за вищою ціною, ніж покупка, то податок обчислюється з зазначеної різниці;
  • якщо ціна продажу менше покупної ціни, то особа податок не платить.

Як видно, такі правила дають широку можливість ухилитися від податкового обов’язку. Тому багато осіб при укладенні угоди намагаються вказати меншу суму, щоб не платити податок. Адже раніше діяло правило, згідно з яким угоди сумою менше мільйона не оподатковувалися.

Починаючи з 2016 року діє правило, де обкладання податком прив’язане до кадастрової вартості. Так, якщо сума угоди є меншою за мільйони, але також становить менше 70% кадастрової вартості об’єкта, то оподаткування проводиться в будь-якому випадку. Причому розмір податку буде обчислюватися з різниці між сумою угоди і кадастрової вартістю.

Хто звільняється від сплати податку

Як вже було зазначено, від сплати ПДФО при продажу квартири звільняються особи, які володіють нею протягом більш ніж п’яти років, з урахуванням раніше зазначених застережень. Інші види звільнення від даного податку законодавство не передбачає.

Разом з тим, котрі дають повного звільнення від ПДФО даного типу, законодавством закріплюється за кожним продавцем квартири права на відрахування. Так, відрахування буває двох видів:

  • повернення майнового податку з будь-якого об’єкта нерухомості, що знаходиться в праві власності в розмірі 1 мільйон;
  • повернення податку з урахуванням здійснених на продаж квартири витрат.

Відрахування і в тому і в іншому випадку може бути повернутий платнику податків або поступово, протягом року, або разом, в кінці відповідного року. Зрозуміло, кожен з даних типів вирахування необхідно засвідчити в податкову службу. Зробити це можна в такий спосіб:

  1. При посвідченні права на відрахування в розмірі фіксованого мільйона гривень необхідно подати паспорт громадянина і угоду купівлі-продажу.
  2. Для посвідчення вирахування з фактично здійснених витрат, необхідно крім державного паспорта і угоди подати платіжні документи, що підтверджують здійснені витрати.

Варто зазначити, що відрахування у вигляді мільйона гривень надається кожному громадянину раз в житті до повного вичерпання ліміту. А відрахування з витрат надається при кожному продажі відповідно до суми здійснених витрат.

нюанси

За ситуації, що розглядається податкове законодавство встановлює два види порушень, за які призначається одна і та ж законна санкція:

  • несплата податку;
  • відмова від надання відомостей до податкової служби.

Караються обидва правопорушення однаково. Так, за прострочення сплати нараховується 5% від несплаченої суми щомісяця. Однак сума загального штрафу не може бути більше 30% або менше 1000 гривень. За повну несплату податку встановлюється штраф в розмірі 20% від несплаченої суми податку.

На відміну від стандартного варіанту сплати податку на майно або ПДФО, де податковий орган при настанні обов’язку сплатити податок самі надсилають повідомлення, в даному випадку платник податків сам повинен подати декларацію з моменту укладення угоди.

Після цього податкова служба реєструє базу оподаткування, встановлює суму податку і видає платнику квитанцію. Таким чином, якщо особа своєчасно не виконає обов’язок щодо подання декларації або зовсім не заплатить податок, то до нього будуть застосовані фінансові санкції, зазначені вище.

У будь-якому випадку потрібно пам’ятати, що сплата податків є конституційним обов’язком, яку необхідно виконувати своєчасно. Тому потрібно постійно відслідковувати нововведені податки і правила оподаткування, щоб призначена санкція не стала сюрпризом.

Ссылка на основную публикацию